浙江省發佈全國首個推進城鎮老舊小區自主更新指導意見 會帶來怎樣的變化？提供了哪些經驗？

央廣網北京4月13日消息（總檯記者任夢巖 楊少鵬 江山臺記者毛夢瑤）據中央廣播電視總檯中國之聲《新聞縱橫》報道，近日，浙江省發佈全國首個推進城鎮老舊小區自主更新的指導意見。針對城鎮“老破小”改造難題，浙江探索把決定權交給小區居民。

政策聚焦“原拆原建”，也就是說，相較於傳統的徵地、拆遷、安置流程，老舊小區的居民可以自己掏腰包，自己當甲方，找具備資質的企業將老樓拆除，再原址新建。這樣的老舊小區開發新舉措，會帶來怎樣的變化？這一創新舉措，爲全國城鎮老舊小區改造更新探索提供了哪些經驗？

在浙江省杭州市的浙工新村，共有14棟多層住宅，這些住宅已經有40年房齡，其中4棟是C級危房。一到颱風天，住戶們經常在半夜被叫醒，轉移到附近旅館避險。“家裡的財物怎麼辦？”“房子會不會倒？”日子過得提心吊膽，居民們改造的意願也愈發強烈。去年5月，小區成立了居民自主更新委員會，向政府提交自主改造申請，基本上全體業主都同意。

居民喻阿姨算了筆賬：他們的房子原先只有60多平方米，建設費每平方米1300多元。重建後能擴充20平方米，這部分按市場評估價出資，如果再買一個車位，一共要出近100萬元。但喻阿姨覺得，可以繼續住在杭州市的核心地段，還和幾十年的老街坊做鄰居，這樣很值。“我們當時提出來，新房的套內面積不能少於舊房的套內面積，大家強烈反映能不能夠擴一點。它（政府）是按照新商品房的基數的七折給我們，黃金地段價格是35000。看你的經濟實力，你可以拿到多少（大）房子，你就拿多少房子。”喻阿姨說。

有了浙工新村這個先例，這兩天，杭州不少老舊小區也在談論“原拆原建”的事。在上城區金錢巷社區住了30年的吳阿姨說，前幾年小區有過拆遷計劃，不過需要搬遷到遠離市中心的地方，大家都不同意。這幾天聽聞有老舊小區“原拆原建”的事情，內心很激動。“現在是窨井蓋不好，還有污水管都塌下來了。如果是改造的話，肯定要全都重新搞過。（我們）肯定喜歡在這裡原拆原建的，住的地方已經很習慣了。”吳阿姨說。

不過，“原拆原建”並不容易，需要100%業主同意才行。作爲浙江省最早採取自主更新模式的老舊小區之一，江山市永安裡小區改造項目於2017年啓動，一期已於2022年1月交付，364戶業主順利入住。3棟17層高樓與周邊尚未改造的5層老舊樓房形成鮮明反差，小區業主委員會主任毛立勇告訴記者，當年，小區裡十幾棟老舊的五層住宅樓被評爲D級危樓，居民緊急搬遷後，再進行原址拆除重建。如今，居民們交口稱讚的新樓，當初作出決定時，也經過了反覆的動員。“有些老百姓肯定‘想不通’，我這個房子都能住的，你評爲危房，現在又叫我搬走，造好房子回遷的話又要花一筆費用，也有人想不通的。我原來有5層房子，新造的三棟房子，每一棟都是17層電梯房的，電梯房就不是這個原址，都打亂掉了，所以就是抽籤了，分房方案也是花了不少時間才能研究確定下來的。”毛立勇說。

其實像此類原拆原建的小區改造，在北京、廣州等地也有嘗試。浙江省近日出臺的全國首個指導意見——《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，將於5月1日起實施，意見明確了相關流程和政策支持。政策的一大亮點就是自願、自主，簡單來說，就是以居民爲主導，由居民自願提出更新申請，更新方案由居民協商提出，資金也由居民承擔。

浙江省住房和城鄉建設廳副廳長姚昭暉介紹，目前，浙江省2000年以前的城鎮房屋有72.12萬棟，其中1990年以前的有20.85萬棟。建成年份較早的住宅由於建設標準較低，加之失修失管等因素，以往的環境提升改造模式無法解決老舊小區危舊住宅的難題。“目前城市建設已經從原來的快速擴張期逐步進入存量更新期，就是以存量爲主的時代了。這也就意味着，我們原來城市建設更多關注是怎麼建，要轉向新階段，逐步要花更多精力去研究如何維護已經建成的物業了。”姚昭暉表示。

那麼，是不是意味着只要老舊小區居民一致同意，老樓一拆，就能建新樓，還可以藉此機會多建幾層？姚昭暉介紹，所有的拆改都要經過地方政府審批後才能實施。“第一，所有的自主更新項目都必須報經老舊小區所在區級以上政府批准並納入自主更新計劃後才能實施，不是你想怎麼幹就可以怎麼幹，不是業主委員會辦個房產公司就能自由地開發。第二，地方政府要根據省裡的政策制定一個具體的實施政策，包括具體的審批程序，因爲省裡政策規定的程序只是大的原則，還有包括建築擴面可以擴到什麼程度，都要按地方實施性政策去操作。不是說你想怎麼弄就怎麼弄，不是說假如我這個房子現在3層，拆了以後造15層，然後把12層給賣掉了，還是要按照政策規定來。”

改建之後的新樓，居民房產證又該怎麼處理？姚昭暉介紹，根據杭州市有關部門初步商定的辦法，浙工新村自主更新項目目前是採用不動產權證書變更的方式辦理，原有土地使用年限不變。“杭州市浙工新村自主更新項目採用的是‘拆一建一、以證換證’，該小區原有548套房，拆掉重建後儘管建築面積擴大了，但建成的套數不變，還是建548套，然後居民持老房產證到不動產登記機構去辦理變更，變更一下房號（重建房號肯定會變）和建築面積，換成新的不動產證，但不動產證上土地使用年限不變，剩餘40年還是40年。”姚昭暉說。

姚昭暉告訴記者，目前來說，最有難度的還是業主統一思想的問題。儘管老舊小區可以依據《中華人民共和國民法典》相關規定決定啓動自主更新項目，但與代建機構的協議還必須與每一個業主簽訂，此類拆改最終還必須經過全體業主同意才行。隨着自主更新方式的推廣，會有越來越多的成功案例。“江山市永安裡片區一期的項目是364戶，統一思想花了21個月。一期建好以後老百姓都很滿意，所以二期的160戶只花了28天就把所有的協議全部簽了。”

姚昭暉介紹，以杭州、江山兩地的案例來說，拆改都涉及增加房屋面積，也就是說都提高了建築容積率，按照傳統要求，這是需要居民補繳土地出讓金的，《指導意見》則突破了這一點。“現有的一些規則，已經不符合新階段的發展形勢了，我們就要去改革。我們這個文件其實最大的突破就是像杭州浙工新村自主更新項目，就是擴大了建築面積（每套不超過20平方米），但沒讓居民補繳土地出讓金，就相當於用土地空間要素來激勵居民自主改造危舊房，保障老百姓改善生活，也是保障城市安全，實際上是這麼個概念，這個是最關鍵的。”

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