第6章 論買房後立刻辦房產證過戶登記的重要性

對鄭家人使用過第一輪煙霧彈後,穿越以來一直神經緊繃的沈樹人,總算可以稍微鬆懈幾天,調整一下狀態。

每天跟新結交的張煌言、顧炎武參加一些堂會、文會,進一步適應明末的社會生活,磨合一下言行舉止。

閒下來的時候,就翻翻《大明律》,慢慢琢磨完善他的“學薛蟠那樣假裝犯事藉故去南京”計劃。

反正這些事情急也沒用,沈樹人已經想明白了,事情要分兩手做:

一方面他要籌劃好自己如何犯事、後續如何走司法程序。

另一方面他要靜待鄭家被擠兌中計後、先把鄭森送來蘇州,造成一定的既定事實。

如果後一方面還沒影兒,前一方面就推進得太快,反而有可能引起對方警覺從而壞事。

所以,沈樹人估計自己有半個月的時間,來慢慢琢磨謀劃。

當然,這個過程中,他也不能完全放任事情自然發展,所以騙完鄭家人後的第二天,他就跟父親沈廷揚商量了一下,讓父親趕快回復一封密信給兵部尚書楊閣老,彙報一下眼下的項目進度——

那種需要半個月甚至一個月才能見成果的項目,中間定期向領導彙報,是很重要的。

可以強調任務遇到的新突發情況、新困難,並且表明自己已經想到辦法解決這些困難。

人在職場,不僅要會做事,還得會來事。抓住一切機會在領導面前表現、多彙報幾次PPT總沒錯。

不過,沈樹人的這種風格,一開始着實讓沈廷揚有些不適應。

沈廷揚這人官場覺悟其實不高,只是擅長做生意、擅長管理財務賬目,屬於這個時代偏理工科的人才,說白了就是數學好。

尤其沈家有幾百萬兩的家產,沈廷揚這種人做官多年,始終不在乎巴結上官,反正不巴結日子也過得很好了,又不指望靠升官來貪污。

明朝的人工作節奏普遍也慢,通訊也不方便,“事中彙報”的習慣確實沒形成。所以沈樹人這種21世紀職場卷出來的彙報狂,看起來就很顯眼了。

沈樹人反覆勸說,跟父親強調:

“楊閣老交辦的這事兒,本來這個月就該有眉目的,現在至少又往後多拖了一個月,而且父親還給國子監回覆了一封幫我請病假的信。

這要是不跟楊閣老透個底讓他安心,恐怕等不到這事兒辦完,楊閣老就已經開始記恨我們了。

而且,我們自己送信主動彙報,還可以把鄭家人描述得更加奸詐警覺一些,就說他們消息非常靈通,楊閣老的秘信剛送到我們沈家後不久、鄭家就上門阻撓了。

如此,這事兒暫時沒辦成,罪責也可以往鄭家的刁鑽上推幾分,而我們只是出於謹慎謀國,沒敢妄動,但已經想盡辦法在促成。”

如此苦口婆心,沈廷揚思量之後,覺得確實有理,就仔細斟酌寫了一封密信,等個合適的時機,讓絕對保密的心腹送去——

當然,這次用的是沈家自己的船和人送信,神不知鬼不覺,鄭家壓根兒不知道沈家跟楊嗣昌有聯絡。

送信的過程,也是頗爲周折,最後一直拖到六月初纔到楊嗣昌手上。

這主要是因爲楊嗣昌如今的住所也是飄忽不定。五月初時楊嗣昌還在京城,受命督師六省後就南下了。

原本楊嗣昌定下的駐地應該是在武昌或者襄陽,主要圍堵張獻忠或羅汝才。但他南下途中,就發生了好幾次賊情糜爛擴大的狀況,逼得楊嗣昌不得不一路走一路安排堵漏。

最新的賊情蔓延,往東已經到了淮南的大別山區,主要是馬守應等人爲首的“革左五營”。如果放着不管,就有可能一路蔓延到合肥,威脅到南京的江北地區周邊。

所以楊嗣昌在半路上緊急調整了行程,先在合肥駐紮一段時間,督促駐守合肥的史可法堵住流賊的繼續東擴,等稍稍穩住局勢後,再去武昌和左良玉會合。

好在沈廷揚派去的信使也比較機靈,半路上一路打探消息,纔沒有錯過楊嗣昌的駐地,把信送到了合肥。

楊嗣昌百忙之中,對之前交辦的那些小事,其實都有些遺忘了。

如今看到沈廷揚的回信,裡面強調了自己無論如何一定完成楊閣老的使命、還說了鄭家有多麼完善的情報網、消息多麼靈通,得到熊文燦下獄訊息的時間,竟然不比楊閣老您晚多少……

看完之後,沈廷揚好歹也在楊嗣昌心中留下了一個“勤勉”的影響,也充分認識到了這個任務確實有難度,要是後續能做好,一定得好好嘉獎。

……

話分兩頭,

隨着時間進入六月初,蘇州這邊,距離沈樹人最初穿越也有十來天了。

十天《大明律》研究下來,他也總算把“如何犯一個需要被提到南京複覈的案子”的計劃,初步想出來了。

不得不說,沈樹人的思路,最終還是被《紅樓夢》的路徑依賴所吸引。他想到的辦法,也跟薛蟠“跟馮淵爭買香菱、打死人命”比較相似。

但具體細節和違法性設計上,還是截然不同的。

因爲沈樹人畢竟有後世的法律思維,他對“物權和債權”的差異認識度,絕對比任何一個明朝人都深刻。

所以,他一開始就想設計一個“先買的人沒有登記或者交付,只有契約,而他作爲後買的人,有登記和交付,有官府登記過的公信力證據”,

這樣一旦先買的人上門爭奪,那就是“搶奪奴婢”,或者“私闖民宅”,如果對方主動挑起衝突,就算反擊打死了也不犯法。

而且,沈樹人還詳細查閱了《大明律》,還真就找到了一些可以加以利用的邊緣條款。

這事兒用法言法語說起來比較複雜,但是用人話翻譯一下、舉個例子,就很容易讓人聽懂了。

比如,就拿《紅樓夢》上薛蟠打死馮淵的案子來說,曹雪芹原本寫這個案子,是想抨擊“封建豪強惡霸有多囂張”,

但顯然曹雪芹只是個文學家,同時也是法盲。這個案子只要稍微調整一些細節,薛蟠就可以無罪了。

中國古代雖然沒有《物權法》,但物權高於債權的樸素思想還是有的。

馮淵買香菱、買了之後“要三日之後再來迎娶”,也就是說他買了人之後沒有“交付動產”這個動作,沒有事實上佔有香菱。所以他對香菱的權益,還是一個“債權”,是一個相對的契約權。

薛蟠雖然是後買的,但他買的時候看到的香菱,還是一個沒有被“佔有”的狀態,他就屬於法律上的“不知情的善意第三人”。

而薛蟠並沒有想娶香菱,他多半也不會有“三日後再來隆重迎娶”的儀式。以薛蟠這種呆霸王不重視侍女的脾氣,多半是交了錢就要提人。

當然,《紅樓夢》裡沒說薛蟠付了錢後就提人。但如果薛蟠提了人,那香菱這個“動產”的交易就被他“交付”了,“事實佔有”了,“債權”就成功轉化成了“物權”,

而物權是高於債權的,馮淵再拿着契約要到薛家上門要人,如果起了武力衝突,薛蟠就可以憑對方“私闖民宅、奪人奴婢”正當防衛。

這個法律邏輯,跟“一房二賣”類案子中,先買的人只簽了合同卻沒過戶房產證、後買的人過戶了房產證、打官司到法院,法院就會把房子判給後買並辦了房產證的人,是一個邏輯。

不動產物權看登記,動產物權看交付,沒有登記和交付這個動作,債權就只是債權,是低一等的相對權。

有了交付或者登記這個動作,才上升到更尊貴的物權、絕對權。

明朝沒有《物權法》,但明朝也是有人身和地產交易的登記/公證制度的,一般賣人賣房,都要地方上的里長鄉賢、叫上左鄰右舍一起爲見證,登記明白、公示鄉里。

《大明律.戶律》還規定了典買田宅一定要公證繳納契稅,如果沒有契稅的要鞭笞四十。

而後來的買家如果公證繳納了契稅,那就當然保護後來手續全面的買主。先買而沒公證沒交契稅的但凡上門爭奪,就是私闖民宅了。

所以,沈樹人如果設計一個案子,在蘇州地界找一個“別人偷偷買了的女人或者產業,但還沒來得及辦理登記”,然後他也去買,打個時間差搶先做個公證登記,他就可以截胡成功。

如果對方再跟馮淵一樣上門搶奪,他就可以正當防衛個痛快。

不過,思路雖然有了,如何具體實施、如何尋找目標,沈樹人還是有些猶豫的。這才導致他從五月底一直拖到六月初,放棄了好幾個潛在目標,遲遲不能出手。

畢竟他是21世紀來的人,是有道德底線的,不想對付那些苦哈哈的法盲。

如果一個買女人買產業的人,僅僅是因爲不懂法律、沒有及時登記,就設計引誘激怒對方、再反殺,沈樹人在道德上也有些受不了。

他還是想找個行俠仗義的機會,最好被他反殺的人,本身就是一個欺男霸女的惡霸,他再去以毒攻毒、以陰制陰,那就完全沒有心理負擔了。

而且,如果對方不夠惡霸的話,被截胡了之後很有可能直接選擇認慫,都不會上門爭鬥,那沈樹人還正當防衛個毛線?

你首先得做好情報調研,確保被你招惹的人是個一點就爆的炮仗,不能是膽小怕事之輩。

所以,沈樹人才暫時放緩了節奏,不到最後關頭,他寧可再等等,多找找看值得他懲戒的目標。

在這個尋找的過程中,沈樹人數次失敗、放手、轉變目標,但這些失敗嘗試也不是完全沒有成果,至少讓沈樹人又總結出了幾條選取目標的指標。

“看來,要選擇那些至少涉及成千上萬兩銀子的大額交易標的來截胡,同時這個交易標的價值還得是之前被嚴重低估了的、截胡之後有很大的溢價空間。

如此一來,被我截胡的人才有比較高的概率是有實力、不怕事的惡霸。同時也有足夠強力的動機,來把被截胡的標的搶回去。

要是跟薛蟠買香菱的案子那樣,花五兩銀子就能買到的丫頭,那原買主可不就得是馮淵那種苦哈哈膽小怕事的小鄉紳了?這種人一來殺他太無辜,二來多半也沒膽子反抗。”

總結出這條寶貴經驗後,下一步的問題,就成了:如何在蘇州府地界,短期內就找一個涉及成千上萬兩的“不規範交易”來截胡呢?

涉及到這種金額,如果是買莊園田產,那多半能有良田、桑園數百畝以上,或者是有配套的繡紡、織紡等工場一併轉讓。這樣的大交易,每年都不多見的,短時間內要找到,很不容易。

如果不是買莊園田產,而是買女人,那幾千兩銀子基本上都是花魁贖身級別的交易了。要找到這樣的女人剛好被贖身能打時間差、還有人爭風吃醋,似乎也不容易。

偏偏沈樹人打聽這些消息時,還得拐彎抹角地打聽,哪怕是動用父親的勢力和資源,他也不敢明說自己到底要找什麼。畢竟這種卑鄙的手段不好徹頭徹尾說出來。

……

時間轉眼來到六月初五。

這天按說又是輪到沈樹人包場堂會請客,請張煌言、顧炎武等人文會切磋、討論時政的日子。

沈樹人知道憋在家裡也無助於謀劃,《大明律》上相關的篇目他也學得差不多了,便一大早就存着心事前去赴約。

沒想到,堂會上表哥和顧炎武的幾句隨口起鬨,倒是啓發了他。

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