新城市志丨京滬樓市新政釋放什麼信號

廣州、深圳之後，一線城市樓市政策調整再現“大動作”。

日前，北京、上海先後推出樓市新政，對普通住宅標準、購房首付比例、房貸利率等進行了一攬子優化調整。

比如，在最受關注的購房首付比例上，北京明確，首套房首付比例統一降至30%；二套房最低首付款比例則下調爲城六區範圍50%、非城六區範圍40%。

上海也有類似調整：首套房首付降至30%；二套房首付，市6區和臨港新片區範圍爲40%，其他區爲50%。

衆所周知，一線城市，尤其是北京、上海的樓市表現，在全國具有風向標意義。在這之前，各方都在高度關注北京、上海的樓市政策會不會有新的調整。現在，靴子總算落地。並且，調整的幅度還不小。至此，四大一線城市都可以說趕在年終前，完成了樓市政策的新一輪優化，爲房地產行業乃至整個中國經濟的走向，注入了積極因素。

政策鬆綁，爲樓市回暖創造更好條件

總的來看，此番北京、上海的樓市政策尺度調整，比9月份實施的“認房不認貸”要更大。在降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本等多個維度，都向市場釋放了更多更直接的政策利好。本質上，這依然是基於樓市基本面狀況作出的實事求是的迴應。

儘管上一輪樓市新政發佈後，主要一二線城市的樓市都迎來了一股明顯的回暖潮，但尚未走出持續行情。比如，根據國家統計局最新發布的11月份70城房價數據，一線城市11月份二手房價格環比下降1.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，北上廣深全部下跌；新房方面，除上海外，北京、廣州和深圳房價環比也均下降。由此可見，目前一線城市樓市的整體溫度並未徹底改善，政策的再出手，有客觀需求。

就全國看，新房方面，11月70城新房價格環比上漲城市只有9個，比10月減少了2個。下跌城市數則有59個，創下2015年2月（66 個城市下跌）以來新高；二手房方面，11月二手房價格環比上漲城市數量爲0，除杭州二手房價格持平外，其餘69城全部下跌。同時，包括北京、上海在內，目前不少一二線城市的二手房掛牌量，都處於歷史高位。

因此可以說，北京、上海在樓市政策鬆綁上再推進一步，不僅符合當前兩城各自的樓市行情，也與全國樓市的整體大氣候非常契合。

具體來看，降低首付，調整普通住房標準等操作，實際是下調了剛需羣體，尤其是二套改善型住房需求的上車門檻，這利於提升市場交易的活躍度。同時，降低房貸利率，延長貸款年限等，則又可以從長遠角度降低購房者的壓力，對於增進市場信心和預期，也是有幫助的。

歸結到一點，京滬是通過進一步的政策鬆綁，給樓市交易回暖創造更好的條件。考慮到一線城市樓市在全國大盤中的重要性，這種鬆綁也有望帶來一定的傳導和溢出效應。

實事求是的態度有助於“穩預期”

市場所給出的即時反饋，已經顯示了政策的針對性。如有報道稱，新政發佈首日，上海觀望購房者連夜下單二手房，新房售樓處到訪量翻倍。當然，這波政策帶來的後續反應到底有多大，又能夠持續多久，目前仍待觀察。但有幾點應該是可以肯定的。

一，綜合人口、宏觀經濟走勢、內外部發展環境等各方面的情況，儘管今年以來樓市政策不斷加碼，但要徹底扭轉樓市的基本面仍存在難度。對於樓市的長期發展趨勢，不管是購房者，還是開發商和地方政府，都有必要建立理性認識。事實上，當前政策的發力點，也主要還是在一個“穩”字。

要提醒的一點是，別看一線城市樓市的鬆綁幅度比較大，但總體上依然是保持着合理的節奏，而非一步到位地全盤放鬆。這與近期中央經濟工作會議提出的“積極穩妥化解房地產風險”，“促進房地產市場平穩健康發展”是相呼應的。

二，此番北京、上海的再調整，料將給更多城市帶來更大的激勵和示範。應該看到，當前哪怕是對於部分二線城市來講，樓市政策繼續優化的空間也還是存在的。現在一線城市都“堅定”往前走，其他二線城市繼續因地制宜優化調整樓市政策的顧慮，將要小很多。

比如，最近就有一個頗具信號意味的現象是，多座二線城市都公開回應：房企可按市場情況降價銷售。這是否意味着備受關注的“限價令”已走到了調整的臨界點？由此也不排除，這次北京、上海的政策調整之後，會有更多的二線城市作出“迴應”。

同時，四大一線城市緊跟樓市鬆綁趨勢，也向社會釋放出一個直接信號：樓市的政策“底”會根據地產行業的變化乃至宏觀經濟走勢不斷作出動態評估。這種從實際出發的姿態，本身也有助於“穩預期”。

解決好大城市住房突出問題

樓市行情的變化，對於個人和家庭、地方政府以及宏觀經濟的影響，是系統性的。與之相對應，在看待樓市政策的調整上，同樣應該有多元化視角。

比如，不應該片面地將這次北京、上海的樓市政策優化，理解爲僅僅是“穩”樓市。其中有一個細節需要注意，即兩地的政策調整，都很有針對性。

最典型的就是，北京的二套房最低首付款比例，區分了城六區和非城六區，上海則是將市6區、臨港新片區和其他區區別開來。

這種差異化施策，除了與不同區域的樓市狀況，如庫存量等相關，也考慮到了整個城市人口布局和產業發展的需要。

比如，此前上海就明確提出將“嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯”五個新城，打造爲“產城融合、功能完備、職住平衡、生態宜居、交通便利”的獨立綜合型節點城市。同時，還先行一步針對性的下調了這些新城的落戶門檻。這種情況下，樓市政策的調整也相應對新城進行“區別對待”，實際是一種一體考量，不僅是助力樓市企穩，也有利於引導人口、產業的優化佈局，更好地促進區域平衡發展。

還要考慮的一點是，降低首付比例等政策在挖掘樓市消費潛力的另一面，實際也是更好滿足市民的住房需求。這與10月底召開的中央金融工作會議“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”的定調，是一致的。

事實上，近幾年來，“解決好大城市住房突出問題”一直受到高度關注。前不久召開的中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，也是有利於解決好這一問題。與此同時，一線城市的樓市繼續鬆綁，降首付、降利率等措施都齊上陣，同樣可以看作是“組合拳”之一。據此，也可以說在調控政策的不斷優化之下，樓市居住屬性的迴歸在加速——一線城市也不例外。

這種趨勢的影響不僅是經濟意義上的，也將影響到人們對於城市生活的價值認知。由此帶來的改變，也可能成爲城市發展格局重新洗牌的重要推力。

海報設計：王璐瑤