豫園啓動二、三期：75億基建大項目探索文商旅新路徑？

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

豫園股份（600655.SH）最近頻發大手筆投資，努力向資本市場釋放出正向積極信號。

近日，據湖南建投集團（簡稱“湖南建投”）宣佈，旗下基礎設施投資公司與建投四建“投建”聯動，先後中標豫園二期總承包工程、豫園三期福佑地塊總承包工程，兩標合計金額75億元。

不久前的6月19日，豫園股份全資子公司三亞覆信投資有限公司以17.94億元（人民幣，下同）競得三亞海棠灣國家海岸休閒園一宗地塊，地塊出讓面積約爲9.3萬平方米。公開信息顯示，豫園股份將打造海南國際旅遊消費中心的標誌性引領項目。海南是復星在國內持續產業深耕的重點區域，目前累計投資超過300億元。

從復星多元經營模式來看，其對於這一地塊的開發模式將會有多種可能性。內部人士透露，將會是一盤棋的開發邏輯。

無論如何，豫園股份上述兩次大手筆投資，至少表明了該公司還有盈利前景與持續經營的可能性。正如同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，未來企業的盈利仍然依賴於新增項目，一家公司保持適度的投資，是其持續經營下去的保障。

大手筆投資

公開資料顯示，2002年，復星參與豫園股份混改併成爲其第一大股東。2018年，復星對豫園股份完成重大重組。

自此，豫園股份一直致力於推進東方生活美學置頂戰略，轉型之路很堅定，過程中卻坎坷不斷。

日前，一則水井坊換帥的消息順帶牽出了豫園股份的高層換血事件。一方面，水井坊近年來總經理一職頻繁換人；另一方面，新任總經理、76年生人胡庭洲此前任豫園股份輪值總裁僅半年時間。

不止於此，半年間，豫園股份及旗下子公司累計有6名高管發生變動。豫園股份相關人士透露，這六名高管的變動分跳槽與退休兩種，對公司內部運營並無影響。

事實上，在胡庭洲提出離職後，豫園股份迅速推出了新任輪值總裁人員人選：錢順江與張劍。據該公司債券受託管理人海通證券的公告披露，豫園股份還聘任張劍、茅向華爲公司輪值執行總裁。其中，茅向華加盟豫園長達22年，錢順江於2015年加盟復星醫藥，張劍於2018年加盟豫園股份。

海通證券爲安撫投資者人，也稱發行人高管人員變動，對發行人公司治理、日常管理及償債能力無重大不利影響。

但人事變動的背後，豫園股份運營狀況的下滑趨勢還是引發了投資人的關注。豫園股份2024年一季報顯示，公司主營收入172.21億元，同比上升12.56%；歸母淨利潤1.8億元，同比下降43.48%；扣非淨利潤8057.16萬元，同比下降70.47%；負債率68.31%，投資收益1.91億元，財務費用5.7億元，毛利率13.74%。

更早前的2023年年報則顯示，這家上市32年的企業出現首度虧損。財報顯示，2023年豫園股份營收581.47億元，同比增加15.83%。但歸母淨利潤爲20.24億元，同比減少45%，扣非後淨利潤爲-4.51億元，現金短債比從1.6跌至0.9。

爲了增加投資人信心，一方面，豫園股份堅持向投資者派息。根據該公司2023年年度利潤分配方案，公司擬向全體股東每10股派發現金紅利1.9元（含稅），預計現金分紅的數額（含稅）共計7.4億元，佔歸屬於上市公司股東的淨利潤的36.55％。按照公告，截至2023年12月31日，豫園股份在手貨幣資金91.71億元。

另一方面，豫園股份拋出了新增投資項目。此次豫園股份啓動的豫園二、三期項目，位處上海市黃浦區豫園景區，毗鄰外灘十六鋪。豫園始建於明代嘉靖、萬曆年間，距今已有四百餘年曆史，是江南古典園林的縮影，也是上海城市之根、海派文化之源。

湖南建投方面透露，豫園二期和三期福佑地塊兩個項目總工期1259天，總建築面積約63萬平方米，地上、地下建築面積分別約爲30萬平方米、33萬平方米，業態涵蓋歷保、別墅、低密辦公、低密商墅、超高層CBD等，是民用建築的大全集。光中標工程款就達到75億元。豫園股份對項目的後續投資額尚未披露。

藉着上海城市更新大幕開啓，豫園二期、三期在傳承、保護和創新中如何實現各方利益最大化，頗受關注。

與此同時，三亞海棠灣地塊的投入並不輸於豫園項目。根據地塊的開發建設要求，競得人須在海棠灣投資打造海南國際旅遊消費中心的標誌性引領項目，且未來五年內在海棠灣的產業投資總額不低於100億元。

豫園股份在公告中表示，豫園股份擁有項目100%權益，但不排除根據項目實際情況及自身戰略優勢引入戰略合作伙伴，共同開發項目。

這兩大項目的投資開發，對於整個復星系而言，將是一場挑戰。對此，宋紅衛認爲，大手筆投資，如能分期投入或引入戰略投資合作方，還是可以撬動項目的。

資本騰挪

在增收不增利的背景下，優化財務結構勢在必行，從這個意義上說，豫園股份的挑戰纔剛剛開始。

一個事實是，近期豫園股份的股份已被大股東上海復地投資管理有限公司（簡稱“復地投資”）、二股東浙江復星商業發展有限公司（簡稱“復星商業”）及其他股東高比例甚至頂格質押。

截至7月9日，復地投資向重慶國際信託股份有限公司合計質押2205.0萬股，佔總股本0.57%。截至7月9日，復地投資已累計質押股份7.6億股，佔其持股總數的74.22%。二股東復星商業已累計質押股份3.65億股，佔其持股總數的100.0%。其他股東也存在頂格質押股份的情況，如上海復川投資有限公司、重慶潤江置業有限公司、上海復科投資有限公司均將持有的股份全部抵押。

與此同時，豫園股份也將其持有的金徽酒（603919.SH）1.01億股份頂格質押。

爲了優化財務結構，豫園股份採取的是資產變現、發行短期債券等傳統財務手段。

6月26日，豫園股份剛剛宣佈擬以17.1億元的價格出手日本北海道滑雪場度假村，不過接盤方尚未披露。

7月1日，豫園股份披露，全資子公司以約15.15億元出售星光耀廣場二期1號樓。

豫園股份對外充分肯定了這一必要性：通過多種銷售渠道實現存量房地產項目去化，回籠資金、提升公司整體流動性，對公司財務報表持續改善具有積極影響。

與此同時，豫園股份也採用短期融資券等信用債工具補充流動性。年內共進行了兩次超短融，擬募資16億元。今年3月1日披露的第一次超短期融資券募集文件顯示，擬發行金額上限爲6億元，全部用於償還發行人到期債務融資工具。

後期豫園股份關於此次短融的完成公告裡顯示，豫園股份完成發行6億元“24豫園商城SCP003”，期限270天，發行利率3.8%，合規申購金額4.2億元。

3月14日，豫園股份公告2024年度第二期超短期融資券募集文件，擬發行金額上限爲10億元，其中5.00億元用於償還發行人即將到期的金融機構借款，5.00億元用於補充發行人營運資金。

豫園股份還想定增融資，但未成行。此前定增方案募資規模從80億元大幅下調至42.5億元，最終於5月27日被終止。隨即，豫園股份啓動了增資擴股計劃，籌劃子公司上海豫園珠寶時尚集團有限公司以增資擴股方式引入外部投資者暨融資事項，融資金額不超過人民幣20億元，外部投資者數量合計不超過40家。本次交易完成後，外部投資者持有的珠寶時尚集團股權比例合計不超過20%。

宋紅衛對此評價稱，豫園股份業績跟地產業務緊密相關，地產業務銷售的大幅下行對於企業的利潤影響較大，同時，豫園股份還對復星系有較多的借款擔保、財務資助等，這些資金如果不能正常的回收，對於企業財務數據也有較大的影響。

記者關注到，3月22日，豫園股份發佈了一份關於向公司聯合營企業提供財務資助的公告。公告顯示，豫園股份計劃向其聯合營企業提供總額不超過人民幣160.80億元的財務資助，旨在滿足這些企業的經營和發展資金需求。這項財務資助計劃構成關聯交易。接受財務資助的聯合營企業共有七家公司，部分涉及文商旅業務。

這也意味着，豫園股份正在迴歸主業。豫園股份董事長黃震曾在業績會上提及，未來要堅持聚焦主業，“對豫園股份而言，投資是手段，運營是過程，關鍵是打造好產品，最終目標是價值創造。”