2023年春節北京看房指南

這是嚴肅君的第587篇推送

陰曆年還沒過,正在經歷氣溫“速凍”的北京,樓市卻先熱鬧了起來。

首先是二手房市場,需求端帶看量和成交量明顯回升---

1月上旬,北京日均帶看量較去年12月增幅在40%以上。有數據顯示,1月1日至11日,全北京存量房成交已超過1萬套。

另一個可以印證的數據是,綠中介APP房源掛牌量,已經從之前的10萬多套跌爲9萬多套,這說明房源正在被快速消耗,尤其是高性價比的優質房源。

2023年1月前半個月,新房市場成交數據也不錯,以下爲成交金額top10表。

本站房產數據中心統計顯示,1月1日-15日,北京全市新建住宅網上籤約2120套,成交均價爲61820元/平,也出現了建發城建·文源府、國譽燕園這樣的單週銷量超百套項目。

這也難怪,嚴肅君的朋友圈,再次淪陷在中介們販賣焦慮的歎號式文案中。

1.

首先要明確的是,數據是真實的,但也要理性看待。出現年底翹尾,有幾個客觀原因。

一是被疫情“耽誤”的買房需求,集中釋放。北京最後一輪疫情從11月中旬開始,到全員“陽過”,直到12月下旬社會面才真正恢復正常。

很多購房需求,被動攢到1月份集中籤約。

二是看多情緒聚集,擔心年後漲價,匆匆入手。2022年下半年從高層到地方,轟轟烈烈的喊話和鬆綁,樓市信心築底明顯,並開始向上爬坡。

三是北京樓市分化嚴重,保持出貨量的,依然是熱門片區和熱門項目。比如1月1日-15日新房成交金額top10項目,集中在東城、昌平南、朝陽等。

那麼隨之而來的問題就是,現在是抄底出手的好時機嗎?

嚴肅君認爲,底,確定是已經到了,尤其是對於剛需或者剛改客戶,最近幾個月是比較好的入市窗口期。

但對於中介口中所說的,北京房價馬上就要大漲?目前尚未看到明確信號。

量在價先,從成交量上漲傳導到成交價上漲,現有的力度和時長,都還不夠,有待觀察。

2.

更應該關注的,其實是房山將“認房不認貸”的傳聞。

關注嚴肅君的購房者應該都知道,北京樓市調控總結起來,很重要的一點是首套認定上,“認北京的房,認全國的貸”。

只有北京無房,並且全國無房貸記錄(注意,已還完也是有記錄),才能擁有北京買房首套資格,最低3.5成首付買房。

也正是因爲這一條,很多曾經老家貸款買房的北漂一族,或者以小換大的改善一族,都要承受6成,絕大部分8成的首付比例。

再結合北京房價一算?買不起。

如果說2022年8月份發佈的北京老人購房特殊支持政策,是定向中心城區的老年人;那麼這次傳言房山認房不認貸,就是定向近郊區的新北京人。

試點先行,符合北京樓市調控的一貫謹慎作風;選擇房山這樣的剛需片區,也能避免過度炒作。

可信度很高。

一旦執行,只要北京無房,就可以3.5成或者4成首付在房山買房,那可能會成爲全北京落戶需求客戶的首選。

3.

臨近春節長假,北京多個新房項目也開始了新一輪內卷。

中海,依然是跑得最快的那個。11月29日四批次拿下的石景山老古城,1月9日就公示了地塊規劃方案,明確樓棟排布和外立面風格,產品面積段確定爲約110-160㎡。

就在昨天,全網通發海報“啓封在即”,估計這兩天就會有大動作,這個項目員工看來春節肯定不放假了。

這麼一比,但凡跟中海貼身競爭的項目,都會讓人覺得“慢”。

大紅門兩項目同時拿地,前期節奏也都基本同步,但永定金茂府開盤時間就晚了半個月;

更不用說海淀永豐片區,中海富華里·富園都賣得差不多了,海開·棲海澐頌1月份纔開售樓處,預計3月份纔會開盤。

除了中海,春節期間開門迎客的,大多是2022年三批次地塊。

順義「龍湖·御湖境」已拿到預售許可證,5-11層洋房與小高層,主力戶型爲120㎡三居,143㎡/160㎡/187㎡四居。

玻璃幕牆+精舍金屬線條外立面,每個戶型都帶有南向超大陽臺。有一說一,龍湖作爲目前北京新房市場少有的民企,最近幾個項目的戶型設計還是可圈可點的。

同屬於順義新城的城建地塊,今天剛剛公佈案名「星譽beijing」,產品面積段爲70-116㎡兩至四居。

改善客羣,可以關注下豐臺三環「君禮著」和四環「建發·璟院」,目前都已有產品信息流出。

君禮著產品爲125㎡三居、127㎡/146㎡/165㎡四居,銷售指導價10.6萬/平。

隔壁中海甲叄號院即將交房,當時的取證件超過11萬/平。君禮著性價比很高。

建發·璟院位於南四環外,周邊生活配套已較爲成熟。產品爲106㎡三居、128㎡/133㎡/153㎡四居。

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