又一隻上市，保租房REITs發行節奏加快
又一隻保租房REITs上市。
10月23日，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“招商基金蛇口租賃住房REIT）正式在深交所掛牌上市，產品發行總規模13.635億元。
據瞭解，這是第6只上市的保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）REITs。
業內人士指出，保租房REITs上市，有效盤活了存量租賃住房資產，促進租賃住房投資建設的良性循環。隨着我國公募REITs發行進入常態化階段，保租房REITs申報發行節奏加快，同時，多隻已上市保租房REITs啓動擴募工作。
第6只保租房REITs上市
10月23日，招商基金蛇口租賃住房REIT正式在深交所掛牌上市，產品發行總規模13.635億元。
據瞭解，這是第6只上市的保租房REITs，另外5只分別爲華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT。
據戴德樑行介紹，招商基金蛇口租賃住房REIT的發起人爲招商蛇口，打造了“壹棧”人才租賃住房、“壹間”租賃住房、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產品體系。截至2023年末，招商蛇口的租賃住房業務在全國19個城市佈局84個項目，總建築面積約212萬平方米，4.73萬套房源；原始權益人爲深圳市招商公寓發展有限公司，是招商蛇口全資控股的租賃住房經營平臺，主要持有和經營租賃住房項目。截至2024年6月末，招商公寓直接或間接持有的租賃住房資產近57.44萬平方米。
招商基金蛇口租賃住房REIT的兩個標的資產坐落於深圳市南山區蛇口自貿區核心位置，周邊教育、醫療、商場等配套齊全，交通便利。其中，太子灣項目運營滿4年，於2024年6月30日租賃，住房出租率爲94.6%，且2024年1—6月的平均出租率爲94.66%；林下項目運營滿8年，於2024年6月30日租賃，住房出租率約爲97.9%，且2024年1—6月平均出租率達97.24%。
戴德樑行北京估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝表示，招商基金蛇口租賃住房REIT的成功發行，進一步擴大了保障性租賃住房公募REITs市場的規模，爲REITs市場注入了新活力。
REITs行業聯盟秘書長王剛認爲，招商基金蛇口租賃住房REIT的上市，有效盤活了存量租賃住房資產，促進租賃住房投資建設的良性循環，搭建了資本市場和實體經濟之間的重要橋樑。
保租房REITs運營整體穩健
從此前上市的5只保租房REITs來看，運營業績整體表現穩健。
中指研究院根據披露數據統計，基金收入方面，2024年二季度，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT同比均小幅增長，華夏北京保障房REIT小幅下跌，紅土創新深圳安居REIT與去年同期收入基本持平；淨利潤方面，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT二季度同環比均增長，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT穩中小幅波動，國泰君安城投寬庭保租房REIT環比有所下降；可供分配金額方面，2022年上市的4只保租房REITs在2024年二季度同比均有所下降。
中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，綜合來看，在租金下行的大環境下，華夏北京保租房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT運營較爲穩健，收入、淨利潤及可供分配金額指標未有明顯降低。同時，已上市的5只保租房REITs底層資產運營平穩，出租率保持較高水平。
中指研究院根據保租房REITs二季度報告披露數據統計，截至2024年6月末，已上市的5只保租房REITs的12個底層資產項目出租率均在90%以上。其中，中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT底層資產項目出租率均在96%以上，基本處於滿租狀態。偏市場化運作的華夏基金華潤有巢REIT項目平均出租率爲94.2%，與一季度末基本持平；國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產項目平均出租率爲90.3%，較一季度末下降1.4個百分點。
此外，據中指研究院統計，2024年三季度，5只保租房公募REITs二級市場價格累計均呈上漲態勢，但總體漲幅不及二季度。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅較爲突出，在6%—8%之間；華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT累計漲幅在2%—4%之間；國泰君安城投寬庭保租房REIT累計微漲0.4%。
曹晶晶認爲，結合三季度中證REITs指數（收盤）累計下跌0.9%來看，保租房REITs在基礎設施公募REITs中表現突出。
保租房REITs發行節奏加快
當前，我國公募REITs發行進入常態化階段，保租房公募REITs申報發行節奏加快。
據中指研究院統計，萬科泊寓REIT、雄安集團租賃住房REIT等均在推進REITs發行籌備工作，其中，萬科泊寓REIT已經獲得相關指導和反饋，標的資產爲北京、天津、杭州等地經營表現優秀的保租房項目。同時，多隻已上市保租房REITs啓動擴募工作。8月30日，中金廈門安居REIT宣佈計劃進行擴募，擬購入的基礎設施項目包括位於廈門市思明區的林邊公寓項目和位於廈門市湖裡區的仁和公寓項目；華夏北京保障房REIT更快一步，已正式向證監會提交基金變更註冊請示，向上交所提交基金產品變更暨擴募份額上市申請。
曹晶晶指出，自2021年中央提出加快發展保障性租賃住房以來，住房租賃行業在金融、財稅、土地等方面的支持政策持續出臺，推動住房租賃市場快速發展。2024年，“住房租賃金融17條”、公募REITs底層資產擴圍等政策先後落地，住房租賃行業融資環境進一步改善。同時，隨着市場化租賃住房被納入基礎設施公募REITs底層資產範圍，長租公寓“融投建管退”商業閉環成功打通，企業佈局住房租賃行業的積極性明顯提升，長租公寓企業開業房源和管理房源規模穩步增加。
曹晶晶預計，隨着9月底出臺的一攬子“促進房地產市場止跌回穩”政策的落地，核心城市房地產市場將逐步築底，租金水平也有望逐步企穩。另外，收購存量商品房轉爲租賃住房或將推動更多高品質房源入市，提高市場供應的同時也將促進住房租賃企業加強品牌建設、提升運營能力，以應對市場競爭。同時，隨着國企收儲後持有的房源規模進一步擴大，也會給市場化租賃企業帶來一定的輕資產輸出機會。
責編：李丹
校對：劉榕枝
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