觀點與葛培健面對面：產業地產要久久爲功 博鰲新力量·產業篇
編者按：2024年以來，新質生產力成爲中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。
因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展爲覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲周”系列報道——“博鰲新力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋新週期的新力量。期待這些力量成爲滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。
作爲其中的“產業篇”，我們將挖掘產業、物流與供應鏈企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。
觀點網 大約二十年前，葛培健在浦東建設就職時曾談道，自己有過許多“非分之想”，如企業發債、做BT項目、股票上市，包括琢磨當時還處於一片蠻荒的資產證券化。
那個年代，許多事方興未艾，尚不具備外部條件，需要產業人闖出一條條新路。
在今年3月15日浦東建設上市二十週年慶典上，葛培健作爲上市公司首任董事長，也作爲一名產業老將載譽而歸，上臺見證了公司的重要時刻。
一個月後，在觀點機構2024長三角產業論壇上，葛培健再次提到，產業地產更多是需要久久爲功。
演講之餘，他也和我們分享了關於產業發展的獨特理解。
新舊更迭
產業的氣候正在變化。
2023年8月，葛培健在2023博鰲房地產論壇上表示，園區經濟是觀察中國經濟景氣度的重要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。半年過去，從宏觀角度觀察，北上廣深產業園區出租率均出現一定波動。
今年政府報告也提出，加強重點行業統籌佈局和投資引導，防止產能過剩和低水平重複建設。
產業空間是否過剩，這是個需要客觀思考的命題。葛培健認爲，“產業板塊在不同城市的供求也不盡相同，故所謂的‘過剩’不能一概而論。”
在追求產業規模階段，產業園區處於先進產能不足與落後產能過剩並存的局面，但從未來長遠來看，假如以往是新舊動能並存，將來更多是導入新動能產業，以及能夠體現新質生產力的產業。
目前，中國正從城投時代邁入科創時代，高質量的產業園區將助力實體經濟蓬勃發展。在數實融合、雙碳綠色發展、資產證券化加速擴容、土地增量放緩的多重影響下，新時代產業園的開發建設、運營服務、商業模式和產品形態將被重塑，產金融合、低碳建造、招投聯動、輕重平衡和數智賦能五大戰略將成爲產業園轉型發展的關鍵點。
葛培健強調，產業園並不缺概念，而是需要在運營能力上深耕細化。“過去兩年其實很多產業園區也做出了一些概念，比如說雙創、低碳，現在又向新質生產力轉型，怎麼避免只做成招商噱頭，卻沒有實際產業賦能的問題？關鍵還是需要更細的顆粒度，不能泛化談概念。”
《新產業標準化領航工程實施方案（2023-2035年）》中提到了，聚焦8大新興產業、9大未來產業，爲產業錨定了方向，這也意味着存量園區可能面臨產業迭代轉型。”
新變局下孕育新機遇，葛培健認爲，產業地產未來開發運營存在四大重要機遇。
機遇一是數實融合，園區管理模式面臨迭代轉型。數實融合被認爲是彎道超車的發力點，我國已初步構建起先進完備的信息技術基礎設施和產業體系，實現了技術發展與產業應用雙輪驅動的發展模式。“我認爲，產業園區可能要從互聯網思維轉到產業思維，即消費互聯網向產業互聯網延伸，園區未來在產業鏈供應鏈領域，也非常迫切需要數字化。”
機遇二是存量時代，運營模式面臨戰略轉型。企業正從“承接中小企業園區開發建設”到“爲區域招商引資+綜合運營創造生態，進而促進增量發展”的演變，對園區運營能力更是提出了“產業主題化+產品定製化+產服專業化+管理精細化”的新要求。
機遇三是雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。產業園區碳排放量高已成爲制約雙碳目標達成的既成事實。打造低碳園區不僅是企業履行社會責任ESG的體現，更是企業商業模式創新的重要標誌。多樣化的運營收入，也是產業園區未來商業模式的組成部分之一。
機遇四是資管時代，商業模式面臨創新轉型。REITs市場加速擴容，賦予園區運營和資本的屬性，產業園開發基金也成爲發力點。
至於產業結構調整過程中可能需要淘汰落後產能，葛培健表示，要尊重事物發展的規律，“這是市場的自然淘汰，要遵循市場發展的生命週期和自然規律。”
衆多規律之中，產業首先要契合地區發展的基因。
他以上海爲例：“比如說，上海提出從2020年開始，5年內要打造60個特色主題園區，就是60個產業集羣，對應的是構建上海（2+2）+（3+6）+（4+5）的現代產業體系，其中臨港生命藍灣，奉賢東方美谷，寶山北上海生物醫藥基地，金山金海岸生物醫藥先進製造基地，閔行國際醫學園區等，均是較有代表性的園區。弄清地區產業的總體佈局，再深化細分賽道的差異化特色。例如，在人工智能賽道，張江有人工智能島一期二期，在閔行區有馬橋人工智能示範區，兩個人工智能的特色主題園區，名雖同、意卻不同，各有特色、各領風騷。”
在此基礎上，上海市政府對全市55個特色主題園區都實現了全生命週期管控，每兩年由市經信委牽頭，對特色主題園區進行評價。按照ABCD四類分類管理，A類重點扶持支持，包括市級產業基金、用地保障、差異化的水電氣熱政策等等，B類則是一般支持，C類限期調整，D類馬上退出。
久久爲功
對於上海的轄區、街道、園區乃至企業，葛培健是如數家珍。放眼全國，他對各地的產業走向也是瞭然於胸，並對其中的異同深有體會。
“打造三大國際科技創新中心，一個是上海，一個是北京，還有一個是粵港澳大灣區。在國家層面，就是靠科創來驅動，以國際化、大科學裝置爲標誌。”
他介紹到，全國四大綜合性國家科創中心就是以大科學裝置爲標誌。一個是深圳的光明科學城，大科學裝置集羣核心承載區中試轉化基地正在開工建設，還有中國科學院高能物理研究所東莞研究部，擁有我國首臺、世界第四臺脈衝式散裂中子源；然後是合肥綜合性國家科學中心大科學裝置集中區，有潘建偉院士領頭的安徽省科技創新“一號工程”量子信息科學國家實驗室；第三個則是北京懷柔中科院爲主；第四個是上海張江科學城，形成了以上海光源、超強超短激光裝置、國家蛋白質科學研究設施等爲代表的大科學裝置集羣，有力推動了國家科學技術原始創新能力。
此外，全國實際上已經形成了15個左右國家實驗室，作爲中國搶佔產業制高點的重要載體，是國家戰略科技力量的首要力量。比如位於廣州國際生物島的廣州國家實驗室，就由鍾南山院士擔當主任。
從國際科技創新中心，到綜合性國家科創中心，再到區域的科創中心，自上而下三個層次，構成了培育和打造中國新質生產力的重要科創體系。無論是國之重器，還是院士領銜的實驗團隊，在葛培健看來，都需要“借勢發力、借題發揮”。
科創體系決定了產業的錨點和方向，園區運營則決定了中間的過程。
葛培健表示，從園區而言，未來的經開區、高新區和保稅區、自貿區四區怎麼聯動，就是一個很好的課題。
“我最近在寧波就建議，作爲國家級經開區，也是全國最早的一批保稅區，現在又是自貿區，如何快速推進三區聯動，生物醫藥如何通關便利化，新能源汽車如何集成化出海等等。”
走訪全國，在爲不同城市、園區提供發展建言的同時，葛培健發現，各地對產業招商非常關注，甚至“火熱”。
“現在大家都在聚焦招商，都在下場踢足球，所以我強調管委會和園區開發主體要形成政企協同的價值取向，有爲政府和有效市場相互成就，這就是最大的招商。”葛培健總結。
葛培健常說：“我們這批20世紀50年代出生的人，是對國家充滿情懷的。”他表示，產業思維是久久爲功，而非急功近利。
攜手金地威新，某種程度上就是因爲葛培健與金地集團原董事長凌克惺惺相惜。“我特別敬佩凌克同志，特別是作爲企業家，他的長期堅持主義，這種毅力非常人所有。金地在全國19個核心城市400多萬平方米園區全部自持，不以銷售爲導向，這必須要有報國情懷，一張產業藍圖幹到底的精神，方可實現。”
客觀而言，目前全國部分產業園區面臨出租率、租金雙降，如何維護？葛培健表示，還是要降低開發主體負擔，擴寬收入渠道，未來園區開發主體應該實現五項收入和三化聯動，形成可持續盈利模式。
其中，五項收入包括租賃收入、物業服務收入、光伏等能源服務收入、股權投資收入以及專業化賦能服務收入。三化聯動，一是園區開發主體證券化，二是園中園資產公募REITs證券化，第三是對園區成長潛力非常好的企業，通過股東加房東的模式證券化。
談到當下方興未艾的公募REITs，葛培健感慨頗多，目前部分REITs上市後出租率及租金雙向下降，導致整體估值下調，他認爲這是市場迴歸理性的表現，沒有違反經濟規律，“反而是好事情。”
放眼未來，他認爲REITs的估值不應僅僅着眼於租金收入，同樣應該放在五項收入、三化聯動框架中，思考園區運營主體能爲產業提供哪些增值賦能。
“如果你有光伏發電這樣的持續性收入，市場投資人對你的估值就不一樣。所以，運營團隊的專業化水平，決定了對未來REITs的市場估值。”
就目前而言，園區更多還是押寶在租金收入，追求立竿見影的提升。葛培健認爲，未來的園區開發主體應該深挖多元收入，以實現平衡對衝，但這並非一朝一夕之功。
“功成不必在我任期內”，葛培健時常自勉，也以此勉勵後來者。
博鰲新力量 匯聚全鏈條環環相扣及互相賦能的新力量，尋找下一個大機會。
本文源自：觀點網