“國家隊”出手 杭州打響收儲模式“樓市去庫存”第一槍

財聯社5月15日訊(記者 王海春)杭州打響了以收儲模式去庫存第一槍。

杭州市臨安區住房和城鄉建設局日前發佈《關於收購商品住房用作公共租賃住房供應商的徵集公告》。

公告顯示,經臨安區人民政府研究決定,在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。房源要求位於杭州市臨安區範圍內。

對於房源基本條件,臨安規定:房源以整幢作爲基本收購單位,同時單套建築面積不超過70平方米;收購房源需搭配一定比例車位,房源待售車位數量滿足配比條件,即60平方米(含)以下的每套按0.6個車位比例配置,60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

此外,臨安還明確了收購房源的最高限價原則:以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價,最終按經區政府審議通過的《關於收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。

“杭州臨安該項政策屬於全國首例。這意味着在去庫存或消化存量房產方面,國家隊正式出手了。”易居研究院研究總監嚴躍進表示,這是對高層會議的落實,同時也對房企的庫存房源落實了新的去化導向。

多位分析師認爲,杭州此舉可謂‘以舊換新’政策外,又一項重磅的政策創新,預計更多城市接下來可能會效仿杭州展開試點。

“在4月30日召開的政治局會議上,關於房地產方面,提到‘統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施’。相關部門接下來會實施哪些消化存量房產措施,由此倍受市場關注。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

那麼,當前新房市場庫存情況如何?

據易居研究院數據,2024年3月,全國百城新建商品住宅庫存規模約49916萬平方米,環比下降0.1%,同比下降1.9%;按一、二、三四線城市分類,分別爲3586、24163和22167萬平方米,環比增速分別爲3.7%、-0.4%和-0.5%,同比增速分別爲11.5%、-4.5%和-0.9%。

從去化週期來看,易居研究院數據顯示,3月份100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別爲19.2、21.6和33.1個月;而上述幾類城市2019年12月份去化週期,分別爲12.2、8.9、和10.2個月。

有分析師指出,當前庫存的矛盾點不在於房企供應了很多房源,而在於庫存消化能力處於低位。

“目前庫存去化的主要問題之一,依然在於銷售端。雖然銷售端數據在提振、庫存絕對量也有所下降,但由於銷售規模持續處於低位,所以消化庫存的力量仍然偏弱。”嚴躍進表示。

從供應端情況來看,數據顯示,3月份全國百城新建商品住宅供應面積爲2031萬平方米,環比增長156.1%,同比下降46.4%。目前百城新房供應面積,已連續10個月出現同比下降態勢。

另據克而瑞數據,熱點城市“舊庫存”佔比達55%,即目前在售新房中,超過一半是2023年及之前年份批售的房源。其中,2023年三線城市“舊庫存”成交佔比達到68%,只有約三成爲2023年當年批售。

“這說明各地房企的供貨能力或推盤願意有所下降。推盤量的回落,並不完全是對市場前景不看好,也可能源於債務壓力等困擾,削弱了房企供應能力。我們認爲,今年融資協調機制等工作持續推進,包括各類資金加快導入到開發項目之中,將對房企推盤能力的修復具有積極的作用。”嚴躍進稱。

就如何統籌消化存量房產,58安居客研究院院長張波認爲,存量房產的消化可能包括兩個方向,一是“以舊換新”,更好保障改善需求,並結合部分政府牽頭收購的舊房,進入保障房體系,這一鏈條的建設和打通非常重要。二是進一步放開限購,尤其是一線城市的限購門檻預計會進一步降低,由此帶動更多存量房產的去化。

“同時,存量房產消化也需要和‘城中村改造’相結合,盤活城市存量房產,並充分考慮更新城市面貌,強化完善基礎設施建設。改善城中村居民的居住環境,將有助於推動房地產市場的活躍,促進住房消費的增長。”張波表示。

而李宇嘉建議,對於消化週期過長的新盤項目,尤其是國企城投的項目,可考慮通過創新貨幣政策工具,注入中國版QE,收購在售項目用作保租房、配售型保障房,修復開發商資金鍊,以穩定開工和供地。

在李宇嘉看來,在進行具體操作時,可進行進一步細化分類:對於消化超過70%,尾貨去化難的項目,建議採取政府基金收購尾貨的方式實現完全去化,讓項目順利交付。對於前期消化較少、後續消化困難較大的項目,可通過產權調換將購房人置換到其他項目後,由基金介入整盤收購,考慮用於保租房或配售保障性住房。

“當前房地產市場正處於積極的調整和轉型過程之中,庫存壓力的化解需要一定的時間。我們認爲房地產基本面總體在持續轉好,去庫存壓力也有進一步釋放的空間。”嚴躍進認爲。