擴募加速跑，機制正優化丨REITs金融實務
21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道
繼首批4只公募REITs於去年順利擴募後，2024年，我國公募REITs市場正初步形成“首發+擴募”雙輪驅動的格局。
四月末以來，一批公募REITs集中召開業績說明會，迴應投資者關切。
21世紀經濟報道記者注意到，比起2023年“尚未有擴募計劃”，或是“處於前期擴募項目培育篩選階段”的表述，從原始權益人及關聯方對投資者的最新回覆來看，在2024年，公募REITs在推進擴募方面的實質性進展有望進一步深化。
截至2024年5月13日，我國上市公募REITs已達36只，首發和擴募合計發行規模超過1100億元。作爲向原有的項目中裝入新資產的“增發”式機制，擴募不僅是公募REITs產品的重要特性，也是REITs市場實現持續擴張、獲得規模體量與生命力的必經之路。
更有公募REITs基金經理向21世紀經濟報道記者表示，“擴募已成爲其項目團隊今年的重點工作之一。新‘國九條’提到要研究制定REITs管理條例，關於擴募的政策指引可能也很快了。”
不過從規模數據來看，目前我國單隻REITs的平均市值尚不足美國的十分之一。與此同時，也有業內人士向記者指出，從首批擴募的效果實證來看，已上市的4單擴募項目，對於底層資產單位可供分配金額的增厚效應並未長期持續，首發投資人到擴募投資人的轉化比例也仍存在提升空間。
原始權益人應如何理解擴募之於REITs的價值、更充分地用好這一融資工具？圍繞我國公募REITs擴募，現存市場規則又存在着哪些優化可能性？記者瞭解到，當前業內圍繞公募REITs的擴募機制，仍存在諸多討論。
“試金”資產質量 年內REITs擴募增速
在經歷了初期培育之後，一批公募REITs有望在2024年加快擴募節奏。
在日前上市公募REITs集中開展的2023年業績說明會中，記者注意到，擴募不僅依然是投資者提問中的核心關切，也已然成爲多隻公募REITs原始權益人的年內工作關鍵詞。其中，中航京能光伏REIT、國泰君安東久新經濟REIT和紅土深圳安居REIT三個項目，已於年內先後發佈了擬擴募公告。
一批REITs也在近期向投資者報告了擴募工作的實質性進展。例如中信建投國家電投新能源REIT在說明會中指出，其原始權益人已於今年4月11日啓動了關於本基金擴募項目的財務顧問、評估與審計委託服務的招標工作。
上市不久的華夏金茂商業REIT，同樣也已開始謀求擴募。日前，中國金茂副總裁丁蕤曾在該REIT的業績說明會中表示：“目前我們已初步選定了計劃擴募的項目，在相關項目達到穩定經營狀態，且符合監管要求之後，將盡快啓動擴募籌備。”
近年來，我國公募REITs擴募實踐的政策基礎正不斷成熟。
2022年5月31日，在證監會指導下，上交所、深交所同時發佈了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第3號—新購入基礎設施項目（試行）》，併成爲現行擴募機制的核心政策規範。同年，發改委也發佈了《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，進一步對基本的擴募規則作出規定。
2023年，首批REITs擴募的成功上市成爲市場的里程碑事件，也證明了擴募機制在打造基礎設施資產上市平臺中的可行性。公開數據顯示，首批發行項目中有4單于2023年6月完成擴募，募集資金規模合計超過50億元。
如何理解擴募的意義？日前，在由中國REITs論壇、瑞思不動產金融研究院主辦的“公募REITs擴募：探索價值創造與機制創新”閉門研討會上，招商蛇口財務部產融業務負責人範智坤指出，擴募是將REITs和其他一些融資產品區別開來的核心原因。
“擴募能夠助力市場的發展與資產多元化。2023年的市場下跌，一定程度上便是由於市場資產體量不夠所致。我們希望擴募能夠不斷做大REITs市場，消解小額買入賣出導致的資產劇烈波動。”範智坤錶示。在他看來，擴募同時還將有助於分散REITs項目產業和地域風險、優化投資組合分配率、降低原始權益人資產負債率等。
中金公司投行部執行總經理沈亞雄則指出，由於擴募發行需要在經過既有股東同意的同時，完成在資本市場向新股東和老股東的募集，所以能否順利完成擴募，本身便是對項目“是否爲高質量 REIT”的一次很重要的市場鑑定。
中金公司固收部董事總經理、產品組的執行負責人潘偉則將擴募比喻爲底層資產的“二次深度體檢”。“沒有深度的體檢，基礎資產的表現往往會被掩蓋在財務報告的常規信息披露中，讓投資者形成慣性判斷。應該珍惜擴募帶來的深度體檢機會。”他表示。
瑞思不動產金融研究院院長朱元偉向記者指出，擴募本身並非是簡單的二次融資行爲，而更應被視作一種資本管理、市值管理的工具與手段。因此從原始權益人的視角出發，擴募也是調整投資人結構的一個好機會——在經歷了市場起伏之後，管理人和運營方應意識到哪些投資機構會“轉場”，哪些則更適合陪伴項目“長跑”。
多維探索擴募機制優化路徑
內部的有機增長加之擴募的外延式增長，共同構成了REITs權益屬性的體系。多位業內人士指出，比起單獨新上資產，隨着我國公募REITs市場日益壯大，擴募可能將成爲對於投資人來說更爲便利的決策。率先做優做強一批具有自我成長能力和管理能力的REITs品牌，也能對一級市場起到“價值錨定”的作用。
不過有業內人士指出，從目前首批4只擴募項目的效果來看，在我國現存機制下，擴募對於REITs項目的收益能力提升和首發投資人的吸引力仍不顯著。進一步優化擴募機制、推進原始權益人與投資人共贏，成爲行業的重要課題。
例如在擴募資產來源方面，目前市場上已發行的擴募資產均以原始權益人的自有資產爲主，與首發資產屬於同一類型。但考慮到單類資產擴募存在選擇方案少、風險分散性低、培育難度大等問題，在部分業內人士看來，“混裝資產”應將成爲未來我國REITs擴募的一個可能性的方向。
所謂“混裝”，即將同一行業大類、同一資產權屬或存在空間毗鄰關係的資產裝入同一項目底層資產包中。事實上，市場對於這一模式的探索已經悄然開啓。
今年4月1日，中航京能光伏REIT擴募申報正式獲上交所受理。該基金首次發行的基礎設施項目爲京能光伏項目，擬擴募裝入的則是蘇家河口、松山河口兩個水電站項目。這意味着如若該擴募能順利落地，將成爲國內首單“混裝”的擴募項目。
“不把雞蛋放在同一個籃子裡是基本的邏輯。”北京能源國際控股有限公司（京能光伏REIT原始權益機構）副總裁劉東昇表示，“通過‘混裝’增強底層資產的多樣性，能夠拓展原始權益人對未來裝入資產的預期，可能也對投資者來說更容易認可、更容易分散風險。”
朱元偉同樣建議，未來公募REITs市場可以進一步引入市場化的外部併購模式，適當放寬回收資金用途的限制，使其能夠更自由地投向增值性併購等機會，並在利益上更好地平衡新老股東的關係。
在擴募形式上，目前國內已有的4單擴募均採取定增模式。而對此，首鋼基金執行董事張寶強則建議，未來我國公募REITs市場也可以進一步結合其他市場的經驗，激勵投資人蔘與擴募形式多元化。例如可以參考新加坡等境外市場，推進私募發售、公開市場發售、優先配售等多種擴募方式相結合等。
除了市場和定價因素，擴募增發成功的關鍵點，還在於其是否能夠提升REITs分派率、優化資產組合。但值得注意的是，發行人始終應將股東利益置於首位。
對此沈亞雄提出，對於公募REITs擴募的資產規模，仍需要審慎考慮與界定。“如果擴募份額劃分太高，在可供分配金額有限的情況下一定會導致EPS降低，並影響老股東的參與積極性。所以我們還要關注如何界定基金擴募份額的上限，確保擴募能夠爲投資人增厚收益。”他表示。
此外，隨着擴募資產增加和市場供給的擴大，也有業內人士呼籲進一步放開增量資金入市。
有券商研究數據顯示，今年以來，FOF作爲公募REITs增量資金持續入市，截至一季度末共持有公募REITs 4365萬元，持倉規模環比提升36.6%，不過與千億權益FOF的體量相比仍有較大的提升空間。一些業內觀點認爲，進一步開放更多類別公募基金對REITs的投資可以提升市場資金充裕度。