城投，今非昔比了
大家真的不能再小看城投了。
雖然業內外對城投托底拿地這件事爭議不斷，對城投拿地後的低開工率也多有詬病。但小明翻了翻去年到今年的房企銷售榜單，發現無論是在銷售額還是銷售面積方面，上榜的城投都實打實地在增加。
今年僅第一季度，衝入銷售額百強榜的城投就已經達到7家。而在2023年銷售額百強榜中，進入榜單的城投已經達到10家以上，2022年這個數字還只有5家，2021年則只有3家。而且去年銷售額衝破百億的城投，已有至少14家之多！
此外，去年銷售面積百強榜的上榜城投也達到了7家，比2022年增加3家，城投在地產開發業務上的進步已然不可小覷。時至今日，還用託底不開工的印象來概括所有城投的話，就太簡單粗暴了。
實際上， 隨着優質土儲規模與開發管理水平的同步提升，城投能在百強榜單中穩步崛起，其實是意料之中的。而從這些表現亮眼的城投公司身上，我們也可以看到一些共性。
開發管理體系逐漸進步完善
越來越多城投下場了
一批城投能在開發業務上越做越順手，原因其實很明確。一是拿到的地質素確實好，價值極高。尤其是一些發達城市的城投公司，獲取到的項目通常地段優越，抗風險性很強。
比如廣州城投、上海城投等，這兩年都拿了不少核心地段的靚地，風險可控、收益預期很高。
二是雖然城投在開發管理經驗與能力上，整體和頭部房企有差距，但這並不是難解決的問題，它們可以通過多種方式尋找靠譜的合作伙伴，讓項目順利開工，兌現土地價值。比如尋求合作拿地、合作開發、引入代建方等等。
據克而瑞統計，城投手中合作拿地、合作開發的項目，開工率約爲54%，比獨立拿地高出了23個百分點，其中“城投+央國企”合作項目的開工率達到了62%。
可見只要找到穩健、高水平的合作方，城投的項目順利開發並不是問題。戳我，瞭解項目管理平臺
比如北京興創投資在2022年第一季度獲取了北京大興區黃村地塊，而在引入中建壹品（操盤方）、聯投置業和大興城建三家合作方後，項目同年9月就迅速開盤並大獲熱銷。
還有一個最關鍵的原因是，不少城投本身就具備深厚的城建、綜合開發經驗，雖然不是頭部房企，但至少也算是隱世高手。而且隨着這幾年在合作開發中的磨練，也有不少城投成長爲潛力不錯的新秀。
這幾年獨立開發做得不錯的城投不在少數，甚至還在當地銷售排行上頻頻霸榜，崛起勢頭很強，比如去年深圳TOP10裡的深圳地鐵、特建發；成都TOP10裡的興城人居、天投開發；杭州TOP10裡的之江城投；四川TOP10裡的九州千城置業、綿投置地等等……
隨着市場化轉型進程的深入和業務水平的提升，越來越多的城投具備了自主開發的能力基因，拿了地之後也有了自己深耕的想法，這也是三年來城投在百強榜中穩步增加的原因，且這個趨勢很可能會延續下去。
領先城投的成功不是偶然
進步的過程相當紮實
不少人把城投不斷上榜的原因，全都歸結爲拿到了好地，但小明認爲這種說法比較片面。
也許多數城投暫時還不具備很強的開發實力，但那些能夠衝到百億規模、衝上百強榜的領先者，絕對不是隻靠土儲質量好就可以做到的，還需要有土地價值的持續兌現能力。
所以跑在前面的城投絕不是簡單角色，它們進步的過程其實是很紮實的，也呈現出一些共性，彷彿早就爲今日的崛起做好了準備。
第一，領先的城投圍繞地產業務，有着清晰的發展模式和戰略，目標高遠。
比如經常在成都霸榜的興城人居，並非是近兩年才奮起做開發業務的，而是早在2017年就提出了衝刺世界500強的目標，形成了“自有開發+股權併購+資本賦能”的發展模式，開始積極儲備優質土地，用了7年的時間踏實耕耘，併成長爲本土強企。
第二，它們要麼本身具有深厚的開發實力，要麼懂得在合作當中快速學習和進步，總之都具備了做出好產品的能力。
城建開發本就是城投公司的老本行，一些領先的城投其實只是聚焦了主責主業，做強本職工作，就已經能幹出很不錯的成績了。
比如廣州城投，本就是一家千億級的大型國企，多年以來一直深耕廣州，聚焦房地產與城市更新兩大主業，這樣的城投怎麼可能不強。
2023年全年，廣州城投地產實現商品住宅銷售額92.7億元，在廣州全市排名第六，共開發了24個地產項目，儲備項目總建面約達832萬平方米，妥妥的實力型選手。
又比如成都城投置地2023年實現總銷售額123.7億元，穩穩擔起了百億強企的角色。自2017年成立以來就一直聚焦於房地產開發、土地整理、基建等業務，在建項目超過43個，在建面積超過600萬平方米，在地產開發上的經驗早已相當豐富。
而且成都城投置地已經擁有相當成熟的、經過市場驗證的產品序列，且具有不斷迭代的意識和能力。其於去年6月發佈了全新的高端產品系“錦上系”，實現了產品的全線升級。
這類城投在地產開發業務上早已實現了高度的市場化，別說城投同行比不了，可能連一些腰部房企也比不了，實力毋庸置疑。
但也有一些起步不這麼強勢的城投，在這幾年與知名房企的合作當中，快速精進了開發水平，逐漸顯現出不俗的潛力。
這幾年城投和房企的合作越來越頻繁，而房企帶來的技術與經驗外溢，成爲了地方城投絕佳的學習與進步機會。
比如代建龍頭綠城管理，與其合作過的城投非常多，包括無錫新都房開、江陰城發、台州城投等等。
它們在全國雖不屬於非常強勢的城投公司，但在與綠城管理合作的過程中，能夠直接吸收其多年沉澱的開發管理經驗，逐漸將合作方的技術轉化爲自己的體系，慢慢應用到後續其他的項目中。
與知名房企合作，確實爲城投帶來了十分亮眼的成績。在克而瑞的2023年房企產品力榜單中，出現了不少城投的合作項目。
比如華潤與溫州城發合作開發的溫州瑞府、越秀與北京城建合作開發的香山樾，都獲得了年度十大高端產品的稱號。
經過認證的產品力標籤，不僅爲城投帶來了市場聲譽的提升，也必然帶來了行業頂尖技術與經驗的轉移，使更多的城投能在產品打造能力上作出自我突破。
首創城發、頤居建設、上海城建三家公司就是如此，它們去年已經直接衝入了產品力百強榜單，比肩頭部房企。這表明不少城投當前在開發水平和產品打造水平上，確實有了長足的進步，已經具備做出優質項目的能力，而不只是在託底。
第三，業務發展的市場化程度高，對趨勢的響應十分迅速。
過去大家對城投的刻板印象是市場化程度不夠高，行業裡出現了什麼趨勢，城投公司的反應比較慢，傳導到業務端需要很長時間，所以容易錯過機會。
但實際上，進步快的城投都很懂得抓趨勢，在業務推進上市場化程度是比較高的。
興城人居就是一個典型，比如在多元化業務的探索上，它和許多房企一樣很早就開始了對“第二曲線”的探索，依託開發業務開拓了智慧美居、商業與酒店運營、數智服務等等多元業務。
興城人居還打造了自己的家居增值服務產業鏈，形成了覆蓋全屋硬裝解決方案、軟裝定製、智慧家居、社羣整合配套等環節的家裝服務業務，加速向“智慧生活運營商”轉型。
又比如在營銷上，興城人居相當與時俱進。其開通了官方小紅書賬號“興鮮生活研究所”，目前累計曝光量已經超過了10萬次。此前還拍攝過《成都出差手冊賀歲片》，實現全網曝光超過9000萬人次。
興城人居還積極開展品牌跨界，先後與六神花露水、大龍燚等等品牌合作推出過營銷活動，“時髦”程度令人咋舌，這比很多市場化房企做得都好，而且好很多。
第四，注重投資質量，擁有較爲成熟的投資管理體系。
在高質量發展時代下，國企都在發力提高經營質量，城投也不例外。過去一些只投不管、只看投資不問成果的問題，必須得到改善。而跑在前面的城投，在這方面顯然也下了功夫。
比如廣州城投就曾提出要學習借鑑華潤集團、保利集團、國投集團、中國石油等企業的投後管理經驗，並結合其自身的實際情況，構建起了分級覆蓋、職能聯動、閉環監管、智能高效的投後管理體系。
廣州城投十分注重投資項目的全流程管理，其下屬二級公司每年都要對重大投資項目的實際投資執行情況進行總結和分析，並上報集團備案。集團每年會對下屬企業投資執行情況進行抽查，並將抽查結果作爲績效考覈的依據。
另外，廣州城投還十分積極地推動投資管理的數字化轉型，搭建了智慧城投投資管理系統，爲項目立項決策、投資風險和投後評價的科學分析提供了強力支持。
建立科學嚴謹的投資管理體系，在房地產行業的嚴峻形勢下是很有必要的，也難怪廣州城投能夠長期擁有如此強勢的表現了。
第五，積極優化治理機制，提升管理效率。
機制靈活性在過去一直是不少城投公司的短板，但近年來城投公司的內部改革力度很大，治理機制已經越來越完善、越來越市場化。那些上榜的城投，管理效率一定經歷過顯著提升。
比如作爲房企百強的湖北聯投，在管理機制上的改革就十分積極。首先，在數字化方面，湖北聯投搭建了人力系統、財務系統、資產管理系統等等，據稱已經實現2013.61億元在管資產的線上錄入，管理效率大幅提升。
湖北聯投還給自己設定了新的目標：到2025年，核心業務100%上線，人、財、物、信息數據報表自動化率達到100%，核心業務數據報表自動化率達到100%，在數字端再建一個“新聯投”。
其次，在“三項制度”方面，湖北聯投開展了多項改革，力求讓幹部和人才“躺不平”、“更有爲”。
據公開數據顯示，截至2023年底，湖北聯投累計開展公開競聘147次，82%新提拔幹部來自競聘上崗，8795人（其中市場化人員報名近6264名）公開競聘745個崗位、677人競聘上崗。
此外，還首創了“1+N自行組閣”制度，改革魄力極強，企業的組織活力相當高，完全打破了人們對城投的刻板印象。
結 語
當人們還抱着刻板印象在質疑和調侃的時候，一大批城投早已悄無聲息地追上來了，銷售榜與產品力榜中不斷增加的城投席位，就是明證。
經過這一輪的磨練和轉型，未來具有與房企正面競爭實力的城投可能會越來越多，房企榜單也有望迎來更多新面孔，繼續小看城投真的不合適了。
當下的房地產市場對於牌桌上的玩家來說，是不進則退的，一批城投在不斷進步，反而是一些原地踏步的房企們，需要更有危機感了。
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