美國房價大幅攀升 負面影響漸次顯現

近期美國房價大幅攀升，一些地區房價屢創新高。分析人士認爲，美國本輪房價上漲的主要原因是供不應求，房價飆升帶來的住房可負擔性下降、貧富分化加劇等負面影響正漸次顯現。

據美國全國房地產經紀人協會最新統計，4月美國成屋銷售中間價同比大漲19.1%。其監測的美國183個大都市中，99%的地區房價在今年一季度出現上漲，其中89%的地區房價出現兩位數躍升。

此外，衡量美國房地產市場價格水平的重要指標標普/凱斯席勒房價指數3月同比上漲13.2%，較2月的12%進一步加速，創下2005年12月以來最大漲幅。

經濟學家普遍認爲，美聯儲超低利率與政府高額新冠疫情補貼、保持社交距離等疫情防控措施以及購房適齡人羣增加等因素擡升購房需求，而同時房屋庫存下滑、新房開工營建不足，由此導致的供應缺口是近期美國房價飆升的主要推手。

去年以來，美聯儲超寬鬆貨幣政策帶來大量流動性，美國抵押貸款利率一直保持在較低水平。美國南卡羅來納大學市場營銷系副教授楊曉京認爲，低利率使得可以承擔購房貸款成本的消費者人數增多，與此同時，消費者可以負擔總價更高的房屋，從而助推房價上漲。

美國政府高額補貼進一步“點燃”民衆購房熱情。新冠疫情暴發後，美國政府出臺一系列大規模經濟紓困措施，其中失業救濟金、家庭紓困金等的發放顯著提高美國居民個人收入，提振了包括購房在內的家庭支出。

此外，疫情暴發以來，保持社交距離等防疫措施導致人口密度較低地區的房產需求上升。同時，居家遠程辦公大範圍普及，人們對改善住房條件的需求增加，帶動購房需求上升。

從供給端來看，美國房屋庫存下滑、住房供應緊張支撐房價走高。美國全國房地產經紀人協會數據顯示，截至4月底，美國房屋庫存量同比下降超20%，難以滿足日益高漲的購房需求。同時，部分購房者出現“囤積居奇”等投機行爲，富裕購房者搶購多處房產。

在新房開工、營建方面，由於勞務稀缺且昂貴、復工進程緩慢以及全球木材等建築材料普遍漲價，美國新房建築成本飆升，迫使房地產開發商縮小工程規模，減少新房建設。

美國房價上漲帶來的負面影響正逐步顯現。美國全國房地產經紀人協會表示，隨着住房成本不斷上漲，許多家庭購房壓力加劇，特別是首次置業者受到較大影響。有數據顯示，全美約60%的家庭已無法支付一套位於當前房價中位數的新房價格。

楊曉京認爲，美國房價上漲導致貧富分化進一步加劇。低收入人羣越來越負擔不起日益昂貴的房價，同時房屋租金也“水漲船高”，增加其日常開銷，短期內將有更多人依賴政府補助。而另一方面，高收入人羣能享受更多房產增值帶來的紅利。

諾貝爾經濟學獎得主羅伯特・席勒表示，美國房地產市場可能正在形成泡沫。

對於美國房價未來走勢，美國銀行在一份研究報告中表示，美國住房市場供需嚴重失衡，逐漸正常化將是漫長過程，預計高房價會持續一段時間。

經濟學家認爲，未來美聯儲貨幣政策如何演進將成爲影響美國房地產市場走勢的一個重要變量。

美國勞工部日前公佈的數據顯示，5月美國消費者價格指數同比上漲5%，創2008年8月以來最大同比增幅，顯示美國通脹壓力繼續上升。

楊曉京指出，隨着通脹加劇，美聯儲超寬鬆貨幣政策或將無法長期延續，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國房地產市場或將迅速降溫。