9只公募REITs上市首日全線飄紅 需理性看待投資價值

長江商報消息 備受關注的首批9只公開募集基礎設施證券投資基金（基礎設施公募REITs）上市首周先暴漲後回調，交易價格逐步趨於穩定。

6月21日，9只公募REITs正式上市，首日全線飄紅，但漲幅出現分化，最高上漲14.72%，最低漲幅僅爲0.68%，交易額達到18.6億元，成交量約427.10萬手。

但在次日，9只REITs中8只下跌，唯一一隻上漲的REITs當日漲幅也只有0.13%。截至6月25日收盤，9只REITs價格均高於發行價，平均漲幅2.15%，最高上漲5.2%，也有多隻REITs首周累計上漲不超1%。

事實上，由於收益主要來源於期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益，公募REITs與股票相比具有分紅穩定、價格波動較小等特點，首周價格先漲後跌逐步趨於穩定，市場人士對這一現象並不意外。

對於REITs在二級市場出現破發情形，博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱日前指出，如果REITs在一級詢價階段時其價格就已經高於內在價值，則二級市場的價格相對於發行價破發是一種價格迴歸內在價值的正常表現。二級價格下跌後REITs項目的IRR就會上升，因此投資價值會逐步顯現，價格就會止跌回升，投資者可以關注價格下跌後出現的投資機會。

上市首日全線飄紅

據瞭解，REITs是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化爲流動性較強的上市證券的標準化金融產品。其收益依賴於基礎設施項目運營產生的收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。換言之，REITs通過募集衆多投資者的資金，用於投資不動產資產來獲得收益。

與股票和債券相比，REITs具有相對中等風險、中等收益的特徵。投資者通過持有REITs基金份額，間接成爲了基礎設施項目的“股東”，且基金上市之後也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

由於公募REITs底層資產主要爲成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，其市場波動相對較小，收益的增長空間相對有限，但設有強制分紅比例，收益分配比例不低於合併基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更爲嚴格。

去年4月末，證監會和國家發改委發佈相關通知，提出在基礎設施領域試點公募REITs，這標誌着中國公募REITs制度和市場建設正式開始。今年4月份，滬深交易所正式接受首批公募REITs項目申報。

6月21日，首批9只公募REITs產品在滬深交易所正式上市，其中上交所5單項目分別爲東吳蘇州工業園區產業園、華安張江光大園、富國首創水務、浙商證券滬杭甬高速和中金普洛斯倉儲物流，項目類型包括產業園區、污染治理、交通基礎設施和倉儲物流。深交所首批4單項目分別爲首鋼綠能、蛇口產園、廣州廣河、鹽港REIT，涉及覆蓋垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路和倉儲物流等主流基礎設施領域。

作爲金融創新產品，公募REITs從募集到上市一直備受市場矚目。根據滬深交易所數據，首批9只公募REITs全部超額認購，平均有效認購倍數超7倍。深交所4只REITs總募集金額約爲143.71億元，上交所5只REITs總募集金額約爲170.32億元，滬深兩市合計募集金額達314.03億元。

根據相關規定，公募REITs上市首日漲跌幅限制爲30%，非上市首日漲跌幅限制爲10%，上市初期暫免收取交易經手費。

上市首日，首批9日公募REITs全線飄紅。其中，蛇口產園（180101）漲幅最高，達到14.72%，其次是首鋼綠能（180101）、張江光大園（508000）、浙商滬杭甬（508001）、首創水務（508006）、鹽港REITs（180301）、中金普洛斯（508056），漲幅分別爲9.95%、5.89%、4.97%、4.95%、2.91%、2.11%。蘇園產業（508027）、廣州廣河（180201）漲幅相對較低，分別爲0.7%、0.68%。9只公募REITs的交易額達到了18.6億元，成交量達到了約427.10萬手。

需理性看待投資價值

上市收入全部收漲，這一現象在次日就發生了轉變。

6月22日開盤後，9只公募REITs項目價格紛紛下跌，蘇園產業、廣州廣河等5只REITs盤中一度跌破發行價。當日收盤，9只REITs中僅首創水務微漲0.13%，其餘全部飄綠。其中，首日漲幅最高的蛇口產園下跌7.02%，浙商滬杭甬下跌3.78%。

截至6月26日收盤，9只公募REITs價格均高於發行價，平均漲幅2.15%。其中，首鋼綠能漲幅最高，爲5.2%，其次爲首創水務和蛇口產園，分別爲4.95%、4.2%。張江光大園、浙商滬杭甬漲幅分別爲2.04%、1.8%，其餘幾隻REITs的漲幅均在1%之下。

發行時被熱捧，交易時熱度下降，市場對這一現象早有預期。多數市場人士表示應理性看待REITs的投資價值，不宜當作新股盲目參與炒作。

深交所此前發文表示，一般來說，基礎設施公募REITs具有良好的風險收益特徵，但不排除產品上市後二級市場價格出現一定波動的可能性。建議投資者理性看待基礎設施公募REITs產品的投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。

廣發證券認爲，上市後一段時間，基礎設施REITs價格也可能類似於香港REITs上市初期的表現，呈現先漲後跌，不排除出現市值低於資產估值的情形。

該券商指出，長期來看，REITs收益相對穩定且高分紅，不同於上市公司成長性邏輯，炒作空間有限。相比不動產類REITs，收益權類REITs的債性更強，其價格彈性可能較小。經過一段時間的漲跌和換手，具有長期配置需求的投資者的比重可能上升，此後REITs換手率將下降至較低水平。

博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱指出，對金融市場而言，公募REITs作爲一種不同於現金、股票、債券的第四類資產，具有分紅較爲穩定、價格波動較小（與股票相比）、牛熊市不明顯、與其他資產價格相關性弱等特徵，這些特徵一方面特別適合追求穩健增值的長期持有型投資者，尤其適合保險、養老金等投資人；另一方面也爲機構投資者做大類資產配置提供了新的資產類別，有利於機構投資者優化投資組合。