一個4A風景區，怎麼救不起一個商場？

不知進取的前浪一定會被拍死在沙灘上。

今年，廣州多個熱門商場、餐廳倒閉，譬如文和友，譬如YCC天宜，譬如如流行前線。

一些含着金鑰匙出生的商業也逐漸落寞。

譬如今天我想說的這位，在千禧年叱吒廣州商業界，現在卻被對面的網紅搶了風頭的——康王柏德來商業城。

十三幺開局

小相公結束

給大家科普一下。

康王柏德來商業城，前身叫康王商業城，誕生於1997年，是廣州最早建設的商場之一。

那時天河北商圈只有天河城撐場，珠江新城還是一片草田，優質的商業都集中在東山以及老西關，康王柏德來商業城乘着康王路舊改東風而騰飛。

商場的地理位置也很絕，南連廣州必去的風景區陳家祠，北連網紅美食一條街西華路，是現在老城區CityWalk的必經之地。

可以說，它佔盡了天時和地利。

如今，當我走到商場內，又是另外一番光景。

大多數商鋪處於“被掏空”的狀態，只留下了孤零零的招牌。

以往遊戲機店，大家常逛的超市都已經無影無蹤。

繼續往前走，我遇到了不少街坊，但他們只是匆匆路過，並沒有停留。

曾經紅極一時的美食街已經人去樓空。

學生們經常在這裡吃吃喝喝地方，現在變成了路人“休息”的地方。

幾輛美食推車被堆在角落，看起來已經很久沒有用了。

幸運的是，整個空間還是挺亮堂的，商場裡沒有斷電，也沒有關空調。

不得不說，越靠近陳家祠，商場的人流變得越來越大，情況和西華路段形成鮮明的對比。

麥門還是有兩把刷子的，有不少人在餐廳逗留。

夾娃娃機店有不少年輕人在聊天，但其中一位coser一邊夾娃娃一邊跟朋友嘟囔“以後不如去動漫星城”，氣氛有點尷尬。

總的來說，除了靠近陳家祠的幾家店人氣比較充足，其他店只有零星顧客，大多數人只是把商場當成普通的地下通道，匆匆走過。

人氣不足，誰的鍋

有人說，是不是陳家祠商圈比較老，商業很難起死回生？

呵呵，陳家祠站不背這個鍋。

同樣是地鐵站上蓋的揚韜廣場，每逢節假日都有不少人等位吃飯，光是一家粥底火鍋的人流就可以和地下商場匹敵。

可以說，康王柏德來商業城和揚韜廣場對比起來，一個是天，一個是地。

因此，我們不能單純以位置好不好來判斷商業有沒有前途，成功的商業體總離不開科學的內部業態規劃、商鋪劃分，還有成功的運營團隊維持。

這不是康王柏德來商業城一個人問題，而是廣州的地下商場要面對的問題。

近年來，除了動漫星城、時尚天河還能撐起一片天，地王廣場借二次元的勢頭起死回生，像流行前線這一類卻在淡出大家的視線，面臨倒閉。

廣州PLUS

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明明有商業底蘊、地鐵配套、巨大人流，但這些商場卻沒能再造輝煌。

爲什麼它們開局明明是自摸十三幺，最後卻打出了小相公？

原因有三。

首先，商場業態佈局雜亂。

譬如康王柏德來商業城其實是有分區的，但商場並沒有遵守分區規劃。

這邊廂是美食店，那邊廂是娃娃店，沒有很科學的動線，逛起來自然有種凌亂的感覺。

其次，商業的設計比較過時。

90年代的裝潢，非主流時期的招牌，商場內的很多裝飾都停留在上一個世紀，低端零售業扎堆，讓人有一種逛這裡還不如上拼夕夕，反正也只是買十塊錢左右的東西。

最後，就是運營的問題。

商場的很多地方是沒有維護的，沒用的桌椅、美食車堆放在一旁就完事了，也看不出要清理的痕跡，丟空的商鋪還有不少垃圾在裡面。

地下商場的空間有限，但規劃時空間被儘可能地切碎，感覺式微實現最大化收租，而不是科學地整合規劃商業。

最近地下商場內還發生了“物業糾紛”問題，導致大家對它的印象也不太好。

怎麼才能盤活這樣的片區，成爲一個老大難的問題。

有沒有希望翻身

實話說，這些商業體到底有沒有翻身。

答案當然是有的。

實際上，很多地方都有成功的地下商場運營案例。

譬如日本的地下商場，不僅連通各大地鐵站、辦公大樓，本身還有有美食街有服飾店等，而且規劃科學，還有專業團隊在管理。

要知道，上頭一直很重視商業的發展，也從來沒有因爲新城區起飛而放棄老城區商業佈局。

像永慶坊，它在有限的街區範圍內，引入各大品牌店，然後做到視角統一化，有專業的運營團隊的加持，即使它不太靠近地鐵站也活出了自己的一片天。

《廣州市重點商業功能區發展規劃（2020-2035年）》點名要重點打造33個商圈功能區，而大西關位列其中。

譬如《海珠區江南文商旅融合圈總體規劃》中也提到全面加快中高端商圈規劃建設，打造國際消費中心城市標杆區。

這些例子數不勝數，與其白白浪費已經開發的商業體，不如想辦法盤活這些地方。

別讓它只停留在過去，還要讓它重新走向未來。

以上。