負債超萬億，萬科會是下一個爆雷的房企嗎？馮侖：萬科沒什麼問題

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問：

截止到2023年6月30日，萬科負債總額1.28萬億。負債超萬億的房地產企業，都相繼爆雷了，只剩萬科還在堅挺。最近市場上有萬科將爆雷的傳言，甚至傳說萬科在減薪、裁員，您認爲萬科會爆雷嗎？

馮叔：

房地產行業，特別是住宅行業，雷聲滾滾，大家就關注到這些頭部企業的負債。我也注意到甚至有人傳言，最近萬科也減薪裁人、負債過萬億，等等。

對這些傳言，我都保持一個謹慎的態度。我認爲萬科沒什麼問題。爲什麼呢？大家在評論時，很容易把一些事情混淆。比如，這麼大一個公司，它局部的部門、業務做一些調整，人員有增有減，這都太正常了。就像你們家過日子，買了新東西要往進搬，也會有一些東西要倒掉，不能說從家裡搬出一些東西，就說這個家要散了，對吧？這也可能說明你們家日子過得正紅火。所以，要注意看它調整的部分和幅度。

我一直認爲，萬科的治理，在地產行業、住宅行業裡無出其右者，所以我堅信萬科的公司治理能確保財務的穩健和安全性。

另外，大家容易混淆的就是負債。其實要掰開了細說，這件事也挺有意思、挺複雜的。報表中有一部分是預收房款，比如賣了房沒有結轉，這都叫負債，但這個錢已經拿回到公司了，並沒有馬上要還的壓力。

我沒有看準確數字，如果萬科有1.2萬億負債，到底預收賬款有多少。假定萬科一年有5000多億的銷售額，當然最近可能減少一點，裡邊有合同已經簽約銷售收到的錢。這是一種確認的方法，香港有的企業是這樣記賬的。

但是萬科確認的方法，它是把每年的合同銷售額，從負債裡轉化成一部分變成利潤，就是說從合同銷售額到確認利潤這中間，交房以後會從負債轉化成收入，收入裡頭還有一部分利潤。這個過程，在報表上，實際會有相當一塊的預收房款變成負債，但這個負債和銀行負債、發行企業債券或供應鏈負債是完全不一樣的。

所以我覺得，要看萬科最核心的這些指標，包括淨負債率，這些指標更能反映它的財務狀況。我相信萬科的財務狀況是穩健且積極的。最近它還在土拍市場拿地，所以更沒有問題。

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問：

把房子賣給外地人，很多城市打響了「外地人買房給補貼」第一槍，比如哈爾濱來到南京舉辦推介活動；吉林省給予住房消費支持，外省居民購房與本省人員享有同等優惠政策；安徽黃山對外地市民組團購買10套以上新建商品住房，不受備案價格限制。怎麼現在外地人購房也開始給補貼了？

馮叔：

爲了刺激住宅市場，最近個別地方出現了一些臨時的政策，比如說外地人買房給補貼，甚至跑到外地去推廣。政策初衷永遠都是好的，但我個人覺得有違市場公平。

本地的居民在這兒居住了這麼久，也依法納稅，結果他們買房不給補貼，來一個外地人就給補貼，在完全市場經濟的規則下，其實不符合公平競爭的規則。

如果要補貼，應該所有人都給補貼。只補貼外地，那拿誰的錢補貼？拿本地人交的稅去補貼外地人，那本地人同意不同意？如果不同意，那這個補貼的錢從哪來的？

從這個角度來說，一方面，我覺得不公平；另外一方面，如果補貼的來源，不能夠真正得到納稅人或者納稅主體的理解，這個補貼，我認爲最後是落不到實處的，也就是一個空想，或者是天上飄過的一片雲。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪