單價已逼近30萬/平，上海即將迎來“暴漲”時刻？
上海樓市最近邁的步子有點大
l5月27日，上海近年來“最有力的九條房產政策出爐”，限購政策基本直鬆到底
l6月7日，上海土地限價取消，意味着以後的新房不再有“建議零售價”
l6月21日，上海取消新房集中公示，新房達到取證標準就能取證
l6月24日，露香園別墅28w元/㎡、中海順昌玖裡別墅29.8w元/㎡取證
簡單來說就是：
放鬆上海限購、降低置業成本，擴大了上海樓市的“基本盤”；
再給予開發商更高的自由度，想什麼時候賣、賣多少錢，各憑本事；
露香園和中海順昌玖裡接近30w的“離譜價格”，打響了新政後上海新房市場的“第一槍”。
01
這一槍打的有多猛呢？
2020 年三季度，露香園一期入市的時候，聯排別墅的均價僅約爲21w 元/ ㎡，不到四年，漲了7w，漲幅超33%！
截止目前爲止，上海新房市場中沒有任何一個板塊的新房，能夠做到如此“大幅度”的漲幅，近4 年漲幅最高的板塊前灘，也不過是從10w+ 漲到了13w 。
要是上海新房沒有“放開限價”，這種逼近30w 的價格，別說購房者了，連開發商都是萬萬不敢想的，畢竟當年預計的“樂觀價格”也不過只有25w元/㎡，哪怕這是上海最核心的土地，也是上海最頂尖的產品。
3 個月之前，還有自媒體預計露香園別墅才 22w+
當然，這種“頂級豪宅”距離普通購房者還有些太遙遠，畢竟不是誰都能拿出“一個小目標”的，但一種略帶焦慮的氣氛，已經覆蓋到了普通購房者的身上。
02
上海的新房，要開啓一輪“暴漲”了麼？
上漲或許會，暴漲不現實。
更有可能的發展路徑應該是：
新房和二手房之間的一二手倒掛將逐漸消失，迴歸“市場價”。
從露香園28w 的價格，也能夠看出這一特點：價格是高，但並不離譜。
露香園28w 的價格也不是沒賣過，一期的疊墅，在去年就已經達到了27.2w 的價格。
來源於鏈家成交截圖
即使今年豪宅的二手市場整體都有所回落，但目前露香園掛牌的聯排別墅價格，“過億”也是很普遍的。
只有“業主急售”的二手房源，才能夠看到25w 以內的單價。
來源於某中介公開的露香園別墅房源
再加上這次露香園只推出了12 套聯排的稀缺，以及產品力更強。
28w 的露香園 不像當年沸沸揚揚的“雲錦東方”，擁有着極強的倒掛屬性，買到就賺 xx 萬。 但也不是“高到離譜”，這個價格的露香園依舊有成交、有市場。
豪宅，本就不像需要“去庫存”的剛需產品
所以才能夠率先一步到位，直接將新房價格走到“市場價”這個終點。
但剛需產品還不敢“一步到位”，得循序漸進。
即使開發商擁有了“自主定價”、“自由入市”的權利，但依舊要考慮去化速度、回款週期等等多方因素，決定定價。
賣12 套房子，和賣1200 套房子的“策略”，是絕對不一樣的。
所以即使新房放開限價，正常剛需剛改的新盤急切地“暴漲”也是不現實的事情，穩步“上升”迴歸市場價，纔是最可能出現的“發展”。
那麼，其實我們還需要討論一個問題：
市場價嘛，本質在二手市場買家與賣家的博弈。
而六月份的二手市場，很明顯，成交量驟增。
5 月份每天只網籤四五百套，6 月份則每天成交近千套，合理預計6 月二手成交或將在2.5w 套，將突破二手成交的“枯榮線”，甚至更高。
03
二手市場的“回暖”，會帶動“市場價”暴漲麼？
也不會，現在增多的二手交易，更多還是“以價換量”。
雖然有不少房東確實因爲政策提高了自己的心理預期，但能順利成交的，還是接受了一定的議價空間，以價格換取較快速的成交週期。
別說回到2015 年時的“盛世”，能達到2019 年、2020 年的“回暖”，都沒那麼簡單。
有人說，當年2015 年房價快速上漲的時候，不也是內環內豪宅先行，其他區域緊隨其後麼？
但時代已經不同了！
一個是上海的房價本身就已經“偏高”了，基數變大。
上海的衆多政策，本質上還是維“穩”。
只不過不止是維持購房者的“穩”、房東的“穩”、同時還有開發商的“穩”。
另一個是上海目前還活躍在樓市中的購房羣體也已經不同了，現在真的就只剩剛需。
以往的投資客，哪怕是2019 年臨港那波的投資客也正在消失，甚至，豪宅這種優質資產價格大幅上漲，連雲錦東方這種豪宅投資客，也會逐漸消失。
在這兩層背景之下，加上最近頻出的政策刺激，上海樓市確實會開始走俏，但大概率也只會“小升”。
爲什麼上海新房會取消“房地聯動價”？
也是因爲“市場價”如今已經基本透明且穩定，“房地聯動價”的意義已經不大了，即使定價權交還開發商，開發商的定價也不會“超脫市場”。
當然，既然把定價權交還給了開發商，迴歸市場，那我們或許也要適應那些稀缺豪宅貴到“離譜”的定價。
最後，上海樓市在這麼多政策促進之下，“我”更應該注意什麼？
心態平穩，就已經贏了一半。
別急躁，因爲焦慮的心情，而影響了決定；
也別猶豫，反而錯過了真正適合自己的房子；
剛需置業，沒有對錯，只有適合與不適合，適合自己的房子，就是好房子。
當然，如果有合適的新房的話，可以優先選擇，因爲現在新房的性價比依然在，以後或許就沒有了。
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