地產以舊換新，思路完全打開了
今年4月，中共中央政治局會議定調：統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫存”的政策抓手。
截至目前，全國已有超百城借勢推出住房“以舊換新”政策，8月中下旬無錫更是開啓跨城市“以舊換新”的創新，在全國屬於首例。
當前新政落地效果幾何？能否幫助本地樓市達到去庫存和新房止跌企穩的雙重目的？
2024年4月30日，中共中央政治局會議召開，政策側重點轉向“去庫存”。
會議強調，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持範圍擴大至縣級市。
與政府收儲去庫存目的相類似，超百城推出住房 “以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：
第一種，代售模式，最爲常見，已在上海、深圳等多個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定週期內二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。
第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等城市已落地。通常有政府平臺、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與。流程爲先由購房者選定意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之後由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，並簽訂四方換新協議，而後由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最後再完成一系列登記交接手續。
第三種，發放換新補貼，瀋陽、蘇州等城市實行。也就是出售舊房併購買新房，可以獲得相應財政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如瀋陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。
第四種，“舊轉保”，由肇慶首創。即國資統租存量房源用於保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉保”並不買斷舊房所有權，而是一次性支付5-10年的租金，對於房源的要求也不低，比如肇慶規定房源面積以40-70平爲主、不超過90平方米，優先考慮樓齡較短的房屋。
2024年8月9日，無錫市樑溪城市發展集團有限公司發佈商品房“以舊換新”升級版，擴大“以舊換新”收購範圍，將蘇州、常州存量二手房納入其中，市民可以用蘇州、常州的二手房，來換購無錫的新房。這也是全國首例住房跨城“以舊換新”。
以上政策主要爲地方城投平臺發起，屬於收購模式，地方國資平臺直接收購業主二手房（舊房），業主再將售房款項用於購買指定新房項目，補繳差價。地方國資平臺或開發商收購的舊房一般將作爲保障房、人才房等。
從實施流程來看，有房屋置換需求的購房者，確定購買的新樓盤項目並認購房源，專業評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，舊房評估環節將引入3傢俱備法定資質的專業評估機構，由客戶在3家評估機構中隨機抽取1家進行舊房價格評估，在買賣雙方就價格達成一致後，國企平臺或開發商直接收購舊房，售房款用於購買指定新房項目。
無錫此次創新點在於跨城“以舊換新”，即無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規定範圍內擁有自有物業的居民（居民個人徵信正常，無不良貸款記錄且有權處理該套舊房），均可參與在無錫市樑溪城發集團下屬控股樓盤換購商品住房以舊換新。
從無錫跨城“以舊換新”的落地效果來看，基於政策8月下旬纔在無錫全面鋪開，目前對於單個微觀項目促進作用較爲顯著，對於市場面的提振相對有限。
今年4月開始，無錫陸續推出兩批次住房“以舊換新”項目，主要集中在樑溪區，從官方反饋來看，效果也的確不錯。僅一個月時間，首批次就有超過40位換房人完成了交易。截至7月底，相關諮詢超過2000組，完成“以舊換新”登記的超過600組，最終成交的超過140組。
而從CRIC監測數據來看，熱度僅集中在個別片區個別項目。市場反饋較好的爲新盤雲上詩悅項目，自今年4月底首開以來，月度成交基本保持在20套以上高位，6月單月成交超52套；其次老盤望山樾成交量也有了平穩增長，2024年前3月成交月均值4套，2024年4-8月成交月均值6套。待入市項目中迎龍觀月項目定位高端，規劃打造21棟高端住宅，合院建面約338㎡，疊拼建面約238㎡、248㎡，小高層建面約166-233㎡；整體關注度較高。
而對於熙悅春秋、玖禮檀樾、錦尚天華等項目而言，新政後成交量並未有明顯起色。惠山區大華錦繡前城項目也啓動了“以舊換新”，8月認購套數高達23套，位列無錫單月熱銷榜第二名，不過考量其同時推出了58折特價房助力去化，以舊換新效果基本可以忽略不計。
從樑溪區新房成交基本面數據來看，成交雖有增長，但增幅相對有限。從CRIC監測數據來看，樑溪區商品住宅成交面積及其佔比自2024年4月以來便開始波動上行，6-7月達到階段性高峰，單月成交面積均超2.8萬平方米，7月樑溪區新房成交佔比高達20%，創2023年以來佔比新高，8月成交量雖有回落，但成交佔比仍保持在15%。
而擴張到城市面，影響近乎可以忽略不計。據CRIC監測數據，無錫3月以來單月成交規模基本都保持在15-20萬平方米左右波動，今年以來新房成交同比降幅有收窄趨勢，不過從累計同比降幅來看，依舊維持在4成左右高位。
總體來看，當前新房成交低迷，即便供應下行也難改高庫存現狀，二手房掛牌量增價跌對新房市場也將產生一定的替代效應，而“以舊換新”的政策創新恰恰是通過貫通一二手房市場，鼓勵居民將存量二手房置出，從而有效縮短置換週期、減輕置換壓力、降低置換成本，變相通過二手房去庫存來實現新房去化的目的。
而無錫本次創新性的跨城“以舊換新”爲其他都市圈、城市羣提供了良好的借鑑範本。事實上，過去幾年跨城購房現象屢見不鮮，因房價壓力被迫外溢的環京、環滬購房，亦或是長三角、粵港澳大灣區內部因工作地和戶籍地不一致而產生的異地置業等，隨着一體化進程的逐步推進，跨城“以舊換新”不僅有利於高效率盤活存量資產，提振新房市場；而且增進了都市圈內部各生產要素的互動和融合，同時也有助於年輕人才跨城市、跨區域流動，使得“房隨人動”、安居樂業成爲可能。
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