潘石屹預言應驗！若無意外，未來3年，樓市或大概率迎來3大走向

SOHO創始人潘石屹早在2018年就預言了房地產可能存在的風險和走勢。回過頭來看，潘石屹也成爲了能全身而退屈指可數的房企老闆，其他不談，就商業眼光這一塊，有人把他比作內地李嘉誠一樣的人物。爲什麼這麼說？看看他2018年的專訪視頻就知道了。

當別人問及他，別的房企規模越做越大，一年賣4000億、5000億，你卻“拋售”400多億物業，爲什麼你卻走了完全不一樣的道路呢？潘石屹一言以蔽之，是基於“對市場和未來風險的判斷不一樣”。

他進而解釋道，在2008年時，他說只要不幹違法亂紀的事，房地產發展空間很大，上漲幅度很大，可以說是沒風險，但到2018年時就完全不一樣了，大房企借的債是外匯的債，但收入卻是人民幣，兩個匯率不一樣。事實也證明，從2020年巨無霸恆大恆大美元債暴雷開始，此後包括華夏、藍光、陽光城等一衆千億房企境外債相繼暴雷，按照業內的說法，借的境外債是實打實的，但自己的財務做賬又是另外一回事，匯率差是壓垮房企債務暴雷的最後一根稻草。

此外，潘石屹之所以判斷出風險因爲還有一個邏輯。房地產持續上漲了10-15年了，一旦跌了，假如跌20%-30%，你的資產價格、在建工程、房子能不能經受得住？這些在潘石屹評估看來，2018年房地產存在的風險點就比較多了，所以他從2016年開始就沒再拿地了。爲什麼沒拿地，潘石屹解釋得很清楚。在他看來，主要看兩個常識，一個是供應量和需求量是否平衡，另一個是回報率，銀行的貸款利率是4.9%，買了地、建了房，但租金回報率卻只1%，很顯然，這是行業的不正常現象，不可持續。

那個時候，估計沒多少人相信，因爲很多房企的規模就是從那個時候開始大幅擴張的，當年有超過30家房企銷售額都在千億之上，比2017年增加了將近一倍。一直到2020年和2021年，千億房企增至40家以上，在良好勢頭下，頭部房企甚至一度提出了萬億銷售規模的目標。現在回過頭來看看潘石屹的判斷和他做出的決策，是不是感慨萬千？

當然，歷史不會重複，但也不是不可預判，像潘石屹那樣，如果能挖掘出行業的關鍵因子變化，普通人其實也能洞察行業的變化。從現在看來，未來3年樓市起碼有3大走向：

首先，因斷貸而引起的房價波動不可忽視。

根據第一財經的統計，2020年-2021年，是經營貸進入樓市的高峰期。那個時候，樓市處於火爆期，正常的房貸利率創歷史新高，一些房產投資者爲了獲得較低利率的資金，紛紛借道經營貸款，寄希望樓市漲一波再賣掉房子償還貸款。但結果就是那麼殘酷，一般來說，經營貸也就3-5年貸款週期，2024年開始的未來3年，經營貸進入到期續貸高峰期，現在留給購房者的就兩個選擇：一是續貸，二是房子變現償還。從現在看，這兩個選擇都因爲房價明顯下跌而操作困難。

原因不難理解，如果要續貸，會面對銀行對房產的價值進行重新評估，一套500萬的房子，如果價格下跌20%（現實中可能比這個幅度還大），如果再續貸的話，銀行只會按照400萬的評估值算，如此，你就還要補100萬的差價；當然，變現也不容易，一方面是市場不行，不容易找到接盤者，另外一方面，同樣面對房產價值縮水，即便賣掉也未必能填補貸款窟窿。

2020年、2021年經營貸連續兩年增長20%，可以試想一下，如果一個小區出現類似上述情況的房子，家庭又遇到工作、收入不穩定，續貸的那筆巨資肯定是補不上了，只能退而求其次，選擇變現清盤。那麼，只能以更低的價格纔可能找到接盤者，這無疑對小區的房價體系形成衝擊。

其次，房產分化是趨勢。

主要有兩個方面，一是高層住宅與多層住宅分化。

前面有提到高層住宅話題，這是多年住房市場的成果，起碼解決了進城“新市民”的居住問題。但近年也出現了高層住宅火災、大風把窗戶吹掉（近一個月都有兩起，發生在江西南昌和湖南常德）等現象，讓身邊人重新審視高層住宅的利弊，相比視野，人們可能更重視可能存在的安全問題。而且，隨着樓齡老化，相關的設施設備問題逐步顯露的概率越來越大，這些都是高層住宅在本輪樓市調整過程中抗跌性更差的重要原因。

不可否認，像北京、上海、深圳等一線大城市由於土地金貴，高層住宅在覈心地段還會發揮重要作用，其價值還會比較堅挺，像上海上百億的高層豪宅熱銷就是例證。但對大多數城市而言，城市開發強度一半都不到，還有大量待出讓土地、閒置廠房用地變性住宅等等，按照現在的樓市調控方向，未來將有大量的低密住宅上市，這無疑會分流高層住宅的客戶。可以預見，但凡經濟條件滿足，將有越來越多的人“棄高選多”。

另一個是豪宅與普通商品房分化。

很多人可能沒想到，即便是這樣低迷的市場，上海最近還成交了單價100萬/平米的老洋房。雖然這樣的房子與大多數人無緣，但我們可從中看到一個趨勢：那就是好房子從來不缺市場。

現在掛在不少人嘴邊的是，我們的人均住房面積已經超過40平米了，住房已飽和。這其實僅僅是從量上來說的，舉個簡單的例子，我們不少家庭都有兩套房子，但沒有一套真正能打的，即便是兩套房子都賣了，也僅僅能換一套勉強過得去的房子。但有錢人就不同了，他們直接就是豪宅起步，你認爲貴的房子不是你的菜，但對他們來說則不是事。

你認爲這樣的房子流通性比較小，沒人接盤，實際這僅僅是你的想法。不知道大家有沒有注意到一種現象，但凡是豪宅小區，所掛出售賣的房源其實是極其少的，不像普通小區，一個小區少則幾十套，多則幾百套二手房在賣，在樓市低迷期，一點議價能力都沒。豪宅小區之所以掛牌少，一方面是自住，另一方面是物以稀爲貴，即便不住，有錢人也會把它作爲沉澱資產的標的，不會輕易售賣。

未來普通商品房確實面臨比較嚴峻的問題，主要是量太大了，富人看不上，一般人又用不了那麼多，但凡家庭經濟條件好轉，這類房子都是被作爲轉賣的對象。而且未來還會面臨房產稅（面積起徵）和保障房供應的壓力，“錢途”可謂一片黯淡。

最後，拆遷力度將加大。

由於樓市低迷，目前住建部已要求各地制定未來幾年的住房發展規劃，要求土地供應與人、錢掛鉤，其實就是控制土地供應節奏，這其實是減少住房增量。但是，目前全國新房待售面積已經超過了7.6億平米，比上一輪去樓市庫存前的量還多，如果再加上累積的未開發地塊，那更是不敢想象。如何增加需求量去化待售庫存是提振樓市的當務之急。

都知道，上一輪去樓市庫存（2015-2018年）是採取的棚改拆遷方式，效果很明顯，兩年時間就把樓市庫存去化得七七八八。但樓市這次面臨的環境則是明顯不同，無論是經濟環境，還是房企債務壓力，都不可同日而語。要想消化當前的樓市庫存，僅僅靠現在的降低房貸利率、降低首付、提高公積金貸款額度，包括降房價都不是那麼管用了，主要是大家都沒錢，咋買？所以，最終還得是拆遷，而且還要比以往的力度更大。

現在看確實是如此，目前推出的多項舉措中，都包含有拆遷的內容，比如舊改、城中村改造、成片聯動改造。說白了，就是能拆盡拆，總有一款適合你，可以預計，只要樓市恢復乏力，拆遷的力度只會加強，不會削弱。只不過，與過去比，未來幾年的拆遷直接發錢的現象會減少，取而代之的則是“房票安置”，你拿着政府給你的“房票”，直接到待售庫存房源池子裡選房。

在筆者看來，雖然不比過去發拆遷補償款來得直接，但給你的房子也不是傳統意義的安置房，而是實實在在的商品房（已建好的，與市面上銷售的商品房無異），這可能是樓市去庫存期最受益的羣體了。