法拍房市場規模水漲船高，“撿漏”背後有何風險？

“小小法拍房拿下”“女律師買法拍房踩坑”“法拍房到底能不能買？”今年來，法拍房儼然成爲社交媒體上熱點話題，有人分享買房經驗，也有人不慎“踩坑”。這個曾經與普通購房者距離較遠的領域，正逐漸走向大衆視野。

法拍房，即被法院強制執行拍賣的房屋，當債務人無力履行借款合約或無法清償債務時，被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權，該過程中進行拍賣的房子就是法拍房。

近兩年來，法拍房的規模“水漲船高”，“出圈”的交易故事也頻頻出現。

據克而瑞近日研究報告，2023年全國住宅類法拍房成交金額達到1500億元，同比增長10%，其中四川、廣東、河南等省份的法拍房供應量更是高居前列。

相比於全國一二手房15萬億元以上的交易規模，法拍房整體交易規模不到全國一二手房交易總量的1%，但其掛牌規模逐漸提高，對整體交易市場產生了一定影響。

進入2024年，據克而瑞監測，截至8月31日，典型城市法拍房累計掛牌套數高達28萬套，同比增加了12%。僅今年8月份，法拍房新增掛拍套數便達到37676套。

從成交率看，8月典型城市法拍房掛牌37676套，除去尚未開始和進行的，有效掛拍量9572套，成交了1835套，平均成交率19.2%，月度成交率創下年內新高。

分城市看，8月份法拍房成交率最高的是上海，達到50%，即一半有效掛拍的房源成交。瀋陽、廈門、重慶、濟南、南京、北京等城市，成交率也都超過30%。其中，重慶8月掛拍1158套，有效掛拍量261套，成交率爲41%。

除了部分城市成交率較高，今年法拍房領域還頻現“出圈”案例。

比如日前，安徽一女子在長沙的87套法拍房掛牌，涉及5個小區，因房產數量較多一度衝上熱搜。京東司法拍賣平臺顯示，這些房產目前處於“預告中”狀態，將於9月29日10點正式開拍。

再如7月份，深圳市南山區華僑城純水岸一棟463.91平方米的別墅法拍房，以2.32億元總價成交，摺合單價約50萬元/平方米，創下深圳法拍房單價和總價新高。此次拍賣僅2名買家參與競拍，但吸引了超過3.8萬人圍觀。

曾經“小衆”的法拍房，爲何關注度越來越高？價格是其中的重要因素之一。

據克而瑞統計數據，8月法拍房起拍價平均折價率爲29%，也即起拍價較市場價折價三成左右。細分來看，約有16%的法拍房折價率在40%及以上。

從成交看，這些折價四成以上的房產，成交率達33%，高性價比的房源具有較大吸引力。整體來看，8月成交的法拍房平均折價率36%，較年內均值高出約3個百分點。

社交媒體上便有網友分享稱，自己近日剛拍下一套法拍房，雖然開始對法拍房有諸多疑問，但還是被這套房子的價格打動了，同小區同戶型市場價近400萬，而該房源起拍價兩百多萬，最終經多方瞭解後，以低於市場價100萬的價格拍下。

除了價格較低購房者能“撿漏”，法拍房還有其他特點，比如“法拍房”都是現房，產權證一般扣押在法院，拍定房源後由法院直接更名房產所有權；此外，若是所選區域未來發展空間很大，不排除未來有增值空間。

克而瑞預計，在一二手成交規模延續收縮、房價調整的趨勢下，預計法拍房整體成交率會延續二成左右的高位。對於市場熱度更低、價格敏感度更高的低總價段，法拍房將佔據更大的市場份額。

值得注意的是，雖然法拍房有“撿漏”空間，但背後的風險因素不容忽視。

中國長城資產近日文章表示，法拍房低價背後隱藏着幾大風險因素：比如潛在的租賃行爲，因法律存在“買賣不破租賃”原則，對於已有正在履行租賃合同，購買者只能獲得房屋擁有權而非居住權；法拍房騰退也是實務中的難點，額外消耗時間與金錢成本；此外，即使法拍房完成產權轉移，仍有可能遇到個別債權人的阻撓。

也因爲上述諸多原因，雖然部分城市法拍房成交率較高，但整體而言，還是有大量房源出現流拍、再次掛牌的情況。據克而瑞不完全統計數據，2024年前8月掛牌的28萬套法拍房中，二拍及以上的房源有約10.3萬套，佔比接近四成。

從折價率看，首拍和“二進宮”成交房源也存在較大差異，“二進宮”成交的房源折價率增至37%，房產持有人或爲了緩解債務問題，不得不加快房產處置速度和變現速度，因而“二進宮”房源折扣力度更大、出售率也相對更高。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，法拍房存在佔有使用、產權不清、多重查封、拖欠稅費、質量結構、無法遷移戶口等問題。競拍成功並不意味着一定能拿到房產，競拍人後續還需要去辦理產權登記、實際佔有房產，纔算完全拿到該房屋。

“競買法拍房前，購房者務必對房源進行充分了解，排除相關風險。”王玉臣稱，要儘可能多地瞭解相關信息，不限於產權情況、抵押、查封等情況；一定要現場看房，關注房屋使用繳費和戶口等問題，還可查詢裁判文書和執行信息，覈實房屋是否涉及其他糾紛。