租霸橫行/房客不交租也不離開!逆權侵佔 紐約房東沒輒

紐約市和州的租房法律普遍偏向保護房客。(記者顏潔恩/攝影)

紐約市和紐約州的租房法律都偏向保護房客權益,房東即使有合理的迫遷房客的理由,也必須向房屋法庭遞交文件提出訴訟,經過漫長的程序纔有可能將房客趕走;許多惡房客正是抓住一些法律漏洞,不交租、不離開,「逆權侵佔」別人的財產,令業主相當沒輒。

即使租霸也有權利

租霸可以是過去交租的房客、前業主的親戚,或者是住進某房產特定時間後再也未離開過的人,但他們必須出示相關證據,顯示該房產是合法地居住;據紐約州法律,在某房產上居住至少十年的租客可提出申請,無需獲得原業主的允許便可合法居留;而在紐約市,租客只須合法居住滿30天,便可獲得這項權利,這意味着業主不可換鎖、移除房客的物品,或者切斷水電源將人趕走,否則反而會被警察逮捕。

租客一旦提供了合法的居住證明,法律便會爲租霸提供很大程度的保護,要迫遷便很難;這是出於對已建立長期合法居住權租客的保護,確保他們不會被任意驅逐,而在法律更偏袒租客的紐約市,這也是爲了在一定程度上避免某些房產遭到長期空置或廢棄。

業主可驅趕房客的理由包括:租約到期、租客拒絕交租或嚴重違反租約內容;法律規定,業主須提前十天向租戶提出驅逐通知,若租客置之不理,業主可向房屋法庭提出訴訟;只要法官簽字同意,房客便會收到傳票,接下來就由警長辦公室(Sheriff's office)執行強制驅逐令。

不過,紐約市處理這些案件花費的時間平均是兩年,且租客常獲得免費律師協助,整體上對房東不利;於是租客在此期間內繼續拖租、免費居住,若被法院判決敗訴才一走了之,房東要追討租客所欠金錢,另須到「小額法庭」(Small Claims Court)申訴,又將是漫長的等待過程。

紐約市華人房東出租房屋不少人是不合法的,例如出租地下室,自知理虧的房東遇到租霸時,也難以通過法律保障自己,只好自認倒楣;一些「專業租霸」懂得房東的弱點,所以四處蹭住,一住就能賴上大半年,深知業主拿他們沒辦法。

業主應如何保護自己

業主應避免房產長期閒置的情況,設置照明和監控設備,一旦有人未經許可進入該區域,就要在其法律權益生效以前立即採取行動,將此事以私闖住宅調查,讓警方介入把人趕走即可。若要將房產租出去,一定要做好房客的背景調查,挑選有信用的人。