還房貸“先息後本”，購房者應關注什麼
趙秀池 宋 丁 劉志強
編者的話：近日，“月供本金低至1元”“房貸還款先息後本”等新聞話題引發網絡熱議。在各地因城施策推出一系列針對房地產市場調控鬆綁政策的背景下，不少銀行推出“先息後本”的個人按揭還款政策。應如何理解這些政策背後的底層邏輯？相關風險是否可控？房貸還款方式更加靈活多樣，購房者該如何選擇適合自身的購房金融產品？
房貸模式創新值得鼓勵推廣
趙秀池
當前全國樓市低迷，各地因城施策推出了放鬆限購限貸限售等一系列組合拳，促進樓市回暖。尤其房貸政策不斷調整，以適應購房人的需要，成爲房地產調控政策的重點。
其實，房貸有多種還款方式，包括大家熟悉的月均還款，即等額還款法，每月償還的本金與利息之和是相等的；遞減還款法，即等額本金還款法，每月償還的本金一樣，每月償還給銀行的本金與利息之和是遞減的。還有住房公積金貸款中的自由還款法，如同償還信用卡賬單一樣，允許每月償還一個最低數額，最後還清貸款的本金與利息即可。
這些償還貸款的方式儘管多種多樣，但原理都是基於複利原理，根據不同的還款約定償還借款的本金和利息。由於當初還款設定條件不同，每種還款方式產生的利息會有所不同，給購房人帶來的負擔也不同。一般月均還法總共還給銀行的利息要多一些，原因在於一開始還給銀行的本金少，剩餘本金多，派生的利息多；而遞減還款法則派生的利息少，因爲一開始償還給銀行的本金多。
因此，當下熱議的“先息後本”“月供1元”的還款方式，也不用大驚小怪，只是一種還款方式的創新而已。這種還款方式在一個階段只償還1元本金及約定利息，可以減少借款人還款的負擔，解決當下借款人還款能力不足的困境，對維持當前的金融秩序是有好處的，只不過未來的還款負擔會更重。因爲剩餘的本金越多，派生的利息越多，後面的還款壓力會加重。因此，對於銀行和借款人而言，都要評估未來借款人的還款能力，謹慎選擇方案。
當前的房價水平下，多數家庭都需要通過貸款實現買房夢。因此房貸政策一直是購房人關注的焦點。爲了適應購房人的需要，首付款比例和房貸利率不斷下降，一方面降低了購房人入市的門檻，另一方面確實降低了購房人的負擔。這樣的創新模式確實適應與滿足了一部分借款人的需要。
此外，銀行發放房貸過程中，都有嚴格的放貸條件，要求借款人收入穩定，有相應的還款能力，在確定每個借款人貸款額度時，也會根據其條件和相關規定進行嚴格的測算。例如，商業房貸的月還款額與家庭收入之比不能超過50%，住房公積金的月還款額與家庭收入之比不能超過60%，並且要有相應的房產抵押、擔保等條件。
總體來看，我國個人房貸的違約率還是較低的。因此，銀行根據借款人的需要，設計多種還款方式，或者在借款期間，與借款人協商變動一段時間的還款方式，減少借款人的負擔，幫助借款人渡過難關，不會對銀行貸款的安全性造成太大影響，風險亦應可控，相關模式的創新應該得到鼓勵與推廣。（作者是首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長）
“先甜後苦”的底層邏輯
宋 丁
近來部分銀行向購房者推出“先息後本”的窗口期房貸還款政策，其含義是貸款購房者在還款初期按照約定的窗口期（如24個月）內，每月只需向銀行支付貸款利息，在本金方面，只是象徵性地支付1元本金（即“月供1元”），就能夠每月獲得明顯低於常規房貸按揭月供還款額度的銀行貸款支持。
這種“先息後本”的窗口期還款方式最突出特點就是給貸款購房者降低了還貸門檻，顯然有利於化解當前樓市去庫存壓力以及緩解購房者現金流緊張狀況，屬便利性政策，特別是對那些收入下降、還貸壓力較大的人和那些當下收入條件較差但未來收入有望增加的人來講，可以有效緩解月供壓力。
政策推出後，一些購房者認爲買房的機會來了，也有不少人心存疑慮：這項政策真的有利於買房嗎？如何決策，可從底層邏輯的角度來認知這項政策的雙面性。一方面，“先息後本”的確有利於降低月供還款總額，減輕購房初期的還貸壓力。假設貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%，採用24個月“先息後本”的方式，前兩年每月只需還1元本金，加上利息後，月供在2800元至2900元之間，這比使用等額本息還款的月供4490元要低1690元或1590元，月供壓力當然要小得多。
另一方面，當“先息後本”窗口期結束後，從第三年開始按照等額本息方式還款，月供反彈爲4673元，比沒有采用“先息後本”等額本息方式的4490元要高出183元。從整體看，等額本息還款的總利息約61.66萬元，24個月“先息後本”方式下的總利息爲63.87萬元，多了2.21萬元。
顯然，“先息後本”窗口期降門檻的還貸方式有利有弊，採納者在獲得低門檻還貸好處的同時，也將增加窗口期過後的更大還貸壓力，從心理學上講，“先甜後苦”的方式對一些心理承受能力偏低的人來講，可能不一定是合適的選擇。
可見，面對這項政策，打算買房者們需要認真、理性評估自身的還款能力，合理申請貸款和選擇適合自己的還款方式。銀行則應從風險管控的角度對推進這項政策進行綜合考量，對申請這項還貸方式的購房者的財務狀況、收入穩定性等多方面進行審覈，預防後期可能發生的貸款違約風險。（作者是國家高端智庫CDI研究員）
購房者應考慮未來現金流情況
劉志強
當前的中美兩國在房地產市場方面出現了一些較鮮明的對比：美國方面，在陷入疫情後的高通脹階段後，近兩年的美聯儲一直在依靠提高貸款利息來抑制居高不下的通貨膨脹。這些措施使得美國人獲得購房貸款的難度越來越大，買房也相對困難。再放眼中國房地產市場，包括政策調控、售房主體及配套金融等多方正積極推出不少新政，給予市場復甦相應支持。在這樣的環境下，貸款利率不斷降低，貸款方式更加靈活，不少購房者“上車”的難度也進一步降低。
國內新近推出的“先息後本”等靈活貸款方式在美國也曾流行。在本世紀初，這種被稱作“interest-only”貸款模式吸引了不少美國本土的購房者和投資者。總體而言，採用這種貸款會降低購房門檻、讓更多買家符合購房條件，非常適合一些短期內資金有限、但是未來會有更高收入期望，或預計只是短期持有房產的購房羣體。
不過值得注意的是，“先息後本”這樣更加寬鬆的貸款模式意味着購房者在未來要有充裕的現金流支持。不能因爲前期還款壓力較小而忽視了後期還貸壓力。在先息期限結束後，貸款者需要開始支付本金，月供金額也會增加。這種潛在壓力和風險會在轉漲爲跌的房產市場環境中被放大。此外，利率的上升也會使貸款支付難度提升。上述這些風險後期在美國的次貸危機中出現了較爲明顯的暴露。
然而需要關注的是，美國“先息後本”貸款的流行是發生在其國內通脹高企且房價持續增長的過程中，這與我國當下所處的週期階段、所面臨的政策支撐及市場環境都有不同。從房地產從業者和購房者的角度，應樂見多樣化的政策措施，同時結合自身情況和未來預期做出適合的選擇。（作者是美國資深房產從業者、貸款執業經紀人）▲