最好的商場，改姓外資了

文/十一弟

一個月前，萬科名下有一家合資企業，悄悄完成了股權變更——

上海星信曼企業管理有限公司。

在此之前，萬科旗下的商業地產平臺——印力集團，持有上海星信曼50%的股權。

另外一半的股權，由新加坡政府投資公司（GIC）持有。

上海星信曼，開發及持有了一個商業項目——上海南翔印象城MEGA。

這是印力旗下最核心的商場之一，據說去年的銷售額高達46億。

在萬科開發運營的兩百多個商業項目裡，上海南翔印象城MEGA貢獻的收入排名第二，僅次於上海七寶萬科廣場。

這個商場由印力集團與新加坡政府投資公司（GIC）共同開發持有，是兩家商業巨頭在中國內地合作的第二個項目。

他們合作的第一個商業項目，就是上海七寶萬科廣場。

2020年，上海南翔印象城MEGA開業時，成爲上海最大的單體商業購物中心。

在上海南翔印象城MEGA項目上，印力集團與新加坡政府投資公司（GIC）的持股比例，原本各佔一半。

但上個月，印力集團悄悄把上海星信曼48%的股權，轉讓給了新加坡政府投資公司（GIC）。

這樣一來，新加坡政府投資公司（GIC）的持股比例提高到了98%，印力集團僅保留了2%的權益。

據說，在股權轉讓之後，印力集團還會通過小股操盤的模式，繼續參與上海南翔印象城MEGA的運營管理。

也就是說，印力集團只是想把手上持有的項目股權拿出來換錢，融資需求明顯強於退出意願。

由於房地產持續下行，資金壓力也已經傳導至萬科身上。

今年四月份，在股東大會上，萬科董事會主席鬱亮作了反思——

“過去萬科做的轉型探索類業務比較多，雖然大多做得不錯，但是公司的資源是有限的。”

“萬科今天的部分壓力，就來自於公司把開發業務的資金用於經營性業務，從結果來看，公司的資源並沒有那麼充分。”

“我們必須再次聚焦在覈心業務上，公司的資源沒法做到全部業務都能照顧好，所以這個時候必須要做取捨。”

“除了住宅開發、物業管理、租賃公寓三項主業外，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。”

“堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成兩百億。”

鬱亮的言下之意，哪怕是最核心的商場，也要擺上貨架了。

你手上缺錢，即便掏空家底，把最好的東西拿出來換錢，也賣不到高價。

因爲別人都在眼巴巴地等着落井下石、抄底撿漏。

過去二十年，內地樓市的每一輪下行週期，外資都嗅到了抄底加倉的機會。

年初，萬科已經把旗下最核心、收入貢獻最多的商業項目——上海七寶萬科廣場賣掉了。

這個商場也是由萬科與新加坡政府投資公司（GIC）合作開發。

三年前，新加坡政府投資公司（GIC）將其持有上海七寶萬科廣場的一半權益，賣給了來自香港的房地產投資信託基金——領展。

當時，上海七寶萬科廣場的市場估值將近66億，新加坡政府投資公司（GIC）給了不到3%的折扣，領展出價將近28億接盤。

時隔三年後，萬科同樣選擇把項目剩下的另一半權益，賣給領展。

此時，上海七寶萬科廣場的市場估值，已經超過了70億。

但萬科與領展商定的項目價值，只有52億，相當於打了七折。

最終，領展以不到24億的代價，就從萬科手上收購了上海七寶萬科廣場剩下的一半權益。

於是，上海七寶萬科廣場的全部權益，都歸了領展。

領展完成收購以後，這個商場很快就改名了——上海七寶領展廣場。

萬科的痕跡，已經被悄悄抹除了。

只用了半年時間，萬科旗下最核心的兩大商場，全都落入了外資的兜裡。

不止是萬科，另一家開發商——遠洋集團，也在割肉賣掉它旗下最值錢的商業項目。

上個月，在印力集團向新加坡政府投資公司（GIC）出售上海南翔印象城MEGA48%權益的同一時間，已經陷入債務違約的遠洋集團，將其持有北京頤堤港二期的全部權益，出售給了中國人壽及太古地產。

香港上市的太古地產，原本就持有北京頤堤港二期35%的權益。

此次進一步收購15%的權益後，它已經獲得了這個項目將近一半的權益。

北京頤堤港二期，是遠洋集團旗下最有開發價值的商業項目之一。

儘管還處於開發建設階段，並未開業運營，但市場估值就已經高達122億。

在出售之前，遠洋集團是北京頤堤港二期的最大股東，持有項目權益比例將近65%。

到現在，北京頤堤港二期的淨資產爲84億。

而遠洋集團與中國人壽、太古地產商定的股權代價，還不到39億，相當於打了七折。

在北京頤堤港二期項目上，作爲最大股東，遠洋集團已經投入了63億。

這次從項目上退出，它屬於虧本出售，將會產生多達18億的虧損。

但由於債務違約及資金壓力，遠洋集團還是選擇割肉賣掉了。

2022年底，它就已經以超過55億的代價，把它旗下另一個核心商業項目——成都遠洋太古裡的一半權益，出售給了太古地產。

十一弟查了下，當時成都遠洋太古裡的市場估值高達123億。

據說，去年整個商場的銷售額達到了115億，在全國前十大購物中心裡，它排名第六。

在成都，光怪陸離、霓虹閃爍的成都遠洋太古裡，更是數一數二的網紅打卡地。

很多人心目中，它算是昂貴、土豪、有錢的代名詞。

太古地產接盤項目全部權益後，也悄悄抹掉了遠洋集團的痕跡，這個商場從此改名成都太古裡。

這一輪樓市下行，內地開發商深受重挫。

爲了迴流現金，他們不得不賣掉手上最值錢的商業資產。

很多有價值的商業項目，從拿地開發到開業運營，內地開發商花了一二十年時間，才得以孵化、培育、沉澱下來。

現在，只能選擇打折乃至虧損賣掉，拱手於人。

成都遠洋太古裡、上海七寶萬科廣場、上海南翔印象城MEGA、北京頤堤港二期，這些大城市裡最好的商場，從此都改姓外資了。