新政效果“一線”觀察｜二手房議價空間變小，新房降價出售仍是主流：市場期待北京版5•17新政落地

每經記者：甄素靜 每經編輯：陳夢妤

“北京後續不一定會像其他幾個一線城市，出臺降低首付比例和利率的寬鬆政策。”

“儘管北京目前尚未出臺相關政策，但預計未來幾週會出臺。”

自5月17日央行發佈降低首付比例和取消房貸利率下限的政策以來，上海、廣州、深圳迅速響應，北京則顯得相對謹慎。央行新政即將滿月，一線城市中僅剩北京尚未落地5·17新政，首付比例、房貸利率均爲全國最高，現行限購政策也爲全國最嚴。

在當前市場背景下，北京是否會出臺更多寬鬆政策，成爲市場關注的焦點。

二手房議價空間變小，新房觀望情緒依舊濃厚

儘管北京尚未全面跟進5·17新政，但市場預期和實際成交情況均顯示出了積極信號。

4月30日，北京對執行了13年的限購政策進行優化，允許符合條件的人羣在五環外新購買一套商品住房，疊加5月以來推出的系列利好政策，北京樓市回暖趨勢明顯，二手房帶看量、成交量增多，多個新房項目到訪量均較新政前有所增加。

近期，多位北京中介人士告訴《每日經濟新聞》記者，5月以來看房客戶有所增多，不過成交依舊需要以價換量，但近期二手房出現了可談價格空間逐漸縮小的趨勢。

朝陽區某中介平臺工作人員張經理告訴每經記者，其實最近一兩個月看房者一直都很多，降價幅度大的小區成交量會多一點。

中原地產首席分析師張大偉在接受每經記者採訪時表示，自央行5月17日發佈新政策以來，北京樓市連續四周的休息日成交量均維持在2000套左右。此外，相比之前每次新政發佈後掛牌出售的房源大漲，本次新政後第一次出現掛牌減少，5月北京二手房銳減接近9000套，整體看明顯企穩。

張大偉分析認爲，端午小長假期間，熱點學區房成交比較活躍，整體看二手房基本調整到位。但如果沒有政策變化，後續市場可能再次進入博弈。

“最近市場很活躍。”海淀區某大型中介平臺王經理告訴每經記者，看房的客戶也增加了，庫存在變少。他舉例道，現在業主掛牌價的可談空間逐漸變小，最近成交的房源，最多可砍下約40萬元。

據王經理觀察，業主們的心態也有了變化，預期市場向好，有業主已經下架了房源或漲了70萬元。“市場可能要觸底回彈，北京後續也不一定會出臺寬鬆政策。”

雖然二手房以價換量把成交維持在了相對高位，但新房方面並不樂觀，網籤暫無明顯改善，開發商降價出售依舊是主流。

據中指研究院統計，北京4月30日限購政策優化以來，新房有部分項目到訪量出現增加，但網籤數據無明顯改善，購房者觀望情緒仍較重。5月北京新建商品住宅成交3222套，環比4月小幅下降，同比下降約四成，在一線城市中降幅最大。

調控政策小步快跑，限購依舊全國最嚴

“北京4·30政策和監管部門5·17新政在一定程度上改善了市場信心，但對市場的拉動作用有限。”張大偉分析認爲，就當前房地產市場的限購嚴格程度而言，北京無疑居首位。儘管4月底北京政策經歷了一輪放鬆，但5月未進一步調整。目前，非北京市戶籍居民在購房時，仍需滿足連續繳納5年社保的硬性要求，這一高門檻控制了購房羣體規模。

中指研究院分析認爲，5月底滬廣深相繼跟進優化政策，對市場情緒產生了積極影響，而北京4·30針對五環外的限購政策優化力度較小，5月新房成交規模持續低位運行，二手房市場在以價換量帶動下保持高位，但降首付、降房貸利率等政策遲遲未落地或導致部分購房者繼續觀望。

這一觀望情緒在新房市場體現得尤爲明顯。

據中指研究院統計，端午假期，多數新房售樓處加大促銷力度去庫存，整體以折扣和特價房源爲主。受假期影響，新房活躍度有所下滑，假期第一日售樓處來訪量較高，後兩日來訪明顯回落。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年下半年以來，北京已陸續實施了9次樓市寬鬆政策。

具體來看，5月18日，北京住房公積金管理中心發佈公告，下調個人住房公積金貸款利率：5年以下（含5年）的利率調整爲2.35%，5年以上的利率調整爲2.85%。

4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，對五環外的購房限制進行大幅鬆綁。

4月22日，多部門聯合發佈通知，自4月23日起，簽訂購房網籤合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。

4月17日和4月8日，北京發文延長購買改造後的老舊小區公積金貸款年限，以及上調公積金貸款額度，最高可上浮40萬元。

3月27日，北京“離異3年內不得京內購房”的限購政策文件被廢止。2月6日，北京市住房城鄉建設委和通州區政府發佈通知，執行9年的通州住房限購政策迎來優化調整，取消落戶、社保或納稅需滿3年的要求。

此外，去年下半年，北京還對樓市政策進行了兩項重要調整。

2023年12月14日，北京調整首套房、二套房首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低爲40%。

2023年9月1日，北京市開始執行“認房不認貸”貸款政策。銀行在審批房貸時，購房者只要目前名下無房或房產已出售，再次購房時可以按照首套房貸款政策來執行。

張大偉分析認爲，近半年來，北京樓市寬鬆政策主要特徵是小步快跑，二線以下城市目前寬鬆的辦法已經不多，但一線城市依然有很多政策可以出臺。只要市場還未穩定，北京等城市就可能繼續出臺政策。

“目前一線城市中僅北京尚未跟進5•17新政，預計短期內將落實相關舉措，包括降低首付比例和房貸利率，以進一步強化政策效果，促進市場活躍度提升。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受每經記者採訪時表示，未來北京需求端政策仍有較大優化空間，如降低非京籍社保/個稅年限要求，針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額，放開大面積段限購，提高公積金貸款額度、降低交易稅費、降低存量房貸利率等也是重要方向。