不僅拖欠房租還當起“二房東”轉租，他們倆都被告了

原租客不僅拖欠房租，還當起“二房東”再次出租房屋。房屋所有人李先生把承租人和次承租人訴至法院，要求前者支付房租和違約金，後者同樣應交納相應的房租。近日，海淀法院判決支持了李先生的訴訟請求。

李先生說，2020年9月，他把房子出租給了王某，約定年租金爲1829730.4元。然而，王某在合同履行中自第一年第3次交納租金時即開始拖欠租金至今，累計共拖欠1629730.4元。李先生於2022年2月向王某發出通知，要求對方補交所欠租金，但王某至今仍未全部補付租金。2022年3月，依據合同的相關規定，李先生向王某發出瞭解除合同通知書，通知解除雙方簽訂的房屋租賃合同，要求其同時騰退房屋並補交所欠租金，王某至今也未履行相關義務。而且，李先生髮現，王某未經自己許可，還擅自把房屋部分出租給次承租人何某使用，因此，何某也應向自己交納租房期間的房租。

王某未到庭發表答辯意見。

何某認爲，自己是從王某處租房，根據合同相對性原則，其和房東李先生之間不存在合同關係，李先生無權向自己主張租金。

法院審理後認爲，王某逾期未交納房屋租金，違反了房屋租賃合同，李先生有權主張相關權利。

至於何某的辯解，法院指出，根據一般規定，合同具有相對性，權利人只能向合同相對人主張權利。但最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔用使用費的，人民法院應予支持。根據該法條，雖然次承租人與出租人未直接簽訂合同，但其佔用使用出租人的房屋，導致出租人無法正常對房屋佔有、使用、收益，客觀上損害了出租人的合法權利，因此出租人有權直接向其主張費用。

本案中，次承租人何某承租使用涉案房屋，權利來源於王某，王某則是從房東李先生處承租房屋。李先生與王某的房屋租賃合同解除後，李先生有權對合同權利義務進行清理，因此，有權要求王某、何某騰退返還涉案房屋，逾期騰退的應支付佔用使用費。

最終，法院判決租賃合同於2022年3月解除，王某應向李先生支付房屋租金1438719.52元，違約金62658.82元；何某向李先生支付房屋佔用使用費182515.52元。

宣判後，何某提起上訴，二審法院維持原判。該判決現已生效。

法官提醒，目前房屋租賃市場火熱，“二房東”轉租房屋的情況也屢見不鮮。作爲出租人應當在籤合同時明確是否允許承租人轉租，作爲承租人也應當在籤合同時詳細瞭解房屋的權屬、是否有前手租賃關係等，避免不必要的糾紛。

來源：北京日報客戶端

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