北京二手房，普跌了！

作者：二鳴

全國樓市低迷，號稱最穩的北京樓市最近也因爲「降價」登上了熱搜，還是源自21世紀經濟報道和澎湃新聞這樣的官方媒體。

北京二手房確實降了，不光遠郊房和老破小大幅度降價，甚至學區房、核心區域的次新房、豪宅也都迎來了10%以上的降幅。

海淀清河標杆次新「橡樹灣五期」（又稱萬橡府），一套238平米，四室兩廳戶型掛牌價從小陽春的3800萬，降到了現在的3290萬，半年時間降了510萬。

還有望京的大西洋新城b區，10月18日成交一套87.59平米的兩居，總價638萬，該小區同戶型房源2019年房價高點成交價830萬。

我們粉絲羣一位小夥伴發來一條房源信息，孫河中央別墅區，中糧瑞府750平大豪宅降價900萬出售。

那些郊區或者城區的老破小房價跌幅更大。

北京二手房市場正迎來一輪普跌。

西城金融街、海淀清河、西二旗、豐臺麗澤、亦莊河西等這些北京產業核心區域房價比今年小陽春，降低了5%~10%左右。

西城幾個頂級學區板塊，比如月壇、德勝，東城區的和平里等，價格相比2021年的高點下降了7%左右。

郊區跌的可能更慘了，通州，順義，房山等比2017年的高點甚至跌了20%左右，這些區域也沒有跟隨大盤在2020~2021年迎來上漲，價格高點依然停在了2017年。

10月份北京二手房住宅累計網籤10653套，比9月份的14262套，下滑了25.3%。10月成交量僅高於1月和7月，與8月份成交量基本持平。

9月1日起，北京正式執行認房不認貸政策，金九樓市北京二手房成交回暖，但是政策效力只持續了一個月，到了10月又開始下跌。

這是爲什麼呢？

北京認房不認貸後，置換需求爲了騰出首套資格，只能將自己住的老房子掛出，賣一買一，但接盤俠不夠，現在剛需都不買房了，導致二手房掛牌量直線上漲，但是賣房越來越難。

當賣房需求大於買房需求，於是北京二手房就形成了踩踏效應。

想要成交只能降價，降價沒有最多，只有更多。

樓市買漲不買跌，當二手房降價越來越狠，那些原本計劃買房者也不敢出手了，而那些原本計劃賣房的房東，也不想繼續降價。

於是現在北京市場有點僵持住了。

我朋友在南三環宋家莊的小兩居，掛牌有半年了，但依然沒成交，最近中介找到他，勸他直接降價。

朋友跟我訴苦，如果再降10%，這套房子就賣不了300萬了，這可是三環，周邊商業，醫療，教育配套都很完善，他也不打算降價了，實在不行就租出去。

我贊同朋友的做法，現在的市場行情繼續降價恐怕也很難成交，屆時如果有真心的買家，砍價時還得降價，而且這位朋友也沒有換房需求，不着急變現，所以就可以等着市場回暖再說。

買家和賣家現在正在經歷一場心理戰，就看誰先沉不住氣。

我一位粉絲朋友，準備出手一套位於西城陶白的學區房，最近店家的店長又給他打電話，建議他降到一口價。

這位粉絲朋友也不準備近期出手了，跟店長溝通後，把價格又上調了20%。

現在的市場買和賣雙方都沒有安全感，賣方有政策預期，還想等着市場回暖再出手，而買方的心態生怕自己買貴了，尤其是現在北京二手房普遍降價，降得越多，買房人心裡越沒底。

所以最近也遇到不少價格談妥了，但是買房人又毀約的事情。

從十月北京二手房成交排名TOP20小區來看（數據來源於克而瑞），總價主要集中在100~200萬之間，總價超過300萬的只有兩個小區。

現在的買房人更關注價格，對於板塊的價值或者說未來的增值性，已經不那麼看重，現在真的實現了房住不炒。

北京樓市不可能一直這樣冷下去，雖然現在北京市場正經歷一輪新的低谷，但是還有三大變量決定着北京市場回暖。

第一個變量是「小週期」

像北京這樣的一線城市都有自己的小週期，基本每三個月一輪，9月，10月積攢的部分需求，可能會在11月份開始入場。

11月北京二手房成交可能還在低位徘徊，但是一些降價到位，降出性價比的剛需房源開始成交放量。

到今年11月，12月北京房價將會迎來一個底部。

現在這樣的市場特別適合買入，而對於那些賣房者，如果不着急變現或者換房，可以繼續等待行情回暖，到明年的小陽春應該是不錯的賣出的時機。

第二個變量是「掛牌量見頂」

根據鏈家中介小哥提供的一個數據，10月27日北京前臺和後臺二手房掛牌量169499套，隨後開始下滑。

一個樂觀點的看法，北京17萬二手房掛牌量已經見頂，接下來就到了純消化庫存的時間。二手房庫存繼續去化，供需形式就會得到一定緩解，到時候再疊加政策影響，市場再熱起來不是沒有可能。

第三個變量是「政策」

北京認房不認貸後，政策端還在繼續發力，只不過步子小了一點，略低於預期。

前段時間，鏈家下調了中介費，從百分之2.7，降到百分之2。買賣雙方各自承擔1%，一般800萬的房子，可以省5萬塊左右的費用。

不只是中介費，房貸的資金成本，也在下降。

10月31日，北京住房公積金管理中心突然發文，放寬了公積金貸款的規則：

也就是說，公積金只認在北京有房沒房，是否有商貸以及商貸是否還清都不管。

目前北京公積金執行首套3.1%，二套3.575%。

北京公積金認房不認貸執行一週了，目前市場效應還沒有體現出來，但是通過這一輪政策發力，可以看出的邏輯，就是降低買房成本。

降低中介費是，公積金新政是，之前首套房貸款認房不認貸也是，之後北京在出臺政策，大概也是沿用這套邏輯，比如改變普宅標準、持續降低房貸利率等，接下來北京市場如果繼續冷下去，也可以繼續期待這些大招。