土地成交熱度持續分化 1-8月拿地額超百億房企減至13家
在各地推出優質地塊、優化出讓規則的前提下，8月土地市場仍然延續“規模走低、熱度分化”的趨勢。僅上海、杭州等地個別地塊出現高溢價成交的情況，土地市場整體以底價成交爲主。
與此同時，房企整體拿地意願低迷。據機構統計，1-8月，TOP100企業拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，降幅呈現繼續擴大的趨勢。在業內人士看來，由於土地供應節奏放緩和新房市場萎靡，房企投資信心不足，短期投資趨緊勢頭難改。
8月杭州宅地溢價率“一枝獨秀”
8月重點城市的土地成交量持續處於低位。克而瑞研究中心統計顯示，8月，全國300城經營性土地成交4795萬平方米，環比上月同期下降6%，同比下降30%。上海、廣州成交金額分別爲117億元和91億元，其餘城市均在50億元以下。與此同時，土地熱度持續分化：上海、杭州、揚州等地單月平均溢價率突破10%，更多城市以低溢價或底價成交爲主，如廣州、武漢、西安、南京等城市8月絕大多數地塊仍是底價成交，平均溢價率均未超過0.5%。
值得關注的是，8月30日，南京18宗涉宅地塊同日出讓，最終僅1宗溢價成交、17宗底價成交，成交總金額84.101億元。8月29日，南京位於江北新區5宗涉宅用地出讓，最終也是均以底價成交，成交總價合計19.82億元。8月28日，南京高淳區成交的6宗宅地也均以底價成交，而且大多是地方國企在託底拿地。
此外，中指研究院統計也顯示，1-8月，TOP100企業拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，相較1-7月降幅繼續擴大2.0個百分點。8月，上海、北京、杭州、南京等一二線城市雖有土地推出，但整體成交略顯平淡，僅少數核心地塊溢價率較高。
其中，溢價率最爲突出的城市是杭州，8月29日，杭州拱墅區4宗宅地出讓，平均溢價率高達27.3%。包括濱江旗下的杭州濱航房地產開發有限公司以總價約16.08億元摘得康橋單元GS120201-03地塊，樓面價22975元/平方米，溢價率達到了36.52%。
從土地出讓規則來看，各地持續推出優質地塊的同時，出讓方式也在不斷優化。最爲引人關注的是，8月27日上海優化新出讓商品住房用地中小套型住房建築面積標準、住房供應比例等。對此，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，這也意味着“7090政策”（商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到70%以上）正式退出上海市場。未來更多的大面積產品將涌入上海新房市場，更好地適應當下住房需求結構變化。
此外，8月28日，深圳掛牌一宗寶安區新安街道居住用地，突破了此前溢價率15%的慣例，按照“價高者得”的原則確定競得人。這對於有實力的房企而言，可以增加其拿到地塊的概率。
1-8月超7成房企拿地投資額同比下降
在各個城市土地市場分化的同時，企業投資力度也呈現出斷層、分化趨勢，投資依然謹慎。
據克而瑞研究中心統計，1-8月拿地金額超過百億的企業僅有13家，比去年同期減少6家。而且，8月房企投資意願降至“冰點”，未能延續6、7月底部回升態勢。從重點監測的30家房企來看，8月單月投資金額不足200億元，同環比分別下降77%和49%，爲近兩年次低，僅高於2023年1月份。
8月，僅有綠城中國、保利發展、濱江集團、中國鐵建、中海地產等企業拿地，主要集中在上海、杭州等核心城市。而從前8個月的拿地表現來看，超7成企業投資金額同比下降，不僅僅是民企投資暫緩，過去一年拿地較多的央國企如華潤置地、保利、中海、招商蛇口投資金額同比跌幅也較大。
另據中指研究院統計，今年前8個月，綠城中國、建發房產和華潤置地位列新增貨值前三。1-8月，綠城中國以629億元新增貨值佔據榜單第一，建發房產以613億元新增貨值位列第二，華潤置地新增貨值規模爲508億元，位列第三。TOP10企業2024年1-8月新增貨值總額4506億元，佔TOP100企業的31.1%。
圖/中指研究院
從重點城市拿地金額位居前列的房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點深耕區域補充土儲。比如，保利發展、中海地產、中建壹品、中國中鐵、華潤置地等在多個重點城市廣泛佈局，央國企仍保持較高參與度，綠城中國、濱江集團等民企和混合所有制企業也聚焦重點深耕區域補充土儲，寧波江山萬里、偉星房產和得力房產等區域性房企則深耕重點城市、增加土地儲備。
其中，作爲杭州地界房產領域的“扛把子”，今年以來濱江與綠城幾乎從未缺席一次杭州的土地出讓，而且斬獲頗豐。比如，8月29日，綠城以總價約18.87億摘得三塘單元XC0501-R21-16地塊，溢價率25.21%，樓面價37485元/平方米，刷新三塘板塊地價新紀錄。
整體而言，克而瑞分析人士認爲，房企投資仍處於低迷期。土拍市場逐步恢復了傳統的少量多次供應模式，整體供應節奏放緩。而且土拍市場熱度出現明顯分化現象，核心城市、優質地塊高溢價競拍的同時，非核心區域土地則持續遇冷。在企業端，銷售疲軟對拿地信心產生明顯影響，投資策略持續趨緊，短期內企業更注重於去庫存、緩解資金壓力、優化資產結構等方面。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐