評價面優勢 長照REITs後市可期

長照醫療REITs指數挾着降息樂觀預期、受惠高齡住房基本面強勁等加乘效果，帶動指數今年以來已有24.5％漲幅。圖／freepik

全球不動產證券化型基金績效表現

受惠於美國聯準會降息預期，今年以來至10月11日在各類收益資產中，標普500指數、那斯達克指數、全球非投等債指數等分別有21.9％、27.8％、1.1％表現，而長照醫療REITs指數挾着降息樂觀預期、受惠高齡住房基本面強勁，以及美國地產類股第二季財報強勁開局等加乘效果，帶動指數今年以來已有24.5％漲幅。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，市場預期，本輪聯準會降息循環下的REITs走勢可能相似於美國1999～2003年聯準會降息週期中的表現，歷史經驗來看隨當時利率走低期間，美國REITs相對於美股的回報率累計達到6成左右，且多頭漲升期間更拉長至2年多，顯示當市場利率持續下降，REITs將是長期看多的配置好選擇。

另外，北美整體REITs產業的估值水準自下半年起即顯著跳升，尤其醫療保健REITs7月估值更優於整體平均，搭配高齡住房入住率提高刺激房東調漲租金而帶動收益擴大，其營運現金流也逐步增長，使得醫療REITs整體評價面仍具吸引力，股價上漲空間依然可期。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，REITs受惠降息與資金進駐效應近期漲勢強勁，高利率利空因素消除後有利資金對商業不動產重新配置，前二次寬鬆週期房地產價格分別大漲60％與140％。近期越來越多的銀行表示，他們正在放寬貸款標準，並且對商業房地產貸款的需求更加強勁，REITs後市持續看漲。

李文孝表示，美國REITs長期大底已浮現，未來一年將挑戰2021年曆史高點。評價持續回升，目前溢價幅度約10％，而過去降息期間溢價幅度在0～20％，本益比 20倍，股利率3.6％，在降息環境下，目前的評價仍具吸引力。長線看好成長加速的醫療與資料中心，以及供給即將下降的住宅、工業、自助倉儲，對旅館、零售則謹慎看待。