北京某小區二手房降價出圈，曾經的紅盤不火了？

位於北京朝陽區金盞板塊的中海首開拾光裡曾是朝陽區的熱盤。但如今，這一小區的兩個急售房源以另一種方式讓中海首開拾光裡出圈。

在小紅書上，“降價300萬”“降價280萬”的標語吸引了諸多網友圍觀，兩處降價房源便是中海首開拾光裡。一位博主自稱是其中一套房源的業主介紹稱，該房源房本面積169.36平方米，是下疊戶型，尚未裝修，售價只有580萬，單價近3.4萬元/平方米，而該房源不含利息和稅費的原值爲825萬。相比鏈家平臺上該小區3月平均近8萬元/平方米的掛牌價，這一房源的單價整整整便宜了5成。

除此之外，還有一套比上述房源降價更多的。中海拾光裡一套152.96平方米的上疊別墅，售價只有980萬，單價約6.4萬元/平方米，比房源原值價格整整便宜了300萬。2023年11月，該業主剛剛拿到房本，至今未入住。

業主急於成交的心態和定價吸引了諸多意向買家及圍觀羣衆。據一位中介向界面新聞記者透露，幾乎每天都有兩組意向買家來看房，半個月內就有30多組客戶看房。而在房源出售帖子的評論區，也聚集了不少圍觀羣衆，他們對業主大手筆降價賣房感到好奇。

低價還吸引了一批中介大力宣傳。在小紅書上，上述兩個房源出售信息被廣泛傳播，表示可以帶看的中介就有好幾個。之所以出現上述中介“搶賣”的情況，主要是因爲房價低，足以吸引大量的客戶，成功交易的可能性比較大，中介自然樂意“接單”。

那麼，上述兩套房源爲何以遠低於買入價的價格出售？據上述中介介紹，這其中有多種原因，售價580萬的業主急需資金週轉，而且下疊戶型本身價格比較其他戶型便宜，因此纔會選擇降價280萬出售。也正是因爲如此，該業主要求買家在一個月內付清全部房款。此外，目前這套房可以在內網看到，但由於上傳的信息不足，沒有在中介平臺的外網展示。

該中介解釋稱，這種情況就是“砸盤”，如果交易成功，那麼買家就算是“撿漏”成功。“砸盤”的業主往往是因爲特殊原因需要融資、資金週轉或者償還家庭負債等，因此會以低於市場價的價格賣房。據他觀察，這是當下樓市常存在的一種現象，但還不算普遍，還是要看業主的具體情況，如果不着急賣，依然可以按照市場價交易。

雖然買家常常期待業主“砸盤”的房源，但對同小區甚至是同片區的其他業務而言，“砸盤”無疑會對他們的房屋資產價值產生不利影響，因此在當下市場也出現了許多“護盤”的業主，他們形成組織，維護小區的掛盤價格。

一中介公司工作人員也告訴界面新聞，當去年大半年以及今年前兩個月，二手房房價確實要便宜很多，新房市場比較穩定，基本上沒有太大變化，甚至有的新房樓盤低開高走，反而還漲價了。

另一位專做豪宅生意的房屋交易代理人則認爲，中海首開拾光裡所在的金盞地區二手房價格都在下降，“那個區域不好賣，周邊配套在10年內搭建不起來，之前很多客戶都是奔着總價低纔買入的，現在想退也退不了。”他預計，未來一段時間，周邊的幾個樓盤二手入市後，會出現一批特價房，而不是個別撿漏。

中海首開拾光裡是中海“拾光”系的第二個作品，該小區西聯望京商務區、東鄰城市副中心、北通首都機場、南鄰國貿CBD，附近有蟹島度假村、鬱金香花園度假村以及多個高爾夫球場，是中海和首開兩家地產開發商合作建設的大面積改善型住房，產品類型爲純商品房低密別墅產品。

2020年前後，該區域純商品房的低密土地資源供應稀缺，入市的高端改善型樓盤也隨之減少，2020年北京市住宅用地累計出讓42宗，其中容積率1.5以下適於開發別墅產品的土地共計5宗，朝陽區僅此1宗，當年4月，中海聯合首開以46億元的底價拿下。因此，中海首開拾光裡的關注度一直很高。

但當時亦有分析稱，該地塊距離中央別墅區僅6公里，但板塊內建設低密住宅相較於中央別墅區未見明顯優勢。在該區域，除中海首開拾光裡之外，附近還有朝陽一墅、青雲上府、中建璞園、九章別墅等多個低密度洋房、別墅區。此外，該區域內的醫療資源稍顯匱乏，配套設施需要長期建設。從這幾年的表現來看，該區域的發展未及預期。

此外，在2021年，該小區便出現了多起維權事件。隨着實體交付樣板間開放，購房者紛紛投訴該小區部分戶型漏水以及外立面減配、交付產品與營銷話術不符等問題。

也是在同一年，中海首開拾光裡還推出了“降價百萬”的活動，一時間引發業主不滿。但據36氪報道，拾光裡僅有個別戶型降價100萬，整體成交單價並無明顯下跌。