首次區分定價！北京四批次6地塊全部競“現房銷售”
這是嚴肅君的第 577 篇推送
“雷聲大，雨點小”，北京四批次集中供地於10月25日正式掛牌，最終只上架了6宗。
相較於網傳的25宗，預公告的10宗，數量不及預期，總起拍金額122.9億元。
不流拍前提下，2022年北京土地創收預估在1603億左右，只有去年的3/4。
注意，6宗地達到土地合理價格上限後，將全部轉入現房面積競爭。
與以往相比，一方面競現房地塊比例前所未有的達到100%，北京推廣現房銷售力度可見一斑；
另一方面，競現房這一調控工具，也出現了“新迭代”，石景山地塊首次就期房和現房定價做出了明確區分。
1.
有正式掛牌的，就有未能成功轉正的。
房山長陽地塊、延慶小營村地塊、經開區0032地塊和大興黃村6021地塊，預公告階段由於沒有房企報名，只能等待下次集中供地。
除了地塊本身區位一般，還可能與近日財政部引發的一則通知有關---
“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。”
禁止城投兜底，民企又有心無力，像延慶等片區，今年只能顆粒無收。
2.
成功“激活”的6宗宅地，朝陽佔去3宗，平房村村2宗，奶西村1宗，銷售指導價都是8.5萬/㎡。
平房村地塊，嚴肅君已經在上一篇介紹過，不再贅述。今天結合朝陽幾個“出圈兒”項目，聊聊朝陽新房市場。
一個是中建·玖閤府，從拿地到戶型曝光，從意向登記到最終選房，一直都是今年北京新房市場關注的焦點。
本站房產數據中心統計顯示，開盤月餘，中建玖閤府已簽約247套，成交金額超54億，銷售均價11.7萬/㎡，穩拿今年朝陽新房銷冠。
未能躋身“百億俱樂部”，只是因爲只有10棟樓，全盤貨值80億左右。
全部現房銷售，尚未開盤的朝陽勁鬆地塊，想必也會是“一把清”的局面。
另一個是望京樾，9月29日開盤當天，發出熱銷51億海報，國慶假期結束後，又宣稱銷售額約6.26億，銷售單價最低下探到8萬/平；
從網籤來看，速度就慢下來了。截至目前簽約95套，成交金額近10億。
3.
這樣的流速，在朝陽新房市場，已經很久沒有出現過了。
2021年集中供地以來，朝陽累計出讓了22宗宅地，除了上文提到的3個項目，尚未開盤的十八里店金隅地塊，以及事實性售罄望京養雲，其他項目嘛---
都還有得挑。
能在朝陽新房市場“紅海”裡脫穎而出，中建·玖閤府除了價格倒掛，關鍵在於區位上靠近望京，吸引的卻是全北京的購房者。
就像年初的海淀，曾經的學府壹號院、中建壹品·學府公館、圓明天頌。
而奶西區域，更像現在的海淀永豐。
從量上來說，區域土地規劃顯示，奶西區域還有大量待出讓住宅用地；
地塊之間也有區分，待拍的321地塊，與望京樾各項規劃指標都一樣，但沒有70/90限制。
最近還有新的好消息，區域內將要引進北京知名學校分校。
嗯，熟悉的配方。
4.
值得關注的，還有石景山老古城地塊，也是此次6宗宅地中兩個唯一地塊---
唯一現房競拍不設上限地塊，意味着如果現場競爭激烈，這可能是繼勁鬆後，第二個全部現房銷售的地塊；
該地塊建控規模70795㎡，競現房面積上限爲65273㎡，考慮到配建要佔去部分建面，相當於競現房面積不設上限。
現房期房首次區分定價地塊，意味着拿地房企有了更爲自由的定價權。
不僅期房可以頂着7.58的上限賣，現房也可以頂着7.88的上限賣，如果再考慮到5%的浮動，現房最高可以賣到近8.3萬/㎡。
當然，現房部分最終能否頂格賣，還得看三年後的新房市場情況。
老古城1608-626地塊，用地規模30556.978平，建控規模70795平，容積率2.32，控高60米。
具體位於中海金璽公館東側，直線距離1號線古城站約900米。
一站地鐵可達蘋果園商圈，西側1公里也能輻射到首鋼園新地標，各類生活配套比較完善。
在石景山的地盤上，聽說中海志在必得。
5.
通州永順鎮FZX-0501-6007地塊，是此次唯一需要執行套內7090的地塊。
容積率爲2，限高36米，銷售指導價6.5萬/平，周邊二手房均價在4.5萬/㎡左右。
具體位置在北京物資學院西側，近地鐵6號線物資學院路站。
另外，從區域土地規劃來看，該片區未來還有住宅和托幼用地待出讓，此次上架的是相對較小的純R2用地。
最後，門頭溝永定鎮南區MC00-0015-6050地塊，臨近目前在售的新房項目長安麓府。
該地塊爲R2居住用地性質，容積率僅1.4，限高18米，未來大概是5-6層低密洋房，與長安麓府產品相似。
本站房產數據中心統計顯示，長安麓府自2021年10月份開盤，截至目前網籤116套，去化過半，成交均價爲5.4萬/㎡。
而新入地塊銷售指導價6.1萬/㎡，能不能賣到這個價，就要看後續產品實力了。
互動時刻：
規自委掛牌出讓公告文件顯示，四批次6宗地將於11月28日截止競價，現場競拍大概率將在29日舉行。
對於以上6宗地，你最看好哪塊？歡迎在評論區留言討論~