天風證券：收儲增量預期強化 看好地產短期政策行情

智通財經APP獲悉，天風證券發佈研報稱，近期三中全會、政治局會議、央行工作會議等多次重點提及下半年全力堅持並落實“收儲”相關工作，預計下半年其他高能級城市有望較快跟進，疊加供給端年內核心城市土地供應顯著收縮，收儲、土地供給縮量等“主動式”去庫存方式均將加快各地供需關係平衡進程，政策目標或旨在“穩定價格”。看好：1)核心城市佈局廣泛的龍頭房企的週期韌性;2)城投及地方國企受益於收儲預期催化的估值彈性;3)非國央企及出險房企受益於融資及收儲等多重支持下的反轉機遇。

標的方面，建議關注1)未出險優質非國央企：濱江集團(002244.SZ)等。2)地方國企：越秀地產(00123)等。3)龍頭央企：中國海外發展(00688)等。4)優質物管：保利物業(06049)等。5)租賃企業：貝殼(02423)。

天風證券主要觀點如下：

收儲增量預期強化，看好短期政策行情

近期，市場傳出有關部門正在計劃用地方債券提供資金，以便從資金緊張的房地產開發商手中購買閒置土地，用於建設保障性住房。此前央行於5月17日宣佈，擬設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。實施期爲2024年6月至2027年末，按季操作。屬於階段性工具。原租賃住房貸款支持計劃不再實施，併入保障性住房再貸款，2024年6月末餘額爲121億元人民幣。

根據中原地產研究院統計，截至7月底，全國各地已經有超過60個城市發佈“收儲”相關政策。1)收購用途方面，各城市政策核心都是將存量房產轉化爲保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。2)房源面積上，各地多按照配租型和配售型兩種類型劃定標準，如煙臺收儲細則中提出：一是轉爲保障性租賃住房的，建築面積在70平方米以內;二是轉爲配售型保障性住房的，建築面積以90平方米爲主，最大爲120平方米。3)房源要求方面，各地的主要要求包括：已取得竣工驗收備案證明;房源權屬清晰且可交易，能滿足金融機構發放貸款的要求;周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比;優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目，部分規定以整幢作爲基本收購單位。4)收購價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重置價格作爲參考上限，部分城市提出，按照劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利潤爲參考。

根據測算，本次保障性住房再貸款及拉動銀行貸款的5000億規模，若按照5成折價比例假設，預計可完成收儲面積約1億平左右，佔廣義庫存比例仍相對較低。若將地方專項債券納入收儲新的資金來源，將有望同步提升收儲的潛在體量及範圍。以地方專項債券中的保障性安居工程專項債券爲例，2021年6月-2023年12月期間新增規模達1.61萬億元，同期地方政府新增專項債券總規模約10.99萬億元，保障性安居工程佔比約15%。自2023年10月後，保障性安居工程專項債發行規模迅速減少，若重新加大發行規模用於收購存量房用作保障性住房，參照此前2021年6月-2023年12月期間發行速率，每12個月發行規模約6253億元，將有望對收儲資金形成良好補充。

8月新房、二手房同比增速回落

新房市場本週成交188萬平，月度同比-29.49%，相較上月下降10.52pct;累計庫存12111萬平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本週成交163萬平，月度同比+8.94%，相較上月下降19.70pct。7月29日-8月4日，土地市場本週成交建面2203萬平，滾動12周同比-23.26%;成交總額359億元，滾動12周同比-50.71%;全國平均溢價率4.32%，滾動12周同比-1.84pct。

本週申萬房地產指數+3.26%，較上週提升1.94pct，漲幅排名1/31，領先滬深300指數4.82pct。H股方面，本週Wind香港房地產指數+4.07%，較上週提升6.95pct，漲幅排序1/11，領先恆生指數3.21pct;克而瑞內房股領先指數爲3.52%，較上週提升7.17pct。

風險提示：

行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期。