海外投資不動產趨吉避凶術

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨。（住商不動產提供）

後疫情時代，全球迎向解封的同時，過去在臺灣紅極一時的海外房地產投資火苗又被點燃，根據內政部不動產資訊平臺最新發布的產業統計，經營國外不動產仲介或代銷的備查家數在去年第二季時，首度突破500家，相較2015至2017年最熱時，還多出將近100家，寫下統計以來的新高。

與過去幾波海外熱相比，這次基於地緣政治與抗通膨邏輯的投資人比過去多了不少，又加上東南亞人口紅利發酵帶動經濟成長等因素，包括了馬來西亞、泰國、越南、新加坡等地，逐漸成爲民衆海外投資的心頭好。

在一片欣欣向榮的同時，海外投資不動產到底真有那麼美好？不可諱言，從經濟成長與人口等客觀數據上，東南亞的確儼然成爲下一個全球經濟驅動引擎，在經濟成長帶動房價的邏輯中，購買異國房地產真的如同業者或是一些代言人所敘述的輕鬆獲利？

投資海外不動產也不是不行，首先要留意的是資訊是否對等。以東南亞爲例，雖然在同地理區塊，會因爲政治、文化、法令等條件不同，投資產生完全不一樣的結果，投資人需要多方查證，避免所有資訊仰賴單一業者提供，上車時也要打算最壞狀況，避免到時業者惡性倒閉，投資人求助無門。

其次是成本與風險的精算。除了房價之外，過去許多人會忽略匯率影響，以及該國轉售閉鎖期所損失的機會成本，畢竟不動產動輒數百萬之譜，風吹草動影響甚鉅，不可不慎。

最後是稅賦規畫。海外不動產交易獲利，在臺灣稅法上屬於海外財產交易所得，會迴歸到個人所得稅上，投資人要記得證明文件要留底，例如買賣合約，國外繳稅的稅單證明正本，匯款單據等，海外已繳稅款才能在限額內扣抵。若是賠售個案，成本、費用的相關單據一定要留存，避免虧錢還要繳稅。

至於有些投資者想利用海外所得免稅額670萬，加上無法提供相關證明蹭點好處，近年各國間執行CRS（稅務用途金融帳戶資訊）交換，抑或是租稅協定互助合作，並沒有許多業者講的那麼容易，出手前不可不慎。