鬱亮：萬科“不躺平”
在地產行業需要光明的時候，努力活下去的萬科正向外釋放更多信心。
9月7日，萬科召開2022年全國媒體交流會。萬科董事會主席鬱亮、開發經營本部首席合夥人兼CEO張海、萬科上海區域BG首席合夥人吳鏑等出席。
在這次交流會上，鬱亮維持了去年以來的基本邏輯判斷：“尊重常識、敬畏市場”。
鬱亮表示，市場沒有下跌到深不見底的情況，這是常識。市場有高有低，要有敬畏之心，沒有做不完的生意，只有做不好的生意，能力最重要，能力比規模更重要，不貪婪，市場不好的時候也不要恐懼。
“尊重常識，敬畏市場”
與3月份年報公開之時的沉重相比，如今鬱亮臉上的愁容舒展了不少，穿着簡單的紅色POLO衫、黑長褲，帶着笑意地講述“市場再困難，做出好產品的手藝不能丟”，以及重提“做好農民、種好地”。
不過在外界看來，如今鬱亮正在推翻過去對於市場一貫悲觀的姿態。
“過去幾年每次公開發言，行業還比較欣欣向榮的時候，你都是發警報的角色，今年變成給大家打氣的角色，爲什麼會有這樣的一個轉變？”
鬱亮不認爲這是所謂的轉變。其提到，這麼多年萬科的邏輯從沒有變化過，一直遵守着“尊重常識、敬畏市場”。
說起敬畏市場，鬱亮應是個中代表，這種憂患意識在過去都有不少體現，如過往耳熟能詳的“白銀時代”到“活下去”，再到“黑鐵時代”，他的提醒一向超前。
鬱亮解釋，“常識是什麼，永遠單邊上升是不可能的，永遠單邊下跌那也是不可能的，所以說這是常識。而市場正常有高有低，所以要敬畏市場。”
“所以市場好的時候不要貪婪，市場不好的時候也不要恐懼。”
或許道理大家都懂，只是真正迎來繁榮時，大多失去了定力，而面對壓力時，則大多失去了方寸。
所以他提醒道，要永遠相信能力最重要，安全比增長更重要，能力比規模更重要，這就是不貪婪；市場不好也別恐懼，主要是生意沒做好。
在他看來，沒有做完的生意，只有做不好生意。
鬱亮笑笑稱，“過去有些話似乎不合時宜，今天講的恰好是大家愛聽的而已。”
不過，從鬱亮的話語中還是可以捕捉到一些冷靜謹慎。鬱亮提及，以往規模擴張時代，如果特別擅長擴大規模、用槓桿的話，如今市場變道、不再依賴規模槓桿的時候，這種能力就會受到影響。
“從舊時代走向新時代，從舊的發展階段到新的發展階段，會有不同的參與者，有不同的主角。”在迴應行業出清問題時，鬱亮點到即止地說道。
鬱亮：去發現微光
在房地產市場火熱年份，鬱亮高喊”活下去“與“主流聲音”唱反調，如今卻一改口風，在悲觀情緒蔓延的當下，聲稱自己發現了走出黑夜的“微光”。爲什麼市場好時他警惕，市場壞時他反而看到‘微光’？‘微光’是什麼？
據悉，過去短短兩個月時間裡，鬱亮跑了全國35座城市，實地調研100多個項目。 交流會上，其花了大部分的時間來講述這些一線的所見所聞。
“在行情不好的時候，萬科人沒有躺平，在他們身上我看到了‘微光’。”
貴州的萬科員工，會跑到深圳的城中村去找客戶。這些客戶正在猶豫究竟是把孩子送回貴州老家讀書，還是在深圳附近讀書。貴州的員工會通過更好的學位等各種方式打動這些客戶，推動他們回老家買房。
長春的一個項目，1700多套房子，交房時遇到疫情防控，客戶在家裡出不來。萬科的員工採用視頻交房，給業主現場直播，最後做到了100%的滿意率，零客訴。
哈爾濱的一個項目，面臨嚴重下滑的市場，只有1萬元/平米的售價，景觀成本控制得很嚴格，但是項目呈現品質依然不錯。政府有關單位的車就在交房現場，業主收房時可以立即拿到房產證。
在推動某城市更新項目時，一些老房子的主人，子孫滿堂，都在海外，萬科的員工都能找到他們簽字。
爲了業主有資金購買萬科的房子，萬科的員工會先幫業主賣房子籌資金；珠海萬科的項目，能把房子賣給東三省和上海的客戶……
這些困境中堅持不放棄的做法，讓人想到網上很紅的一句話：沒有撤退可言。
這句話就印在萬科文化衫的背面，結合着猛虎的圖案，被萬科的朋友穿着走在人羣中，讓人看到了謹慎理智的萬科在行業困境中頗具戰鬥力的另一面。
萬科物流事業部首席合夥人張旭也專門講述了這次上海疫情期間，員工付出的努力。
爲了保證業務正常運行，萬科物流的800名員工2個多月時間沒有回過家，封閉在園區中工作，爲沃爾瑪、麥德龍等客戶進行物資的包裝運輸，確保了物資在特殊時期能夠及時送到需要的人手中。
園區裡沒有牀鋪，員工們集體打地鋪。沒有沖涼的地方，就臨時安裝水龍頭，幾百人輪流沖涼。
萬科物流最重要的客戶佳沛從新西蘭運來的獼猴桃，船到上海港口附近無法卸貨，萬科立即啓動了寧波、廣州的園區，遠程操作協作，完成入庫、配送。期間核酸採樣就做了1775車次，運輸227597箱獼猴桃。
南京園區在沒有接觸過COSTA產品的情況下，代替上海園區進行24小時不間斷配送，爲223家COSTA門店供貨，特殊時期的給力表現收到了COSTA專門發來的感謝函。
這讓萬科物流看到倉網布局更加完善，更加具有韌性的供應鏈，才能服務好客戶。
鬱亮說：“萬科的員工沒有躺平，也不知道他的努力是否會得到成果，可是做下去才知道，不做下去連可能性都沒有，這些基層發出的點點‘微光’，能夠燎原。現在，光明比金錢更重要。”
鬱亮相信，天剛黑的時候，越走越黑，黎明前的黑暗最黑，容易心慌，但是再往前走就會出現光明。
萬科面臨業績增長難題“不躺平”
鬱亮眼中的“不躺平”，不僅解讀了萬科發出“微光”，也在一定程度上支撐起萬科的業績走向。據萬科8月30日發佈的2022半年報顯示，公司營收同比增長23.8%至2069.2億元，權益淨利潤同比增長10.6%至122.2億元，初步兌現了鬱亮在今年年初“止跌企穩、穩中提升”的承諾。
儘管衡量企業盈利能力的另一個重要指標---毛利率出現下滑，讓萬科的增長難題依然存在，然而鬱亮在9月1日的業績推介會上卻表現樂觀，“萬科對全年止跌企穩、穩中提升是有信心的，因爲相信一分耕耘一分收穫。”
正如鬱亮所說，房企在不同階段要具備不同的能力。“在規模擴張時代，你特別擅長擴大規模、特別擅長用槓桿的話，那麼在市場變成不再依賴槓桿的時候，你這個能力就受到影響。所以整體上來說，我們邏輯沒有變，始終圍繞着我們對市場的敬畏和對常識的尊重這兩點上。”
當“房地產已過擴張期”成爲業內共識，怎樣建更多的房子，就成了怎樣建更好的房子。正式基於行業發展趨勢，萬科在推進多元化業務的同時，鬱亮在推介會上也帶來了“保證交付、保證質量”的新承諾。
此外，據交流會上，據開發經營本部首席合夥人兼CEO張海介紹，萬科在上海30年，實現交付住宅8萬戶，物業服務173個住區；辦公入駐企業627家，商業客流日均13萬人次，長租公寓品牌泊寓在住3900人，德英樂教育在校5200人，養老服務1200人。
深耕時間最長的城市是深圳，張海介紹，萬科在深圳38年，實現交付住宅9萬戶，物業服務120個住區；辦公入駐企業422家，商業客流日均47萬次，泊寓在住11萬人；梅沙教育在校9000人，養老服務1000人。
萬科在北京36年，實現交付住宅8萬戶；物業服務105個住區；辦公入駐企業219家，商業客流日均10萬人次，泊寓在住7200人，雪場年遊客6萬人，養老服務1000人。
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