高房價的迷思／股市重挫，房市呢？

近來房價持續飆漲，各地區房價屢創新高，房價所得比與貸款負擔率也同創歷史新高。圖／聯合報系資料照片

近來房價持續飆漲，各地區房價屢創新高，雖然房價所得比與貸款負擔率也同創歷史新高，造成購屋負擔愈加嚴重，但住房需求卻有增無減，短期似乎沒有減緩跡象。高房價面對如此長期負擔困境，近日又遭逢股市重挫，是否終將引發房市下跌？值得探討。

支持高房價說法，包括：一、有土斯有財的傳統社會價值觀與房價只漲不跌的預期心理，房價沒有最高只有更高。二、未來薪資調升，電價調漲，預期通膨，加上建材與人力等成本上漲，土地稀少難求，房價不可能下跌。三、房地產是火車頭產業且臺灣高住房自有率，房價下跌產業經濟與多數擁屋者將受害，不應讓房價下跌。四、面對利益團體壓力，不斷的政治選舉、政策作多（如新青安）干擾，市場機制失靈，政府不會讓房價下跌。

反對高房價說法，包括：一、臺灣房市仍是市場經濟主導，不可能長期脫離市場供需機制，房價不會長期超過負擔能力，也不會有長期超額利潤，房價終將修正至合理負擔能力與利潤水準。二、房市已過熱，房價明顯不合理，全民瘋房市的「擦鞋童理論」儼然成形，缺乏所得與經濟成長基本面支撐，房價泡沫越吹越大，不少專業者已居高思危，房價即將下修。三、高房價造成民怨沸騰，貧富差距擴大，不但讓大多數一屋自住者與無殼蝸牛受害，而且對整體產業經濟發展也不利，政府終將出手。四、房價過高不合理，銀行貸款風險增加、資金緊縮，新青安寛限期後可能拋售潮，加上近期股市重挫，可能提前引發房市下跌導火線。

面對正反爭議，政府雖有些隱憂，但不想直接介入高房價，試圖透過大量增加供給，以量抑價。一方面大量興建社宅並加強都市更新，但受限於土地整合取得困難，進度緩慢，成效不彰；另一方面大量提供購屋與租屋補貼，以平抑民怨。但如此刺激需求，支撐高房價也助長投資炒作。供需政策相互矛盾，房價依然持續上漲。

當前高房價的關鍵問題並非供給不足，而在住房投資有利可圖，住房商品化，不似油糧等民生必需品受到嚴格監控，非自住需求不斷增加所致。臺灣住宅家戶存量比高達一一二（意謂每家戶都有房住外，仍有十二％空宅），然空屋率也高達十八％，顯示房市供不應求、房價上漲，乃投資需求所造成。

體認高房價危機與問題關鍵，政府應該確立住房以居住爲主的政策目標，保障一房的基本自住需求，抑制非自住投資需求，住房去商品化，讓投資住房無利可圖。短期目標要促使高房價緩着陸，避免崩盤造成危機；長期目標則要讓房價所得比及貸款負擔率，逐步下降到六倍及三十％合理水準。

具體政策作爲：首先，透過稅制改革，逐漸提高非自住房地的持有與交易實質成本，並累進增加持有非自住房地數量的稅賦，打消投資誘因並符合稅賦公平原則。其次，透過選擇性金融管制，對非自住者的貸款成數及利率，逐步加強管制房屋持有數累進限制貸款條件，逐戶提高利率、降低成數且無寛限期，如此不但降低銀行風險，並可抑制投資需求。

最後，中央及地方政府應加強落實督查房市個案的投資炒房行爲，尤其不能容許住宅補貼個案的投資行爲，定期公佈稽查成效，徹底杜絕投資炒房，讓人民相信政府打炒房的決心。