地產觀潮｜“以舊換新”成樓市新風向，效果到底如何？
爲提高樓市活躍度和一二手房聯動性，不少城市提出了“以舊換新”的政策方向，通過直接收購、中介合作、發放補貼等多種方式，幫助居民賣舊買新。
由於二手房交易、評估時間較長，目前多地住房“以舊換新”整體的落地效果還有待觀察，許多交易堵點仍有待疏通。爲此，證券時報記者走訪深圳市場，對“以舊換新”政策實施情況進行調查採訪。
效果如何？
近日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發佈《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知（以下簡稱《通知》），宣佈在全市推行房產“以舊換新”，首批13個新房項目參與。記者從相關部門獲悉，近期會有更多的新房項目參與“以舊換新”。
深圳也成爲四個一線城市中首個推出購房“以舊換新”活動的城市。不過，與一些城市由政府主導不同，深圳住房“以舊換新”主要是市場力量驅動，參與主體包括開發商、購房者、中介機構和行業協會。根據《通知》，房地產開發企業、中介機構與換房人進行面對面溝通，簽署協議，明確活動細節和各方權益。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少於90天），如舊房未售出的，換房人可無條件解除協議，無需承擔違約責任。
早在4月19日，深圳一家大型房產中介機構就聯合南山區一個在售新房項目推出“以舊換新”活動。至今已滿10天，該中介機構公佈“以舊換新”類別簽約12單，成交金額預計超過2.1億元。項目的上客量與成交量雙雙提升，成交轉化率提升50%。不過，在另一個新房的營銷中心，儘管二手房中介經理也在現場極力推薦，但現場銷售經理表示，截至目前，仍沒有通過“以舊換新”方式簽約的房源。
而在中山市，有新房項目發佈一則海報：中山全市首單“以舊換新”成交，額外還享2萬元優惠。
購房者的疑慮
記者在南山區多個新房項目走訪時，多位房產中介經理告訴記者，其實深圳此前也有開發商推出過類似的活動，一些新房項目也可以接受先下訂，等賣房後再付首付，也相當於現在的“以舊換新”。“我所接觸到的情況是，購房者對此還是存在一些疑慮，絕大多數開發商也沒有針對以舊換新推出的特別的優惠措施。”南山一處新房項目營銷經理告訴記者。
在走訪過程中，有計劃置換的購房者也表示，“以舊換新”的買賣方式還不夠靈活，還是會捨不得過於“低價”賣掉舊房子。此外，選購新房環節也有不少問題。“不管是深圳的以舊換新模式，還是其他城市推行的舊房收購模式，一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味着選擇性受到一定限制。”有購房者表示。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，在擴大“以舊換新”範圍的同時，新盤選擇上以改善型盤源爲主，特別是舊改區域或片區內二手房掛牌量較大，居民改善住房的需求迫切。對於這些典型新房，中介機構和開發商、金融機構、評估機構密切合作，適度加大優惠的力度，爭取讓幾個新房項目能夠通過“以舊換新”放大成交量，帶來示範效應。
一線城市或有“新動作”
中指研究院表示，當下居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較爲謹慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。
業內人士普遍認爲，各地之所以熱衷推出“以舊換新”政策，一是因當下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承壓。“以舊換新”整體仍處於探索階段，若後續配套政策持續完善，有望在一二手市場聯動上發揮更大作用。未來，在樓市需求側政策方面，一線城市或許還將會有新動作。
無獨有偶，近段時間以來，市場對於深圳樓市限購政策放鬆的傳言不斷。與此同時，越來越多的城市都選擇在限購政策上做出鬆綁動作。就在4月28日，成都市住房和城鄉建設局官網發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)宣佈，成都市範圍內住房交易不再審覈購房資格。
李宇嘉表示，所有城市都在搶有限的購買力，地方政府能做的就是在行政端（比如限購）政策上發力，特別是近期出政策的所有城市都在需求端發力。據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來至今年4月28日，全國已有約35城放鬆限購政策，其中有合肥、昆明、蘇州、長沙等22城全面放鬆限購。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認爲，取消限購政策相對優化公積金、購房補貼等力度較大，但結合南京、合肥、蘇州等已經全面取消限購的城市來看，樓市熱度也並未完全回暖，本輪樓市深度調整週期較長，政策的實際效果如何，還有待進一步觀察。
責編：朱雨蒙
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校對：楊立林
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