房產傳承方式多 二婚媽「這樣做」多繳30萬稅金

房市示意圖／記者遊智文攝影

父母親把名下不動產所有權移轉給兒女，常用方式有買賣、贈與、繼承等，方式不同，必須繳納的稅金也不同。新北 一位「二婚媽」因想把名下房子給女兒，不給兒子，選擇「立即贈與」，結果多繳30萬元稅金。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，二婚媽事前也瞭解如此轉移，得多付不少稅，但就是心急，不想夜長夢多，最終結果就是「傳承既遂，節稅未遂」。

鄭文在表示，這位二婚媽媽六十多歲，第一段婚姻生了一個兒子，第二段婚姻生了一個女兒。第一段婚姻生的小孩由前夫監護，比較少連絡，也比較生疏，母親跟第二任先生及女兒同住，女兒已二十歲。

日前，媽媽第二次婚姻的先生往生，家裡剩下媽媽和第二次婚姻生的女兒同住，女兒有穩定的工作，生活無虞。

媽媽身體還好，但因先生走了，對人生無常感到憂心，每天想東想西，一天，她想到如果她也走了，名下這間房屋會怎樣，立即詢問地政士，地政士告訴她，按照民法繼承篇的規定，她兩次婚姻的兩個小孩都有繼承權。

她一聽急了，她只想把房子留給和她相依爲命的女兒，但久未連絡第一次婚姻小孩也有繼承權，該如何保護目前的現況？ 她請求地政士協助，儘快把她這間名下唯一房屋轉給目前同住的女兒。

地政士跟她解釋，房屋移轉常用有買賣、贈與、繼承等方式，主要有土地增值稅、贈與稅、遺產稅及後續轉售應納的舊制交易所得稅，或是新制房地合一稅等稅金。

初步概算，房子如果用買賣方式轉給女兒，可用自用土地增值稅，約需要繳納15萬元，女兒未來不用面對高額房地合一稅，如果用贈與，除了要繳幾萬元贈與稅，還要繳納土地增值稅約30萬元。

如果等她走了，未來辦理繼承，因爲目前遺產稅免稅額高達1333萬元，不用遺產稅，繼承也不用繳納土地增值稅。不過，就是兒子也有繼承權。

目前遺產稅免稅額高達1333萬元，如果等她走了，未來辦理繼承，以該房子公告現值，土地增值稅一毛錢都不需要繳納，是不錯的選項。

地政士建議她採用買賣方式，但因女兒剛出社會不久，財力證明比較薄弱，必須經過2到3年的規劃，纔可以買賣方式取得媽媽的房屋，省去贈與稅及未來房地合一稅。

但媽媽認爲，不知無常和明天誰會先到來，沒有人說的準，因此還是決定採用贈與，繳了30萬元的土地增值稅。地政士理解媽媽用心，提醒母女，過戶完成後，房子只要自住滿6年，未來出售時，有400萬元的免稅額及10%的房地合一稅優惠稅率，不無小補。