恐怖，悉尼房價中值將突破200萬澳元，澳洲房產投資者越來越年輕，家庭到極限，房租上漲將放緩！
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悉尼房價中值3年內有望突破200萬澳元
根據澳大利亞牛津經濟研究院（Oxford Economics Australia）的最新預測，珀斯的房價將在三年內突破 100 萬澳元大關，而悉尼的房價中位數預計將飆升近 200 萬澳元，因爲預期的降息和持續的住房短缺將引發下一次增長爆發。
墨爾本、布里斯班和堪培拉的房價中位數預計將達到 120 萬澳元，而阿德萊德將攀升至略低於 100 萬澳元。
霍巴特將上漲至 855,700 澳元，達爾文將上漲至 695,600 澳元。全澳範圍內，房價將升至 134 萬美元。
根據 CoreLogic 的數據，截至 3 月底，悉尼的房價中位數已超過 110 萬澳元，墨爾本爲 779,000 澳元，珀斯爲 704,000 澳元。
阿德萊德的中位數爲734,000澳元，布里斯班爲818,000澳元，堪培拉爲839,000澳元。達爾文爲 498,000 美元，霍巴特爲 649,000 美元。
牛津經濟研究院高級經濟學家瑪麗·基爾羅伊 (Maree Kilroy) 表示，儘管利率上升削弱了人們的承受能力，但住房基本供應不足造成了價格上漲壓力，這種壓力在 2023 年和今年遍及各個市場和價格區間。
“2023 年，澳大利亞房地產市場陷入了兩股對立的力量之間——利率上升和住房供應不足。需求的力量最終勝出，市場上供應不足，海外淨移民人數達到 50 萬人，海外買家、換小房者和現金買家的參與不斷增加，需求已經超過了利率通常帶來的拖累。
“今年晚些時候降息的預期也提振了 2024 年初買家的信心。”
預計珀斯將引領經濟復甦，在供應短缺、經濟強勁和人口激增的推動下，到 2027 財年年底，房價將上漲 30%。
基爾羅伊女士表示：“我們對珀斯的價格預測確實存在保守的風險，因爲該市場的價格週期有大幅波動的趨勢，令其他市場相形見絀。”
“在礦業繁榮之後的很長一段時間內，珀斯的表現不佳，因此它已經準備好在其他市場中重新站穩腳跟。西澳也像其他州一樣供應不足，但在建築行業的產能問題最爲嚴重，而且珀斯也有望在未來五年內實現全澳領先的人口增長。”
基爾羅伊女士表示，人口年增長率超過3%，強勁的勞動力市場和相對良好的住房負擔能力將州際和海外的移民潮吸引到珀斯，爲近期房價持續兩位數增長奠定了堅實的基礎。。
達爾文的房地產市場預計將在未來三年內強勁增長，房價總計上漲 24%，預計將成爲第二強勁的市場，這得益於政府支出，特別是國防支出，這將繼續推動 基爾羅伊女士表示，就業增長。
墨爾本緊隨其後，未來三年累計增長率爲 21%，超過悉尼 18% 的預期增長率，這得益於移民流入回升，這將提振住房需求。
這兩個預測均高於該諮詢公司此前的預測，該預測預計墨爾本將增長 11%，悉尼將增長 16%。
布里斯班和堪培拉的房價預計在三年內將上漲 19%，阿德萊德將上漲 16%，霍巴特將上漲 13%，全國將上漲 20%。
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澳洲房產投資者越來越年輕
澳洲投資者的公衆形象通常是爲退休攢錢的澳大利亞老年人，或者是機構買家，但事實證明，他們越來越多地是20多歲和30多歲的人，他們也是租戶。
聯邦銀行(Commonwealth Bank)的一項新研究表明，1981年至1996年出生的人是最活躍的投資性房產團購羣體，佔2023年投資者購買量的46%。
大約三分之一的人是在沒有合作伙伴幫助的情況下獨自購買房產。
CBA表示，投資者越來越年輕，因爲他們越來越傾向於“租賃投資”。
這涉及投資者在他們能負擔得起的地方購買，同時繼續在他們認爲更適合居住的地方租房生活。
在社交媒體的影響下，其他人將房地產投資視爲創造財富和提前退休的一種方式。
“這是一代人的事情，年輕的投資者不想一輩子工作並做他們父母所做的事情。他們想早點退休。對於我們來說，客戶想要在 21 歲、22 歲、甚至低至 19 歲時購買房產的情況並不少見，儘管他們正在上大學，而且沒有很多錢。我覺得這非常鼓舞人心。”
CBA 購房經理 Michael Baumann 表示，租賃投資讓澳大利亞人有機會更快地踏上房地產階梯。
“（他們）在成本較低的地區購買房產，而不必放棄他們在租房時已經習慣的生活方式，”他說。
他們希望通過出售並將資金轉移到新住宅來利用幾年內的價值增長。
澳大利亞房地產投資專業人士協會主席 Nicola McDougall 表示，鑑於金融數據的獲取渠道有所改善，更多千禧一代進行投資並不奇怪。
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澳洲家庭財政到極限，房租上漲將放緩
一項新的報告發現悉尼達到了住房的“不可負擔頂峰”，但進一步漲價還將繼續。
獨立行業預測機構澳洲牛津經濟研究所的民用住宅報告還發現因爲預計今年降息，房價將在2025年“加速”。
而同時全國房租市場的火熱將在到2027年的三年內放緩。
2025和2026的降息期望預計將抑制房東大幅漲房租的衝動。
高級經濟師和報告作者Maree Kilroy 說珀斯將仍然是房價漲幅最大的城市。
全國來看，中位價在2023年12月季度漲了1.5%到94萬6，這主要是受到珀斯、阿德和布里斯班漲價的推動。
該已經結束預計到2024年底首府城市中位價漲4.7%，公寓5.1%。
2023年房租也漲了，同比上漲12.9%，珀斯漲幅最大。
到2024年底，房租預計全國範圍內漲6.5%，公寓8.1%。
04
公寓密度過大 悉尼11個區進入投資黑名單
悉尼11個地區被列入房產投資黑名單中，這些區大部分是公寓供應量大的高密度住宅區。
專家表示，在公寓供應量大的地區，只有開發商能賺到錢，而房產投資者需要的是稀缺效應帶來的資產增值。
全國投資諮詢集團Positive Property發佈的年度投資禁區報告研究了全澳1.5萬個地區的多個經濟指標和房地產市場指標。
名下有40套房產的報告作者馬科斯基（George Markoski）表示，許多高密度郊區的公寓供應過剩，對價格產生下行壓力，使投資者難以獲得資本增值，但這並不意味着這些地方不適合居住。
悉尼一些地區有大量小公寓、一室公寓和兩室公寓，已經超出市場需求。
悉尼的11個投資禁區包括Haymarket、Zetland、Lidcombe、Wentworthville、Homebush、Asquith、Ermington、Riverwood和Parramatta商業區。
還有高樓林立的Mascot以及剛建成不就開裂的澳寶塔樓（Opal Tower）所在地奧林匹克公園。
馬科斯基表示，供應並不是這些地區進入黑名單的唯一考量因素，其它因素還包括當地房價近期上漲強勁，已遠高於周邊地區的同類房產價格，買家總是會追逐更便宜的房產，投資市場是風水輪流轉的。
研究公司Suburb Data近期發佈的報告顯示，悉尼有許多地區的房屋定價過高，部分地區的房價已經觸頂，投資者認爲近年來增長最快的市場將繼續保持快速增長的投資理念是錯誤的。
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