中國樓市的終極解決方案：必定是一場時間換空間的持久戰

馬光遠說：樓市很重要，不信就死給你看。

我們當然知道樓市很重要，而且，也很清楚，樓市不會死給馬光遠看。問題是，它一直趴在地板上反覆摩擦，既然如此重要，肯定死不了，問題是如何讓樓市走出困境？

姚洋說：唯一的選擇是徵收房地產稅。

姚院長的意思是說房地產銷量上不去，那乾脆不指望了。

但是，徵收房地稅既不唯一，也替換了不了巨大的土地出讓金。現在老百姓房子總資產約３００萬億，按國際慣例，實際徵收的範圍在５０％左右，按１％徵收，爲１，５萬億，這個量級顯然置換不了巨大的土地出讓金。２０２１年全國土地出讓金讓收了８萬多億，結果各地方財政集體還是入不敷出。徵收房地產真那麼香，還會等着姚院長來感慨？相反，在現在的的困局下，一旦開徵，弄得不好，會賠了土地出讓金又折稅。在一個虛脫的高價區間徵收房地產稅，也很不合理，是雪上加霜。

另外，要有一個基本的理念，徵收房地產稅的目的是什麼？

是地方財政斂錢，還是取之於業主，還之於業主，是用於住房環境的優化；如果是爲了地方財政斂錢，那就不對了，就成了損廣大業主之不足，去補財政之有餘，出發點就是錯的。

所以，樓市的困境，還是要從供求關係上想辦法。

於是，姚洋又提出來了另一個唯一的方案。

這個唯一的方案是降價：降到４０－５０％，我就不信賣不出去。

這還真不好說，今年年初，整體上已經大降了２５％，但是，銷量並沒有上來，完全是量價齊跌的姿態，你越降越沒人買。

整體上真的能降５０％嗎？按管清友的統計，三、四線城市已經降到了５０％；馬光遠去年是完全不相信，他在一次論壇上嘲笑了姚洋：一些不懂房地產的知名學者，對着記者張口就來；房價高不高，這個問題很複雜。

馬先生這話也有毛病，房價高不高，這個問題一點也不復雜，當然是太高了；因爲中國的房價塞進來一筆巨大政府所得，不完全是單純的市場價格，更不是以建安費用爲成本邊際，政府性的收入主要是土地出讓金與稅金，佔了房價的近６０％，這一點王健林已經說清楚了；萬科１２年的財報也記錄的清清楚楚。有了這個嵌入的６０％，你說房價高了多少？

複雜的不是房價高不高，複雜的是房子是多方利益的分攤，既然加入了地方財政的主導，價格的漲跌就不單純是開發商與剛需的博弈了，政策當然不會讓房子降到大蔥價，不然找誰去收取一年８萬億的土地出讓金？在某種意義上，房價能不能大降５０％，取決於財政。

問題是財政有力量干預市場的真實價格，扭曲市場的價格體系嗎？

理論上不行，政策的干預只能改變房地產價格趨勢的斜率，最終改變不是價格趨勢本身，今年房地產的走勢就是證明，可以說是干預的大敗局。

但是，政策的工具箱裡的工具還沒有用完，政策改變不了趨勢，但是可以將斜率拉長，樓市說到底，不僅僅有使用功能，也有金融屬性，只要是商品，一切供求關係都會轉換爲貨幣關係；按《報告》定位的每年３％的通用率，房地產完全可以打一場時間換空間的持久戰，從而弱化趨勢的爆發力，避免雪崩式的塌陷。

兩會明確表態：全力支持流動性，不分國企與民企。

既然有流動性的支持，開發商只要頂住到期債務利息，將銷售的時間窗口拉長，就沒必要瘋狂降價，接下來，來一場龜兔賽跑吧，按３％十年的通脹疊加，將稀釋掉百萬量級的債務。

這算不算一場有勝算的房地產時間換空間的持久戰？

誰養誰的問題：信馬克思，還是信米塞斯？