收金209.6億！廣州第二輪土拍落幕，天河誕生首宗搖號地塊

7月18日，備受關注的2022年廣州第二輪集中供地順利收官。

最終結果顯示，本次土拍掛牌14宗地塊，成交11宗，成交率約79%，合計收金約209.6億元。

那麼，這次土拍有什麼亮點？對後市有什麼影響？

一、有地塊拍至搖號，也有地塊不成交

本次土拍，既是意料之中，也有意外收穫。

首先，儘管近日各項樓市利好不斷，但考慮市場反應存在滯後性，本次土拍依然維持“國企主導、底價成交”的局面。

結果顯示，本次土拍成功出讓的11宗地塊中，7宗爲底價成交，4宗存在溢價。

這些成交地塊，多爲國企競得，其中民企嘉達實業參與了天河燕塘地塊三的競拍，最終能否拿下還需看搖號結果。

其次，本輪土拍共收金約209.6億元，對比前幾次集中供地，均有不同程度的下降，這也是預料之中的事情。

原因是，吸取前幾輪集中供地的經驗，廣州採用了“降量提質”的手段，來刺激房企拿地積極性。

另一方面，今年集中供地或可能從去年的一年三次改爲一年四次，平攤到每輪集中供地的地塊減少，總成交額下降，自然就不奇怪了。

這樣的好處是，可緩解房企資金壓力，增加不同房企拿地機率，維護市場穩定性。

第三，本次天河時隔兩年再次“賣地”，兩宗地塊結果卻相去甚遠，一宗遭激烈報價至搖號，一宗則無人報價不成交。

仔細看看兩宗地塊的情況，其實也可理解。

先來看遭房企“圍獵”的燕塘地塊三，位於地鐵3號線梅花園站上蓋，屬於後天河北片區，周邊的教育資源、醫院、購物廣場等生活配套一應俱全。

憑着出色的綜合素質，該地塊吸引了7家房企競價，最終經過54輪激烈角逐，達到封頂價81.2億元，溢價率15%，進入搖號環節，也是天河區首宗搖號地塊。

值得一提的是，地塊最終成交樓面價約50842元/ m²，成功躋身廣州地價TOP5，充分顯示後市預期。

另一廂的育新街南側地塊，位於天河智慧城核心區總部，地塊北部還有新塘水庫，背靠火爐山森林公園，坐擁優質自然環境和景觀條件。

由於地塊單價不低，周邊城市界面煥新需要時間兌現，如何“揚長避短”打造高品質社區，對後續的產品設計要求非常高。

出於分擔風險和資金壓力的考慮，房企們對於該地的態度就更爲謹慎，觀望情緒濃厚。但畢竟是天河宅地，未來調整土地指標或是掛牌金額，地塊依然有望成功出讓。

二、整體平穩，板塊分化

作爲樓市晴雨表，近幾輪的集中供地，也在一定程度上決定了未來的樓市成色。

整體來看，未來樓市將依然圍繞“房住不炒”主旨，穩字當頭是主旋律。

縱觀本輪土拍，絕大多數地塊成交價格，與周邊此前地價基本持平，甚至更低。這源於政府充分考慮和結合地塊的自身屬性及板塊歷史成交價格，有預見性地設置了最高限價，將地塊最終成交價，始終控制在合理範圍。

以成功出讓的琶洲西區AH040329、AH040157地塊爲例，最終成交總價148572萬元，摺合樓面價27512元/㎡，由越秀地產成功拿下。

同板塊的赤沙車輛段地塊，在今年首輪集中供地也順利拍出，最終樓面價約22538元/㎡，兩者相差不大。

即便是達到封頂價格的燕塘地塊三，也與2020年出讓的奧體公園北側地塊樓面價（51463元/㎡）接近。

如此一來，能有效地做到“穩地價”，進而更好地“穩房價”，保證了房地產市場平穩健康發展。

整體樓市以平穩爲主，但個別板塊也有可能走出獨立行情，形成板塊分化的局面。

從本輪土拍可以看出，兩級分化明顯，一些中心區優質地塊競拍尤爲激烈，這也與各區域供需結構基本重合。

荔灣區西塱AF022050地塊就是非常典型的例子，吸引4家房企報名，2家入場競價，最終成交總價236614萬元，摺合樓面價22490元/㎡，溢價率0.85%。

之所以受房企青睞，還是源於地塊的地理位置，其位於荔灣興漁路以東、裕安涌以西、裕福街以北，緊靠花地河，周邊有4條地鐵線交匯，分別是1號線、廣佛線和在建中的22號線、10號線，未來出行十分便利。

更重要的是，該地塊緊鄰廣鋼新城，而廣鋼新城的土地供應，隨着去年AF040234地塊的拍出宣告結束。

既然廣鋼新城無地可售，房企自然將目光瞄準一旁的西塱片區，以此承接未來目標爲廣鋼板塊的置業羣體。

荔灣區西塱AF022050地塊位置示意圖

再看錶現非常亮眼的南岸路26號AL011113地塊，最終經歷11輪報價，被珠江實業以總價180008萬元拿下，摺合樓面價33750元/㎡，溢價率12.5%。

地塊位於荔灣北部，南岸路東側，鄰近地鐵5號線中山八路站，周邊生活配套成熟。

目前，地塊周邊在售樓盤僅有兩個，且戶型選擇不多，處於供貨緊缺的階段，也就激起房企想要提前佈局的決心。

南岸路26號AL011113地塊位置示意圖

而其餘供貨充足的板塊，地塊則多以底價成交。

在持續加強的資金管控和“穩地價”調控下，預計未來廣州土拍依然以冷靜爲主，但核心區域的宅地依舊火熱。

三、不同角度看待國企拿地

從近段的各地集中供地來看，國企拿地佔主導，已是事實，且大概率會一直延續到下一次的土拍中。

有人認爲這是房地產市場下行的表現，是市場疲軟，民企缺乏信心或實力的表現。

但從另一種角度來看，這未嘗不也是一種維穩的方法。

剛剛過去的六月份，各種政策層出不窮，主要目的是拉動內需促消費，穩定就業促民生。在友善的政策導向、寬鬆的銀貸環境下，促進國民經濟平穩發展。

那麼，國企拿地也可看作從政府層面出發的維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益的措施。

第一，有助於穩地價、穩房價、穩預期。

第二，在當前的市場大環境下，依靠國資背景，可擁有相對寬鬆的資金環境和穩定的資金鍊。

第三，市屬或區屬國企，更能調動強大的當地資源，爲樓盤配備更均衡的配套，如教育配套、商業配套、綠化配套等，豐富居民日常生活。

總體來看，從政策端口已釋放強烈的維穩信號，未來樓市不會大漲，也絕不會大跌。

未來，土地更多歸於民生，發展多於透支，平穩發展纔是大趨勢。

（來源：廣州市房地產行業協會）