斷資金鍊,恐導致三大沖擊 建商炮轟:預售制形同解體

預售屋履約保證五大類

房市又爆爛尾樓事件,內政擬限制建商的預售屋預收款項,近期將發函實施。對此建商炮轟,一旦實施形同宣告預售屋走入歷史,甚至置中小建商於困境,連原本體質健康的公司也會被搞到不健康,將重擊國內房市。

建商指出,目前履約保證共有五種方式,包括最常見的「不動產開發信託」與「價金信託」,及較少見的「價金返還保證」、「同業連帶保證」、「公會辦理連帶保證協定」。其中,最常見的是「不動產開發信託」與「價金信託」二種,是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約,依工程進度請款,除了專款專用外,並不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能;至於對客戶最有利的是「價金返還保證」,建商在交屋前無法動用資金,如未能完工價金會返還給客戶,但建商也最少採用這種方式。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長於俊明表示,內政部擬限縮或禁止建商動用預售屋預收款,指的是可動用專戶資金在興建工程款上的「不動產開發信託」,至於「價金信託」本來就不能動用專戶資金。內政部如果把「不動產開發信託」這個門給關了,如同斷建商另一條資金鍊,預計將產生三大沖擊效應。

於俊明分析,首先,若預售屋銷售後的預收款都不能動,形同預售制解體;第二,現在在實務上,連建築融資依工程進度撥款都很困難,內政部若加碼限制預收款,將使得目前財務尚稱健康的建商,反而因這紙命令而變得不健康;第三,預售款放信託專戶,若要完工後才能動用,等於爽到信託公司,躺着就可以賺一筆信託專戶的信託費用,但無助於保障消費者權益。

華固建設總經理洪嘉升表示,內政部此次擬發函的新制,竟因少數小公司的小案子因噎廢食,無異藉機打壓建商生存空間!如果連用來支付工程款的資金都要受限,豈不是不鼓勵預售制度?但建商若採先建後售,又會面臨囤房稅2.0重稅,難道非把建商全部搞倒,才叫居住正義嗎?

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,內政部若確定實施,將重擊大中小建商,建商預售也不是、不預售更來不及銷售,面臨進退兩難雙殺壓力。他建議,應該徹底檢討的是預售屋五大保證制度。應該從法源修法,直接修改消保法與預售屋買賣定型化契約範本,修訂五種預售屋履約保證,如何限縮動支預售屋專戶內的價金都可以。