司法拍賣房比市場便宜百萬！這裡有份褥羊毛教程
本週案例
小郭，剛需自住，首次置業。最近上網看到淘寶有房子拍賣，天河1套電梯三房，起拍價竟然比市場價便宜近百萬！
求助買買君，這種房子能買嗎？買得到嗎？有沒有什麼風險？
淘寶上這種司法拍賣房產，叫做“法拍房”，是指被法院強制變現的房產。
比如有人沒辦法還貸，或者欠債還不了，銀行或債主經由司法程序向法院申請強制執行，將當事人名下房屋拍賣，用拍賣所得錢款來抵債。
這種房子爲什麼便宜？不是房子本身有什麼問題，甚至很多都位於不錯的地段。“賤賣”的原因是，買這種房實在太折騰了，手續多、避坑難、風險大。
但再怎麼麻煩，都抵擋不住想要低價撿漏的買房大軍。畢竟，窮纔是第一生產力！
所以，本期就來幫大家全面解密如何科學入手“法拍房”。（爲了寫這篇稿，買買君親自把淘寶、法院、銀行、公安和房管局都找了一遍，全是乾貨！）
本期內容包括：
▲法拍房競拍流程全劇透
▲法拍房雷區和避坑指南
▲如何快準狠低價搶到房
撿便宜是體力活，拿下法拍房要經歷：
▲公示：法院在網上放出法拍房相關信息，包括地址、權屬、居住情況等
▲看樣：提前申請，並在約定時間由工作人員統一帶領前往拍賣房源看樣
▲報名：繳納押金，通常爲拍賣底價的10-20%，交了錢的人才能參與競拍
▲競拍：開拍後24小時，報名者在淘寶平臺公開競拍，價高者得拿下房源
▲交錢：拍下後押金轉爲房款，餘款在規定時間內（通常10天）付清（可貸款）
▲解封：從淘寶拿到法院聯繫方式，獲得拍賣成交確認書相關文件，解封房產
▲解押：跑房管局，檔案局等部門，解押房產，出具房源是否滿五唯一等證明
▲過戶：完成過戶手續，登報公示，繳納各種稅費等，正式拿到房產證後收房
整個拍賣流程，都有哪些地方藏着坑？
押金問題
報名參加競拍交的押金可不是筆小數目，要去到總房款的10-20%，所以必須慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果沒拍到，押金會在24小時退回支付賬號）正常情況下，大家都不會這麼鬧着玩，但除非遇到：
▲拍到後才發現自己沒購房名額，沒辦法交易，這屬於競拍者自己的問題，押金不能退。
▲千萬別想着報名圍觀，到時候不出價就行。只有你1個人報名的話，直接底價成交。
查清楚自己的戶口社保，保證有購房名額；考慮清楚房源的優缺點，100%確定才報名。
房貸問題
拍下房子後，要在10天內付清餘款，那是不是隻能一次性付款？
NO！
法拍房雖然不支持公積金貸款，但可以做“拍賣貸”。不過，由於時間有限，申請房貸的手續，必須在考慮參加競拍的那一刻起就着手操辦。如果因爲貸款沒有及時拿到，短時間內又湊不齊全款，超過規定時限，不僅買不成房，還虧了押金。
這裡具體介紹“拍賣貸”的具體操作。
首先，在交拍賣押金之前，先準備好以下材料：
①身份證
②戶口本
③婚姻狀況證明
④工作收入證明
⑤近1年個人銀行流水
⑥法拍房標的具體信息
一起發給銀行負責拍賣貸款的部門。
買買君瞭解到，如果標的在廣州，中國農業銀行琶洲支行可以辦理這項業務（諮詢電話：400-0517-065），貸款利率爲基準利率。因爲是特別針對法拍房，所以放款時間會保證在法院規定的時限內。
銀行會根據情況，評估能不能貸，能貸多少，給出一個判斷的結果。這時候確定沒問題再交押金參與競拍。（但是，在拍賣之前，銀行不會和你簽訂任何合同，以及給予任何承諾，因此也有一定風險）
成功拍下之後，開始走正式貸款流程：
簽訂拍賣成交確認書→提交貸款申請→銀行調查審批→簽訂貸款合同→落實貸款擔保條件→銀行直接將貸款打進法院賬號→借款人按月還款→辦理過戶和抵押登記
P.S根據銀行對房產類型的規定，框架結構的房屋，房齡不超過25年，混合結構的房屋，房齡不超過15年。首套最高可貸標的額得70%，二套最高可貸30%，單筆最高1000萬。
稅費問題
劃重點，這個問題要小心！
司法拍賣的過程中，你不會接觸到原業主，而法院只會在統一的時間，組織所有報名者前往看房。也就是說，你只能知道房子本身的條件如何。但是法院不提供房子是否滿五唯一等具體信息。
這涉及到的可能是一大筆稅費。大寫加粗提醒：司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由竟得者支付！（想想也知道，對方的房子都被拿出來拍賣了，怎麼可能還幫你去交稅？）
▲廣州法拍房交易稅費（點擊查看大圖）
1套200萬左右的住宅，如果是不滿2年非唯一，各項稅費加起來最高要超過20萬，這一塊的成本千萬不要忽略。
這裡需要特別指出，如果是商辦物業，稅費更是個大坑。根據網上的案例，網上有人拍了套700萬的商鋪，最後算出來要交300萬的稅，直接跪了……
還有一種特殊情況要注意，如果房子上一手交易還沒出證，過戶要交兩次稅。（必須先完成上一手交易流程，再過戶。對此法院拍賣公告裡會註明）
另外，如果房子有拖欠水電費和物管費，所有欠費也都要競得者自己買單。
房源是否滿五唯一，需要業主本人或授權他人到房管局查詢。但參加競拍的時候，你只能知道房產證編號，沒辦法查到房源的買入時間和業主名字的房產情況。
不過，你可以委託律師或擔保機構進行產權調查，淘寶上有這種服務，費用在幾百塊左右。有的機構還可以代辦從拍下到過戶的所有手續，費用從幾千到幾萬不等。
戶口問題
如果原業主的戶口掛靠在房產名下，競得法拍房的新業主要把戶口遷入會受到影響。
更重要的是，如果是學位房，但學位已經被原業主佔用，買了也是白搭。
解決辦法
在成功拍到房子，拿到房產證之後，到所在區辦理戶籍業務的公安部門，申請將原業主的戶口“空掛”，需要帶的資料包括：身份證、戶口本、房產證和申請書（寫清楚什麼原因）
但需要注意的是，“空掛”不等於“遷出”，也就是說，原業主的戶口實際上還是在房產所在地，只是不影響新業主正常遷入。
至今學位的問題，買買君不建議大家衝着學位去買法拍房，風險大，前期很難確認學位的使用情況。
清場問題
網絡掛牌的法拍房有四個主要來源，一是按揭違約，二是民間借貸違約，三是司法沒收，四是無主房產。
最清白的房子就是按揭違約，原房產證和土地證在銀行手裡，拿法院成交書後去取，還有鑰匙，方便過戶。
最麻煩的就是個人糾紛，後期如果有其他債主上門討債，真是雞飛狗跳。雖然可以報警解決，但買個房誰想要這麼夜長夢多。
需要特別注意的是，法拍房成交後，法院不會負責清場，也就是說，如果原來住在房子裡的人是“老賴”，不願意搬走，又是一場持久戰。
解決方法
在競拍前，必須弄清楚房產的居住現狀，雖然萬一遇到“老賴”只能走法律程序，但可以提前瞭解房子是否有簽訂租約。
根據規定，如果租約在拍賣前簽訂，則仍然有效。新業主只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益。如果租約在拍賣後簽訂，新業主可以主張合同無效。
看到這還想買，有什麼方法低價拿下？
▲出手時機。
法拍房最多會經歷三次拍賣。
如果第一次拍賣沒人報名，就會進入第二次拍賣，重點是：第二次拍賣起拍價會降低！所以，第一次拍賣可以不着急報名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍賣再出手。
如果實在是非常冷門的房子，甚至可以等房產三次流拍結束，再致電法院申請變賣，這樣就能降到房產的保留價，而且1人出價一次就能成交。
以前法拍房還沒那麼火，很多專業的買家按這樣操作，確實能買到很便宜的房子。但現在因爲網絡拍賣，消息傳播更廣，流拍的情況就很少見了。
▲卡好時間。
進入網絡競拍環節，整個過程有24小時，而在最後幾分鐘，通常會設置延時出價。
也就是說，如果在競拍的最後2分鐘有人出價，那麼競拍延長5分鐘（反正就是希望你們繼續玩，努力把價格拱上去）。
這種情況下，如果你卡在最後2分5秒左右出價，其他競拍者就只能在2分鐘內，快速考慮是否加價，而一旦對方出手，又會爲你贏得5分鐘的思考時間，從而掌握主動權。
▲搶價格線。
通常每個競拍者心裡都會有一條價格紅線：如果叫價超過XX萬我就放棄。
這條紅線通常是5或10的倍數，也就是165萬，或者250萬之類的數字。你要做的就是，當加價接近這類數字時，搶價格線。
舉個例子，本來大家都是1萬1萬地往上叫，當叫價去到248萬時，按道理你應該叫249萬，但如果你直接叫到250萬，很可能部分競拍者就會因爲觸及自己的價格紅線而放棄競拍。
針對“”法拍房“交易的更多問題，買買君將在下期推送更多幹貨：買家現身說法，告訴你後續流程怎麼走？如何跟法院和房管局鬥智鬥勇？真實房源解析，還會奉上壓箱底的實用貼士，讓你無後顧之憂地褥“法拍房”的羊毛。
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