小長假、鬆政策均無效？ 5月廣州一手成交大跌4成

五月端午小長假、房貸利率新低、外圍政策鬆動，一系列“救市”因素下，廣州推貨萬套，從成交數據上看，成效卻有限。

據中原地產研究部數據，5月廣州新房網籤6177宗，環比增加13%，比去年同期成交下跌40%。雖然開發商積極供應過萬套新貨備戰“紅五月”，但買家觀望情緒仍較濃，市場出現明顯“先揚後抑”情況。

01.萬宗新增供應迎戰5月

同比大增33% 銷量卻下跌40%

5月，廣州住宅新批供應10553套（119.1萬㎡），面積環比增加102%，比去年同期則增加33%。最去化超六成，但相比去年同期依然大跌四成。

供應量猛增一方面得益於限價制度優化，部分中心區高價位項目，如琶洲南TOD、廣州幸福灣、保利天匯、珠江花城等入市速度加快；另一方面，受廣州4月疫情反覆影響，不少開發商將推盤計劃延遲至5月，從而帶動五月各周供應均處於高位水平。尤其五一假期及前夕（4.26-5.1），累計有5355套（60.7萬㎡）單位集中入市。

本月中心六區成交同比增加28%，外圍區僅12%。由此可見以中高端購買需求爲主的中心區購買人羣、經濟實力較強的買家目前購置慾望更強；隨着樓市政策環境趨於寬鬆，不少優質項目亦選擇於近期入市，其中包括荔灣廣鋼中海保利朗閱、珠江花城、富頤華庭、星樾TOD、珠江鉑世灣等，由於目前房貸審批速度大幅提高，去年三四季度積壓的“賣一買一”需求持續釋放，買家資金週轉更加順暢，從而帶動起總價500萬以上改善型置業需求。

本月成交其中表現搶眼的項目莫過於五一前夕開盤的琶洲南TOD，本月共錄得141套網簽單位。據瞭解該項目首推1#、8#、9#共288套單位，均價98000-140000元/平，套均起步價1000萬，由於其區位、規劃概念優勢，吸引大批市區改善買家認購，首日去化率達9成以上。

02.消化週期攀升至14.9個月

市場期盼政策鬆綁

截至5月末，全市庫存量1121.3萬㎡，去化週期13.7個月，由於成交增速放緩，消化週期、庫存量自2022年起迅猛提升，加上本月新增供應猛增119.1萬㎡，庫存、消化週期“雙增”。

區域方面，全市十一區庫存量均環比上漲，消化週期超過12個月的區域有6個，其中南沙、增城、從化三區庫存消化週期超過20個月，我部認爲上述三區需要積極的措施以保持“供求平衡”。

綜合而言，廣州今年5月成交併不理想，低於過去三年（19、20、21年）同期。中原研究發展部分析，市場較大佔比的“剛需客”購房信心仍處於重建階段。

東莞、佛山、中山等大灣區城市以及蘇州、杭州等“強二線”城市相繼爲樓市“鬆綁”，市場預料廣州近期將有重磅鬆綁政策出臺，但五月過去了，廣州市場依舊“只聞樓梯響”，一定程度影響了買家入市慾望。另外由於中山、東莞樓市鬆綁，部分原本屬於南沙、增城的市場份額外溢至大灣區市場。

此外，五一假期期間，官方網籤平臺進行升級優化。期間暫停一手商品房、存量房網籤、預售許可證業務，受該客觀情況影響，本月網簽出現較明顯滯後情況，尤其五一期間項目加推去化成交，預計將會在往後時間陸續完成網籤。

展望六月，將開啓傳統市場淡季，因此未來3個月市場存在較多“未知數”，從積極一面來看，目前中心區（500萬及以上）置業需求、豪宅需求恢復相對較快。

然而，大市起色依舊需要體量龐大的剛需人羣帶動，市場上不少項目證等風來，期盼廣州本地限購政策能有鬆動。