杭州土拍熱度略升但分化依舊 新房限購政策或放開？丨市相
距離上一輪土拍落幕還不到兩週時間，杭州再次迎來2024年第四批次地塊的集中出讓。
4月29日，杭州市5宗地塊掛牌出讓，總起始價153.86億元，總出讓面積71.09萬平方米。最終，上城區四堡七堡單元JG1403-12地塊終止出讓，剩餘4宗地塊攬金117.5億元，成交樓面均價19312元/平方米。
從成交結果看，龍湖、綠城、建發、中天+海威分別斬獲一宗地塊；從溢價率來看，未來科技城單元地塊底價成交，浦沿單元地塊低溢價0.7%成交，其餘2宗溢價率超13%。
中指研究院華東大區常務副總高院生表示，對比上批次7宗地託底的成交現狀，本批次土拍熱度稍有好轉，但分化持續加劇、利潤空間亦有限，因此房企出價更加理性，仍然保持謹慎態度。
均好型地塊將成房企追逐對象
本次土拍最大的看點之一，便是餘杭區未來科技城單元YH090702-05、090702-10等地塊。作爲低碳國際未來社區地塊，其在去年9月餘杭區舉辦的2024年土地招商推介會上就已亮相。
資料顯示，該地塊距離未來科技城萬象城和地鐵3、5、16號線交匯的綠汀路站直線距離僅約450米。此外，3公里範圍內有浙江大學醫學院附屬第一醫院總部、菜鳥總部、人工智能小鎮等產業、生活配套。
值得注意的是，該地塊爲本輪土拍中體量最大、起始價最高的地塊。其出讓總用地面積24.44萬平方米，可建面積約46.2萬平方米，包括3宗純宅地、1宗商住兼文化活動中心等用地、4宗商業用地、1宗商業商務金融兼排水用地。其中住宅部分的體量約38萬方，佔比約82%。
最終，建發以底價84.95億元摘得，樓面價18389元/㎡。多位業內人士表示，龐大的體量、高門檻的起拍價，讓大部分房企望而卻步，此次底價成交也在意料之中。
除了未來科學城地塊外，蕭山區世紀城核心區塊單元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地塊，是本次土拍中競爭最激烈的兩宗地塊之一。
據悉，該地塊在掛牌期間已有3輪報價，最終經過22輪角逐，由綠城以8.66億元競得，樓面價32771元/㎡，溢價13.79%。該地塊南側直線500米處即爲軌道交通2號線盈豐路站。地塊出讓面積10577平方米，可建面積2.6萬方，需配建一所9班，新房精裝限價46000元/平方米。
此外，龍湖以14.35億元競得濱江區浦沿單元BJ040403-05(1)地塊（原長河單元R21-B12地塊），樓面價20216元/㎡，溢價率0.7%；中天+海威以9.53億元競得上城區丁橋單元JG0404-11地塊，樓面價19527元/㎡，溢價率15.09%。
高院生指出，丁橋地塊溢價率達本批次最高，反映出房企投資邏輯的微妙變化。從投資風險的角度來看，丁橋地塊投資標的較小，風險相對可控。從地塊質量來看，該地塊配套及居住現狀均好，未來競爭產品有優勢。因此，主城範圍內、風險可控的均好型地塊或將成爲房企追逐對象。
他進一步表示，目前杭州5批次將於5月16日出讓，但從地塊質量來看，多爲遠郊地塊，預計熱度難有起色。杭州急需提振市場信心，在當前流速持續下滑的背景下，若增加利潤空間，或將提升企業拿地信心。
長期來看新房市場有望鬆綁
事實上，近三年來，杭州土地出讓金常年位居全國前三。但進入2024年，特別是自3月以來，土拍市場持續降溫。其中，3月29日出讓的5宗地塊中有2宗流拍；4月16日出讓的8宗地塊中有7宗底價成交。
土地市場的熱度一定程度上反映了當地樓市的變化趨勢。在行業持續深度調整的當下，杭州新房市場也呈現分化態勢。
有關統計數據顯示，2023年杭州市區（含富陽、臨安）新房成交量創2018年以來新低。同時市場低迷亦反映在中籤率上，2023年杭州市區（含富陽、臨安）整體樓盤中籤率爲43.68%，是2018年購買熱情最低的一次。
此外，克而瑞數據顯示，今年2月、3月杭州商品住宅成交不及往年同期。其中，2月杭州共推盤8次，553套房源入市，整體去化率38%。3月杭州十區商品住宅成交面積78.4萬㎡，同比下跌42%。
可以看出，杭州新房市場亦未走出獨立行情。而在市場持續承壓、基本面仍未好轉的情況下，樓市政策仍以寬鬆爲主基調。
據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，截至今年4月28日，全國已有約35城放鬆限購政策，其中合肥、昆明、蘇州、長沙等22城全面放鬆限購。
另據中指研究院監測，截至目前，除海南省外，核心城市中包括四個一線城市和杭州（新房）、天津、西安核心區仍維持限購政策。
那麼，杭州是否也會解除新房市場限購？對此，中指研究院分析師表示，基於杭州目前的新房市場表現，以及3月14日發佈的《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》而言，短期內杭州不會出臺新房政策。但從長期來講，是有可能的，不過也是需要看之後的土拍效果，新房市場表現等。
多位業內人士亦認爲，樓市政策寬鬆調整基本上已是“全國一盤棋”，預計接下來會覆蓋到更多城市。
文/崔瑞婷