海納百川》中國房地產發展面臨兩考驗（易憲容）

大陸百大房企今年前10個月銷售額年減逾4成。圖爲廈門市民從正在銷售的萬科樓盤旁經過。（圖／中新社）

中央政治局對2023年中國經濟工作安排是要「全面深化改革開放，大力提振市場信心，把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作，有效防範化解重大風險，推動經濟運行整體好轉」。也就是說，2023年中國經濟工作部署及安排的重心及實質就是保證經濟整體上的一個「穩」字或經濟「穩增長」。

根據當前中國的經濟形勢，2023年中國經濟的「穩增長」既有疫情全面防治放開後各類經濟活動的重啓與恢復，也有重振收縮過度數位經濟及嚴重萎縮民營經濟的信心，更爲重要的是如何讓瀕臨崩盤中的房地產業走出當前的困境，讓中國房地產業重新成爲保證經濟「穩增長」的動力。也就是說，對於20多年來房地產嚴重依賴型的中國經濟來說，化解房地產市場危機是2023年經濟「穩增長」的重中之重。

首先要化解持續了一年多房地產開發商的債務危機，就得防止不少城市房地產泡沫破滅所引發的風險進一步擴散與蔓延。一個多月來，爲了化解房地產市場的嚴重危機，政府在融資政策上連發三箭救市。第一箭，信貸融資，即爲房地產企業提供綜合化金融服務，人行以降準和中期借貸便利的方式，透過商業銀行支援房地產融資合理增長，保持開發貸款穩定增長，支援房地產企業到期債務合理展期；第二箭，發債融資，交易商協會、房地產協會、中債增長公司，聯手支援房地產企業發債融資；第三箭，股權融資，中國證監會恢復已經上市因出現問題而停牌的房地產企業以收購合併方式重組上市，恢復H股上市房地產企業再融資，推動REITs常態化發行，以及開展不動產私募基金試點。同時着力保障住房消費需求的貸款需求。

對房地產開發商救市的三箭齊發，表面上看，其目的是拯救處於嚴重危機的房地產開發商，特別是民營房地產開發商，保房地產市場主體，但更爲根本或深層次的目的則是保中國的銀行體系，守住不引發系統性金融風險的底線；是守住中國房地產市場的信用風險底線，以至於不引發社會性及政治性的重大事件。因爲，當前中國房地產這頭灰犀牛，純粹是資金密集性產業，它繁榮於銀行融資的高槓杆，崩盤同樣在於融資的高槓杆突然收縮。

如果房地產開發商的資金鍊斷裂，當然倒下的首先是房地產開發商自身，但隨之立即會傳導到銀行業體系及金融市場，房地產開發商崩盤傳導到銀行，商業銀行所面臨的風險可能會更高。幾十年來全球各國金融危機爆發，類似的經典案例比比皆是。所以，面對房地產開發商可能的崩盤危機（中國最大房地產開發商碧桂園的股價曾由19港元暴跌到1港元），政府監管者不得不出手相救，否則所引發的問題及風險會更大。

還有，中國房地產市場與發達市場國家的房地產市場有一個巨大差別。發達市場國家的房地產市場的交易量，80%以上的交易是二手房交易，新房交易量佔比只有10%多一點；中國房地產市場的交易量，85%以上爲新房交易，二手房價量只佔10%多一點。而這85%以上的新房價的交易量中，又有90%以上爲期房交易。所以，2020年和2021年中國商品房成交額爲35萬億元以上，其中的期房交易額估計在30萬億元以上。而期房交易完成後，住房專案的完工交樓，至少要一年以上，目前交易的住房基本上都是精裝修，其完工交樓的工期更多是會延長。

如果房地產開發商由於債務危機不能讓兩年中賣出的期房完工交付，那肯定會由房地產開發商的債務危機問題轉化爲一個嚴重的社會問題及政治問題。這個問題處理不當，將引發中國整個社會巨大動盪不無可能。所以，三箭齊發，保交樓同樣是最爲重要的政策目標之一。

可以看到，受三箭齊發刺激，中國在香港上市的房地產開發商的股價立即出現急劇暴漲，讓投資者看到一點曙光，但是與中國房地產市場繁榮時的股價相比仍然處在極低水準。這也意味着政府的三箭齊發救市，是否能夠讓瀕臨泡沫全面破滅的中國房地產市場起死回生，還得打上一個大問號。

根據中國指數研究院調查100個城市的資料顯示，中國房地產市場價格已經連續5個月按月下跌；二手住房更是已經連續7個月按月下跌。房價一向穩步只漲不跌的國內四大一線城市，除北京外，上海、廣州、深圳的房價在10月都出現了下跌，特別是廣州和深圳已經連續下跌了3、4個月了。房價全國性普遍下跌，住房銷售肯定會急劇下降，同期100城市的住房銷售面積累計下跌近40%，以單月計連續18個月出現按年下跌。

從剛公佈的11月份國內居民中長期貸款資料來看，只2100多億元。這意味着，政府無論出臺什麼優惠的住房購買政策，如何讓住房按揭貸款利率下降到歷史最低水準（不少城市的住房按揭貸款利率已經下降到4%以下的水準，這是近20年多年來十分罕見的現象），但是房地產市場的信心就是無法恢復，中國居民根本沒有意願進入房地產市場。這是2023年中國難以讓房地產市場成爲經濟「穩增長」動力最大難題所在。

正如上面所指出的，2023年以後的中國房地產市場發展新模式是「購買、租賃、保障」三位一體。這是中國房地產市場發展的長效機制。但是隨着2022年中國房地產市場性質突然轉變，房地產市場的預期逆轉，居民對中國住房市場的信心已經降低到了歷史極低點。這不僅關係到房地產依賴型的中國經濟的「穩增長」，也關係到三位一體的房地產市場發展新模式如何啓動。因爲，就當前中國房地產市場形勢來看，要讓房地產市場的信心得以恢復，就得讓房價水準逐漸下行，讓房地產市場的消費需求逐漸釋放出來。

但是，以往以投資爲主導的房地產市場由於過度炒作把全國住房價格炒得太高，從而與居民消費性需求可支付的房價水準相差較遠。所以，就當前居民消費性房價水準而言，房地產市場價格些許下跌與居民大量的消費性需求釋放肯定是相差甚遠，不少城市的房價只有深度下調才能讓居民大量的消費性住房需求釋放出來。

但是，對於住房價格全國性普遍深度下調，無論是中央政府還是地方政府都是不願意看到的。因爲，這不僅涉及到可能導致全國房地產市場的預期進一步弱化，無法提振房地產市場信心問題，也涉及地方政府的土地財政大幅減少問題，涉及到是否引發中國銀行體系及金融體系系統性風險問題。也就是說，房地產要成爲中國經濟「穩增長」的動力，2023年可能面對的困難會很大。2023年中國房地產市場商品房銷售額下行到12萬億元以下可能是大概率事件。

而房地產市場發展新模式的啓動，政府關鍵是如何平衡好全國性房價普遍深度下行及居民大量的消費性需求釋放出來的問題。如果這兩者關係不能夠平衡好，政府還是如以往那樣來思考房地產市場問題，來出臺房地產調控政策，那麼2023年中國房地產市場所面對的難題可能會更多。

（作者爲青島大學經濟學院教授）

※以上言論不代表旺中媒體集團立場※