南財快評：首批消費REITs上市，影響幾何？

周天芸（中山大學國際金融學院教授、高級金融研究院研究員）

3月12日，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT上市交易，代表着消費REITs正式開啓新篇章。今年全國兩會期間，有政協委員提出REITs市場制度發展的相關建議，旨在在擴大試點範圍、推動相關立法與規則制度完善和運營管理能力建設等，引發市場的關注與熱議。

2023年3月，國家發改委發文將公募REITs擴容至消費基礎設施領域，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施REITs。從國際成熟的REITs市場看，消費類基礎設施REITs佔據較高比例，美國公募REITs市場相對成熟，底層資產類別較爲豐富，其中消費類基礎設施REITs數量和市值規模均爲前列的資產類別之一。由此，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT作爲首批消費REITs上市交易，標誌着我國公募REITs市場迎來重要里程碑。

公募REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，有望加速吸引保險資金、社保基金、企業年金等長線資金進駐。公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特徵，其預期風險和收益高於債券型基金和貨幣市場基金，低於股票型基金，屬於中高風險品種（R4）。

消費基礎設施REITs的底層資產主要集中在百貨商場、購物中心等商業不動產領域，由於其投資金額高、投資回報週期長，推出消費基礎設施REITs，有利於增強居民消費能力，進一步落實擴大消費的政策部署。通過發行上市爲消費類基礎設施存量資產提供了上市通道和資金來源，形成項目投資、建設、運營、上市的良性循環，有助於廣泛吸納各類社會資金共同參與社區商業基礎設施建設，激發區域消費活力，推動消費模式和消費場景的迭代升級。

從中長期來看，消費類基礎設施REITs的發行對於我國經濟具有積極的作用。

第一，盤活存量資產，促進城市消費發展。在積極擴大消費、促進有效投資、提振實體經濟背景下，首批消費基礎設施公募REITs上市有利於吸引更多資金參與公募REITs投資，而市場流動性的不斷提升，將凸顯REITs產品的長期投資價值和資產配置價值。

第二，專業運管賦能，助力消費復甦。消費是經濟增長的重要引擎，也是人民羣衆追求美好生活的直接體現。今年政府工作報告將“着力擴大國內需求，推動經濟實現良性循環”列爲2024年政府工作的十項任務之一，在政策持續推動下，消費基礎設施的資產估值也將恢復提升。

第三，豐富投資品種，完善資本市場。市場對於REITs的權益屬性、證券定位、完善投資端生態、信息披露等問題形成共識，消費類REITs的常態化發行是資本市場活力迸發的重要表現，體現公募REITs在擴內需、促消費、保民生的重要作用。

消費基礎設施REITs的發展爲我國商業不動產帶來了新機遇，有助於推動不動產金融循環構建，促進經濟高質量發展。消費基礎設施REITs可通過資本市場價值發現功能，爲消費基礎設施提供有效的退出渠道，實現“投、融、管、退”閉環，由於公募REITs具有較強的權益屬性，適合如保險資金、社保年金等長期資金的進入，進一步豐富投資者機構，有利於二級市場價格的錨的更快形成。隨着消費基礎設施REITs常態化發行的穩步推進，REITs市場的規模體量、資產的豐富程度、投資的選擇及流動性均有望得到提升。

隨着多層次REITs市場建設的穩步推進，消費基礎設施REITs有望逐步進入常態化發行階段，疊加擴募環節的打通，REITs市場的體量有望持續擴大，形成更多適合投資的優質資產，發揮公募REITs服務國家戰略、支持實體經濟的作用。