月薪1萬月供7千買房？你不知道的房貸潛規則
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本週案例
小楊，首次置業，月薪1萬，看中市區1套1995年的樓梯房，總價160萬。
目前有50萬首付，但銀行評估價只有120萬，而且只能貸20年，這樣算收入流水也達不到要求，怎麼辦？
二手房買賣不僅容易踩雷，申請房貸也特別扎心。按3成首付來準備買房錢，如果入手的是新房，通常沒問題，但如果看中的是二手房，分分鐘就可能撲街。
畢竟就算無房無貸，身家清白，按政策規定首付最低3成，銀行也未必能給你批到7成的房貸。所以要弄清楚，二手房的貸款額度怎麼算？
▲評估價≠成交價
首先要區別「成交價」和「評估價」。
「成交價」是你真正買到房子交給買家的錢。
「評估價」是辦理貸款業務時，銀行對房子的地段、裝修、質量和樓齡等進行評估後，認定這套房值多少錢。
銀行審批貸款的時候，會先由第三方公司進行評估。銀行工作人員告訴買買君，這個價格相對市場價可能滯後，所以最後銀行會根據評估公司的結果，結合成交價，給出一個恰當的評估價。
近1年來，廣州房價漲得太猛，大多數人的二手房其實都“買貴了”。所以做好心理準備，評估價要在成交價基礎上打個折扣。
比如小楊看中的這套要價160萬，銀行的評估價只有120萬，如果按首套貸7成計算，小楊只能貸到84萬。
剩下的坑小楊只能在首付裡填，也就是一下子要付76萬，已經接近總價的5成了。
▲樓齡影響貸款年限
影響評估價的因素裡，樓齡這一項，可以單獨拎出來展開講講。
一般來說，二手房樓齡最好不要超過20年，否則貸款額度和貸款年限都會受到影響，因爲這種房子升值空間小，變現能力差。
樓齡如何影響貸款額度並沒有量化的標準，但貸款年限通常可以用公式算，一般來說，貸款年限=50年-樓齡。
不過不同銀行的規定也不同，像招商銀行的客服就表示，30年樓齡以內的房子，在招行都能貸到30年，但其他銀行可能只會給到20年。
▲貸款年限低 流水要求高
樓齡影響還貸年限，而還貸年限如果太短，意味着要拼還貸能力。
繼續以小楊爲例，假設能貸到總價的7成，也就是112萬，按基準利率計算，30年期的月供爲5944元，貸20年期的月供就要去到7330元。
也就是說，如果是20年期，按規定，月供不能超過收入1/2，如果月供7千，小楊月薪要1.4萬才能拿下這筆房貸。
顯然，月薪只有1萬的小楊，有點笑不出來。這樣一來，銀行只能砍貸款額度，按20年期月供5千來算，他能拿到的房貸只有大概75萬，也就是首付要85萬……（請問有這麼多錢誰還買這種古董級的老房子？！）
所以，小楊的問題到底出在哪裡？
① 房子評估價低。
② 還貸能力太弱。
知道得的是什麼病（窮癌？），再來對症下藥。
評估價太低怎麼辦？
第一，挑選二手房時注意樓齡，最好不要超過20年；第二，要選對銀行，各家給出的判斷不一定相同，另外對貸款年限的標準也各異。所以，小楊可以考慮換家銀行。
另外，因爲成交價是銀行的一個考量因素，所以網上有個流傳的“偏方”：買賣雙方私下協商，把成交價做高，拿到更多的貸款額度。
舉個例子，通常評估價是成交價的80%，200萬的房子，按80%算就是150萬，如果雙方協商在合同裡寫成250萬（實際仍按200萬成交），80%就可以去到200萬。
這種方法可行嗎？
買買君諮詢了中介，對方表示以前確實有買家這樣操作，但兩房的評估價撐死也就做高出10萬左右。而且現在房子總價那麼高，銀行其實都不敢高評，所以基本上是按市場價。不會受成交價的影響有大波動。
而且這樣操作的風險極高：1、在合同裡把總價做高，如果產生糾紛，買家非常被動；2、二手稅費是按評估價來計算，這樣操作意味着交易成本變高。
買買君認爲，得不償失，還是不要搞這種小動作。
流水不夠怎麼辦？
如果還貸能力弱，評估價高也是“虛不受補”。所以大家還是老老實實搞定收入流水更靠譜，別最後連評估價的7成都貸不到吧。
科學的方法是：月收入不夠，爹媽來湊，由直系親屬（父母或子女）提供擔保。
以小楊爲例，如果貸款112萬分20年還清，要求月收入接近1.4萬，而他的月薪只有1萬。另外4千的缺口可以用父母的收入作爲擔保。
但是有兩點需要注意：
1、不能借名買房。
比如子女有購房名額，還是在讀生，明顯沒有收入來源，這種情況讓父母擔保就會被認定爲借名買房，需要按父母的名下房產和貸款情況來認定首付比例。
2、需考量擔保人債務情況。
對擔保人的收入要求，具體計算公式如下：
（貸款人+擔保人）收入總和≥雙方債務的兩倍
也就是說，如果小楊的父親目前有1套房在還貸，月供5千，小楊月供7千，那麼父親收入要達到1.4萬才能爲小楊擔保。當然，如果父母沒有房貸，收入只要4千就夠幫小楊擔保了。
符合條件的情況下，小楊的父親只要帶上身份證、戶口本、結婚證、收入證明和銀行流水，跟小楊一起去銀行簽約就行。
如果是鐵粉，應該會記得買買君曾經推過1篇文章介紹接力貸（沒看過的請戳↓↓↓）
購房名額不夠 接力貸來湊 父貸子還買買買
親人擔保和接力貸是兩件完全不同的事情！
說白了，接力貸就是借名買房，在新政出臺後，首付比例已經受到影響。
如果有名額，完全沒必要通過接力貸買房。所以，接力貸適合沒有名額又想買房的人，而親人擔保適合有名額但暫時還貸能力弱的人。
本期的兩個知識點就是：
1、選對銀行，評估價高還能多貸幾年。
2、流水不夠父母來湊，月薪1萬買買買。
說到底，世上只有爸媽好。
你可能還想問這些問題：
Q:如果貸不到足夠的錢，但已經簽了購房合同，算違約嗎？
A：這屬於因買家原因導致的無法交易，不僅房子買不成，已經給出去的定金也拿不回來。另外根據具體條款，可能還要付中介費，簡直聞者落淚……
Q:父母擔保，需要多長時間的銀行流水？
A：半年。父母擔保需要的資料跟貸款人一樣，所以照着自己那份幫爸媽準備一份就行了。
Q:成功率高嗎？會不會容易被誤判爲借名買房？
A：招行個貸的工作人員告訴買買君，像案例裡小楊，只要證明有穩定的工作，只是暫時收入不達標，基本沒有問題。
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