逾4.5萬坪商辦大樓改旅館 北市B辦恐掀遷徙潮

▲商辦示意圖。(圖/記者黃克翔攝)

記者徐珍翔臺北報導

觀光熱潮影響北市近5年至少有16棟舊辦公大樓被改裝成旅館,導致逾4.5萬坪商辦供給量退出租賃市場,一些有B辦需求的租戶只得被迫另覓辦公地點。對此,高力國際資深董事黃正忠表示,此波租賃需求遷徙潮已擴及到內科南港,甚至是中和一帶,其中,又以內科西湖段最搶手,更因此出現供不應求的現象。

據悉,近5年觀光業蓬勃發展,在商機熱潮帶動下,許多旅館業者便鎖定臺北中心的B級商辦,尤其是地點好、交通機能便利的辦公室下手,而這些B辦一旦被改裝成旅館,租賃合約至少籤10年,形同直接退出租賃市場。

根據高力國際統計,臺北市至少有16棟B辦大樓被改裝成旅館,包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、睦升大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東巨大樓、襄陽大樓、鬆哖仁愛大樓、三陽忠孝大樓及臺鳳大樓等;換算下來,約等同4.5萬坪的租賃供給瞬間退出市場,也導致目前市中心B辦空置率僅3.38%左右。

值得一提的是,由於原本承租B辦的企業無法負擔北市新建A級商辦動輒每坪3500元起跳的租金,因此多數企業只能選擇往外圍區域尋覓新辦公室,其中,內科、南港、中和等區域都是熱門地點。黃正忠分析,北市中心B辦每坪月租金約在1600到2000元之間,但設備新穎的西湖段租金僅1300元左右,且有捷運優勢、成熟商圈加持,導致當地辦公室成爲當紅炸子雞,空置率2.76%甚至低於市中心B辦。

▲舊辦公樓改裝旅館或空置等待都更個案。(圖/記者徐珍翔製表

不過,黃正忠也提到,隨着需求量大增,內科部分知名大樓租金已出現明顯上漲,其中,自由廣場大樓每坪月租金已站上1800元價位,幾乎與北市中心B辦租金相當,至於吉城企業大樓租金也有1650元的水準,「我們預期這一區未來租金還有上漲潛力」。

值得一提的還有,即便當下商辦市場交易疲軟,像西湖段這類受益於辦公需求遷徙潮的區域,交易行情逆勢走揚。據悉,礙於業主惜售,近3年西湖段商辦買賣市場已少有整棟大樓釋出,成交案例多爲分層交易,平均售價已從每坪50萬元漲至每坪65萬元以上;觀察2015年實價登錄揭露的大型交易,國瑞集團大樓全棟成交價每坪68萬元、長虹NASDAQ大樓8樓每坪成交價69萬元,顯現西湖段辦公室受整體景氣影響有限,價格呈逆勢上揚走勢。

黃正忠說,南港則未來的商辦潛力區,隨着南港高鐵站即將通車啓用,二代會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區等重大建設帶來發展願景,已吸引中國信託、HSBC、Intel等知名企業進駐;目前南軟辦公室空置率約5%,平均月租金行情約在每坪1300元上下,南港車站辦公大樓則接近滿租,月租金每坪約1600元,仍低於市中心B辦水準。

至於中和方面,黃正忠指出,以目前當地每坪月租700元左右來看,應可吸引部分以節省租金支出爲考量的企業;不過,當地在工業轉型的同時,已有許多工業區土地被變更爲住宅開發,包括華隆舊廠大洋塑膠土地等,導致工業用地供給緊縮,因此許多具有地緣性的科技業即使有擴充需求,仍難以找到理想的大面積廠辦。