陸敬民／央行政策打到小資族　「用明朝寶劍去斬清朝的官」

▲央行總裁楊金龍宣佈，調整選擇信用管制措施。（圖／記者湯興漢攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

中央銀行13日召開今年第2季理監事會議，會後宣佈祭出第6波選擇性信用管制措施，在特定地區第2戶購屋貸款成數，上限從7成降至6成。賴政府上臺主旋律一直是打詐騙，沒想到6月突然逆風打炒房，根本是有心人又要藉勢，做無聊又無效的事。

新政府上臺，理論上要有一段蜜月期休養生息，特別是打炒房這類政策性措施，已經祭出很多組合，賴政府其實沒有急迫性的需求，去針對打炒房多所着墨。原則上「蔡規賴隨」是最大公約數，前面已有5波選擇性信用管制，即使沒有新動作，不會受到已購客的反感，也不會招致未購屋民衆的抗議。

政府要做的事，應是把買房的資金引導到中古屋市場，主因是現階段預售屋與5年以上的中古屋社區單價，已經有驚人的8~10萬元差距，即便是高價差，還是有不少人只買得起預售。簡單說，民衆就是看中了預售屋的付款條件。

目前購買預售屋的主力族羣落在投資客、第一桶金還沒有準備好的小資族，代表預售跟中古屋的付款條件產生鴻溝。

央行有必要健全市場環境、維持房市秩序，導正資金合理流向，建議應把資金導到中古屋市場。而爲何預售可以跟中古屋價差拉大？關鍵就在銀行鑑價。

▲第六波選擇性信用管制措施懲罰到今年、明年交屋的購屋族，根本措手不及。（圖／記者張雅雲攝）

預售案是銀行跟建商專案配合做價，墊高區域行情，可是新案賣完後，進入二手市場流通，銀行又有不同做法。像是同一個預售案，預售階段銀行可以配合鑑價到單坪70萬元，交屋後1~2年轉手，銀行鑑價竟然鑑不到7字頭，產生極不合理現象，代表銀行的鑑價纔是實際的市場行情。

這樣架構下，中古屋要3成自備、7成貸款，對照到有些預售案首付只要6%，又有建商優惠付款，央行應該把資金買氣，往中古市場導流，讓想買中古屋的民衆可以用2成自備、8成貸款才合理，我可以直接保證，第六波選擇性信用管制是用明朝寶劍去斬清朝的官，完全無效。

只是一再的打自用型消費者，特別是小資族跟中產家庭的臉。買不起的無解、買得起會怨恨，卡在中間，今年第2戶要交屋的購屋族，則是急得如熱鍋上的螞蟻，趕緊要籌錢。

且13日公佈，14日立即實施，《平均地權條例》尚且不溯及既往，一般購屋族如何可以立刻生出1成自備？同時，也沒有打到正要買房子的預售案消費者，這類民衆4年後纔會完工交屋，而是懲罰到今年、明年交屋的購屋族，根本措手不及。

►陸敬民小檔案學歷：淡江大學中文系畢業經歷：《自由時報》房地產記者現職：《住宅週報》社長