中國新視野－官方拆彈 紓困房企拉開序幕

眼見這股信心崩盤的烈火，即將從房市延燒到金融體系、甚至危及宏觀經濟，官方無法置身至外，從中央到地方多個部門均出手拆彈。除了設立地產紓困基金，資產管理公司（AMC）也加入到馳援房地產的行列。

8月5日，爛尾樓重災區的河南省鄭州市公佈「房地產紓困基金設立運作方案」，由中心城市基金下設專門的地產紓困基金，規模暫定人民幣（下同）100億元。在AMC方面，大陸四大國有AMC之一的中國華融與陽光集團5日簽署「紓困重組架構協議」；今年7月，另一家國有AMC中國信達也通過收購專案債權、進場操盤代建的方式，讓地產商佳兆業的廣州悅伴灣專案得以繼續動工。

據統計，今年上半年，國有AMC長城資產已與12家財務困難的重點房企開展多輪篩選，研判紓困專案內容。目前已有深圳的項目獲得資金挹注，另有八個重點建案也在推進，紓困金額合計約80億元。

除此之外，重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進專案建設進度，並對專案帳戶資金封閉管理。

蘇州政府指定預售資金監管帳戶進行監管，確保後續預售房款全部用於專案本身，防止預售資金被挪用。

地方AMC也積極響應官方政策。江蘇資產管理公司11日才和中南建設簽約，兩方將共同設立一筆規模達20億元的基金，用於中南建設現有項目續建、存量債務重組等方面，亦是爲了解決開發商的資金燃眉之急。

根據房地產調研機構克而瑞地產統計，2022年開年以來至今，已有陝西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國資聯合AMC設立紓困基金，來維護區域內房地產市場的穩定。

雖然先前傳出官方擬成立規模在2,000億～3,000億元的國家級紓困基金，用來解決地產業困境，至今仍未獲官方正式證實。但從近期地方政府和AMC的進場來看，基本上延續了「救項目不救企業」、以有限資金撬動更大槓桿、篩選符合條件的專案等政策方針，繼續以堅持市場化方式，守住不發生系統性風險的底線。

儘管各大AMC先後紓困房企，確實爲市場注入一劑強心針。但也有專家憂心，這些AMC的資金體量及可承接項目有限，加上地產商的財務狀況仍是不明的無底洞，最終是否會拖累AMC的健康狀況引起外界關注。

專家分析，AMC是房地產開發商的重要債權人，房地產業佔AMC債務資產總額的25％～42％。

其中，中國華融和長城資產兩家AMC在房地產業的曝險部位最高，也就是說，高度依賴債務資產來產生利潤。

以中國信達來說，7月26日公佈盈利警告，稱該公司「持有的金融資產品質承受較大壓力」，預估上半年淨利潤將驟降30％至35％，降幅驚人。

另有分析師指出，部分地方型的AMC因爲在本輪房地產紓困中必須爲地方政府承擔更多責任，其資產壓力更大。

不過也有分析師提出不同看法，認爲地方AMC雖在資金規模等方面比不上國有AMC，但其強項就在於熟悉地方經濟和當地中小企業，加上與當地政府聯繫緊密，在選擇紓困房企及建案時，更能深入瞭解問題背景，可以集中資源投入在重要且具回收效益的項目上。

此外，過去AMC在化解房企債務時，扮演的多半是推動債務展期、注資的角色，但現在透過與房企成立紓困基金，或是債轉股以及破產重整的等方式介入，可以進一步增強對項目的主導性，在穩定資產價格、緩解流動性風險，甚至進一步理順債權債務關係等方面可以做出更有效的安排。