專家傳真－打房政策前的大哉問：回答房市景氣是否過熱？
臺中七期。圖／本報資料照片
近期財金官員在立法院皆會被問到一個共同問題：何時啓動打房時機？觀察相關部會的迴應，有兩個有趣的觀察點：一是央行說「財稅政策最有效」，但財政部強調「支持選擇性信用管制」，部會（難得）彼此互替對方主管的政策按贊。二是對於現在是否爲打房時機，名目上部會難得有一致性的模糊說法「會進行跨部會研議與合作，適時提出適當的政策」，實質上各部會卻以自身主管業務（如房貸的逾放或壽險投資不動產等指標）宣稱房市景氣還好。在決策邏輯上，決定打房政策的工具前，理應先確認景氣狀態，然而該議題發展迄今，政府對於「房市景氣是否過熱」的看法就有分歧。
回顧此議題最早係爲央行副總裁提及「超前部署」概念所引發，之後央行總裁卻認爲「此波房價系地域性（部分或有實質面的支持，所以現在不是打房時機）」，其概念反應近期源自中南部中小企業的臺商資金迴流之回鄉置產，亦或因中美貿易戰而受惠的電子業於中南部科學園區附近的實質投資，因此導致周遭房價的上揚。連近日中經院對景氣預測都認爲「現在房市是否過熱很難說」，而近日國發會主委則在立法院迴應「考慮建置房地產景氣指標（對策訊號）」。更深究下，作爲國內重大政策統合的國發會，可能需先對回答房市景氣是否過熱的Big Data進行盤點。
早在1999年，內政部建築研究所就曾按季發表「臺灣房地產景氣動向季報」，但之後（以經費不足、非主政單位、調查無法呈現區域景氣的變化、燈號不夠精緻、調查樣本數太少使代表性不足等理由）於2010Q3停辦。彙整其停辦的技術性理由，並未否定編制不動產景氣指標的重要性。其實更早之前，作者的碩士論文即是透過（當時舊稱的）經建會提供編制總體經濟景氣的經驗等，試編臺灣的不動產景氣指標（後續亦獲得：中華民國都市計劃學會84年度都市經濟組優良碩士論文獎的肯定）。再者，2012年實施實價登錄制度後，營建署亦利用此Big Data編制住宅價格指數（2018Q4後改至地政司發佈）。
另在央行出版的「金融穩定報告」其描述不動產市場的指標，完整地包括價量兩個層次。其中，數量面變數包括：全國建物所有權買賣移轉棟數、核發建照及使用執照樓地板面積、推估空屋數（以臺電表燈用電不及底度之非營業用戶資料推估）；在價格面則有地價與房價兩個指數，前者以來自「內政統計月報」的「都市地價總指數」；後者則有來自「信義不動產評論季報」的「信義房價指數」與來自「國泰房地產指數季報」的「國泰房價指數」等兩個來源。整體來說，在當今Open Data喊得震天尬響的政策下，「房市景氣是否過熱」這個老（也是重要的）議題，多年來卻連整合Big Data的基本功都難稱完備，更遑論說要「適時與即時推出適當政策」了。
從2008年全球金融海嘯後，跨國央行紛紛採用「價量寬鬆的貨幣政策（如降息與營造寬鬆的貨幣供給融資環境）」，直到2020年疫情期間所稱「受惠於臺商的資金迴流」，都讓我們看到近期至少兩個經濟的怪現象：一是實質經濟與金融的分離（De-coupling），比如經濟學人2019年某期的Cover Story即爲「Dangerous Gap between Main Street （指所得、就業的質體經濟） and Wall Street （指金融市場的表現）」。
此亦反應在近期研究爲了因應複雜財經環境常出現「有時金融投資升溫，但實體經濟卻停滯」的現象，使得過去泛指一般經濟狀況的景氣循環，現已專指經濟實質面的景氣循環（Business Cycle）；而在分析時需另區分出金融循環（Financial Cycle）。因爲房價的僵固特性（一旦漲上去就定錨了，再也回不去）與牽動金融穩定等複雜的連結，使得各國政府面對此新局莫不傷透腦筋，比如央行若持續維持低利率政策，就會很困擾：政策實施下去是會增加企業投資、增加僱工（Main Street）？還是使借錢投資於股房變得很容易，更會加速股房市場的泡沫化（Wall Street）？
第二個異象是股房市走勢的不一致，比如股價隨中美貿易戰與疫情的變化而有大幅度的高低起伏（光2020年3月美國股市就啓動過4次熔斷的冷卻交易機制），但房市不僅沒有（複製2003年SARS經驗而）下跌，反而還有不斷攀高的趨勢，此反應在政策應用上，常用來描述金融循環的兩個子類是信用供給（如央行相關不動產放款的統計）與（股房市）資產價格的週期變化，當上述兩個指標與歷史平均值的（正）差距過大時，往往被當作金融危機前的預警指標。據此，上述對於近期複雜財經情勢背景的說明，即賦予「國發會擬編制房地產景氣指標」必要性與重要性的理論基礎。
然而，作者也必須再次強調：累積政府過去相關房市的Big Data已足夠（尤其是實價登錄制度實施後），重點反而是整合散見各部會的資料（Data），轉化爲資訊（Information）的加值過程，比如後續對政策涵意的解讀。依據過去參與內政部編制住宅價格指數、房價負擔能力指標、住宅需求動向等，於發佈前審查會議的經驗提供：房市景氣就如同一頭大象，摸到尾巴、耳朵等部位的人，對於大象的長相都有其自我的描述，這是房市有別於總體經濟、股市的「區域次市場」特性所造成，亦是指標編制後、政策實施前必須確認的核心問題。