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2024是豪宅扎推入市的一年，擺在面前的選擇很多，如何選擇纔是重中之重。選擇豪宅分爲三個維度的判斷：
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二娃未成年可增購一套，商貸、公積金貸款首付比例，貸款利率都有所調整。
繼LPR調整後，開始執行最新的房貸利率了。目前上海首套房貸款利率現在是3.4%。二套房利率3.8%，重點區域利率3.6%。
那下面匯貸也來和大家聊一聊商貸及公積金調整範圍。
商貸及公積金：
02
限購套數
那我們目前還能不能在上海買房？能買幾套？如何怎麼判定的？下面一起隨匯貸來看看上海個人及家庭房產限購政策。
滬籍與非滬籍有在限購套數上有一個很明顯的區別，那就是非滬籍需要有繳納社保參數。
滬籍：
非滬籍：
ps：五大新城+寶山、金山人才購房2年社保或稅單，臨港人才1年社保或稅單，除此都是3年社保或稅單。
03
一手房交易全流程
1
確認樓盤、取證
上海新盤必須拿到蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》才能向購房者收受含有意向性質的認購意向金費用。
ps：認購金額由開發商定，一般要求首套不低於房源最低價的20%，二套不低於30%，當然，不同開發商比例略有不同。
開盤流程須知：
開盤主要有線上線下兩個渠道，下面匯貸就來說一下二者大致流程。
1、線下開盤：
簽到、資料複查、公證處搖號、按搖號順序選房、繳納定金。
線下開盤還存在搖號與開盤同一天進行或分開進行的情況，但大致的流程是相似的。
2、線上開盤：
公證處搖號、搖號結果公佈、線上系統確認信息、測試線上選房程序、等待正式選房、按搖號順序選房、簽署線上認購書。
另外，當天搖號選購後，如仍有剩餘房源，按原有搖號順序繼續銷售。
2
認籌
購房者繳納規定認購金，並提供限購資格審查材料，收到收據、銀聯POS單及自己簽字確認書的《認購意向書》。
1. 認籌時，購房者需提供限購資格審查的材料。
2.認籌後，公證處還會再次審覈一遍。
3.主要審查資料有：
· ①購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證、離婚證及離婚協議）、未成年子女出生證明；
· ②社保證明或納稅證明（只有非上海戶籍需要提供）
· ③購房人及家庭成員名下住房相關資料，購房合同或產證（只要是購房人名下的產證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地均算）
認籌時間一般爲5天。
ps：認購金只能刷儲蓄卡，走開發商的POS 機，不允許現金支付，支付認籌意向金後，纔有參與搖號的資格，認籌早晚不影響搖號概率。
3
積分制
以下是積分制打分標準：
總分=基礎分＋年限分
新房認籌筆超過1：1.3，開啓積分制。
按100套房舉例，取分高的130組入圍，入圍後，開啓公證搖號。
如未超過1：1.3，則不開啓積分制，所有參與了認購的客戶，均可公證搖號。
ps：只有符合積分制要求入圍的購房者,纔可以參與後續的搖號買房哦。
4
搖號選房
1.上海新盤統一由公證處進行電腦搖號排序。
2.根據搖號順序選房。
3.選好房，簽訂認購書，將認籌金轉爲定金，在開發商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同
ps：簽訂《認購書》之後，意味着意向金成了定金。如果毀約不要房子了，就要賠付違約金
4.沒選房，沒簽訂《認購書》，全額退籌。
5.一般開發商都在30個工作日內退回認籌金。
選房一般會遇到以下幾種情況：
①選房時還有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以棄號不選，全額退款；
②選房時沒有房子了，棄號不選，全額退款；
③選到了自己想買的房子，簽訂認購書，將認購金轉爲定金，在開發商要求的時間內補足首付款、簽訂貸款合同。
04
一手房相關稅費
相較於二手房，一手房所涉及的稅費較少，只有契稅和房產稅。
契稅：
房產稅：
在上海，以下幾種情況可以免徵房產稅：
①上海戶籍
首套：無論面積多大，免徵房產稅。
二套及以上：人均60平建築面積免徵房產稅，超出面積視爲“應稅面積”應繳納房產稅。
②居住證滿3年或居住證積分滿120分的外地戶籍
1、符合
持有上海居住證滿3年或居住證積分滿120分並在上海工作生活的購房人。
其在上海新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。
2、暫時不符
持有上海居住證但不滿3年或居住證積分不滿120分的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定徵收房產稅。
待持有上海居住證滿3年或積分滿120分並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。
ps：如只滿1年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產稅。
③外籍人士、港澳臺人士
1、外籍人士
在上海的“居留許可”連續滿三年或稅單滿3年並在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免徵。
2.臺灣人士
在上海的“居留簽註”連續滿3年並在有效期內的，或持有連續滿3年的稅單和社保都可以直接申請免徵。
3、港澳人士
持有連續滿3年的《港澳居民暫住證》、稅單、社保都可以直接申請免徵。
05
相關申請材料
1、戶口簿/戶籍證明
2、身份證明
3、結婚證或離婚證明（若離婚協議涉及房產需明確分割，否則需提供補充協議）
4、未成年子女出生證（若有）
5、不動產登記證或房產證
6、產調
7、上海市社保或稅單（若爲非本市戶籍）
8、勞務合同及工作類居留許可證
9、資金、存款類證明
10、徵信報告
06
一手房相關問題解答
1、名下無房，5年內無購房記錄的範圍是只算上海嗎？
是的，只看上海房產。
2、社保斷開過一段時間對買房有影響嗎？
沒有，不要求連續，按繳納社保的實際月數來計算。
3、滿五唯一是根據網籤時間滿五還是辦產證時間滿五？
滿五唯一按產證時間來算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，買房算首套還是二套？
可以，11年前與父母共有算無房，所以算首套。
5、朋友有一套12年買的房，房子本身還有貸款，如果把貸款還清，過給我的話，他們買房算無房還是有房？
要看是買賣還是贈與，買賣方式算無房，贈與算有房。
6、已簽訂拆遷合同，但需要5年以後才能拿到，對五年內買房有什麼影響嗎？
這種分成2種情況：
①選房前的合同，這個不算拿到房子，算無房；
②選房後的合同，籤動遷協議，算有房。
ps：如果是買房，進行了網籤，有購房記錄，算有房。但如果是賣房，給別人網籤後需要過完戶才能算自己無房。
7、夫妻名下均無房，婚後共有一套房，目前離婚，我淨身出戶，離婚超過五年，想買套房，算首套還是二套？
離婚後不追溯，算首套。
注意，一手房在認購環節，認購金銀行卡務必提前開通大額支付功能，避免因限額而影響認購。
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