北京樓市新政7天：二手房日均成交量大漲43%，“流血”降價是成交密碼？

本文來源：時代財經 作者：郭鵬

北京五環外限購鬆動，這一被市場視爲“大招”的政策，在五一期間有效助推成交量的提升。

4月30日，北京市調整購房政策：已擁有2套房的京籍家庭、已擁有1套房的京籍單身人士，以及已擁有1套房的非京籍家庭或單身人士，可在五環外再購買一套住房。這意味着，在原限購政策的基礎上，可在北京五環外多買一套房。

時隔13年，北京終於開始優化限購政策。但不止北京，包括成都、天津、深圳、武漢、上海等城市均在五一前後發佈樓市鬆綁政策。

對此，貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，受政策調整的激勵，今年五一假期二手房市場交易量同比大幅增長。

貝殼研究院數據顯示，2024年五一假期，重點50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。其中，今年五一期間北京二手房日均成交量同比增長43%，成都、天津分別同比增長28%、19%。

受政策影響，五一期間，部分新房項目到訪量明顯增多。與此同時，五環外二手房成交量佔比有所增加，北京鏈家數據顯示，五一期間，五環外二手住房成交量佔全市成交總量的40.3%，而去年同期則爲33.9%，今年四月爲35.8%左右。

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回龍觀區域是北京五環外購房重地，區域內中介李經理向時代財經表示，5月1日和2日看房的人較少，但到了4日和5日，看房的人明顯多了起來。

“五一期間帶看量增多，4月一天帶看5組左右，五一期間則是一天帶看7組左右。”李經理還預計，本週末（5月12日）是五一假期後的第一個週末，帶看量還會繼續增長。

不止五環外，北京其他地區二手房成交量也有所增加。東三環某中介趙經理向時代財經表示，五一期間他所在門店成交7套，“比預期好一些。”

新房到訪量明顯提高

中指研究院報告顯示，今年五一假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優質項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中北京、濟南2024年五一假期日均成交面積同比去年有所增長，且均高於2019年五一假期水平。

中指研究院數據顯示，近幾年，北京五環外新房成交套數佔全市總成交量八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。

此次限購政策調整適逢五一假期，從市場反饋來看，五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。從區域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更爲明顯。

五一期間，部分新房項目銷售額顯著增長。位於北京順義的龍湖御湖境，在五一期間實現超1億元的銷售額。對此，龍湖方面相關負責人表示，限購鬆綁政策緊急落地，釋放了很大一部分帶資客戶的入場，五一期間項目到訪環比上週增加了近一倍，尤其是中心六區的改善客戶明顯增多。

“得益於新政，很多家庭獲得了再次改善購房的資格，選擇在五一期間出來看一看。”上述人士對時代財經表示，此外，因爲項目目前處於實景兌現階段，因此五一期間做到了約2成客戶首次到訪即成交。

“從成交結構來看，目前在售的主力戶型爲143平方米及165平方米戶型。五一期間143平方米的成交佔比達55%，原因在於項目的地段、戶型、大面寬格局吸引了很大一部分朝陽改善客羣。”上述人士表示。

二手房靠降價促成交

新房市場活躍度增加，二手房市場也迎來回暖。北京鏈家研究院院長高原表示，從北京鏈家三方協議成交情況來看，與去年五一相比，2024年五一假期帶看量有近四成的增長，顯示出市場整體交易活躍度提升，市場活力有所增強。

雖然帶看量在增加，但二手房房價仍在低位徘徊。李經理對時代財經表示，政策發佈後，業主的心態出現了微妙的變化：部分業主雖然認爲房價可能會漲，但更想趁此機會抓緊降價賣房。

麥田房產數據顯示，4月北京二手房（麥田覆蓋區域）掛牌均價環比上月下降0.5%，二手房價格持續下行。4月二手房議價空間環比上月擴大0.9個百分點，二手房議價空間呈加速擴大趨勢。

對此，李經理舉了個例子，“之前有一位客戶，他的房子掛牌520萬元，但最後的成交價只有460萬元左右，降幅超過了10%。”同樣是李經理的客戶，看中了掛牌500萬元的房子，壓價100多萬元至380萬元-390萬元，但業主的底線是不能低於400萬元，最終沒能成功交易。

降價跑量早已是慣例，北京東三環外某小區一套三居室此前掛牌價900萬元左右，最近在降了150萬元後成功交易。趙經理表示，“目前成交量的提升，主要都是受降價帶動。”

未來二手房市場房走勢如何？貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，截至目前大部分城市已經取消或區域性取消限購，向市場注入住房需求的同時，通過以舊換新等政策打通新房、二手房的交易鏈條。預計未來一定時期內，政策效應將持續釋放，對市場交易量價的企穩修復發揮積極作用。